Grunderwerbsteuer: Finanzverwaltung zur Zurechnung von Grundstücken

Mit gleich lautendem Ländererlass vom 10.03.2026 erneuert die Finanzverwaltung ihren sogenannten „Zurechnungserlass“ zur Zurechnung von Grundstücken für Zwecke der Grunderwerbsteuer. Für Erwerbsvorgänge bis zum 05.12.2024 vertritt die Finanzverwaltung jedoch unverändert ihre bisherige Auffassung.

Nachdem sich die Finanzverwaltung bezüglich der Zurechnung von Grundstücken nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG in Reaktion auf die BFH-Urteile vom 01.12.2021 (vgl. EY-Steuernachricht vom 07.07.2022) und 14.12.2022 (vgl. EY-Steuernachricht vom 05.04.2023) im gleich lautenden Ländererlass vom 16.10.2023 geäußert hat (vgl. EY-Steuernachricht vom 02.11.2023), fasst sie den sog. „Zurechnungserlass“ nun vor dem Hintergrund des § 1 Abs. 4a GrEStG neu.

Durch § 1 Abs. 4a GrEStG wurde im Zuge des Jahressteuergesetzes 2024 erstmals eine gesetzliche Definition der Zugehörigkeit eines Grundstücks in das Grunderwerbsteuergesetz eingeführt. Die zuvor durch die Finanzverwaltung vorgenommene Auslegung sorgte für Kritik und regelmäßigen Auseinandersetzungen mit den Steuerpflichtigen. Gemäß § 1 Abs. 4a GrEStG führt die Verwirklichung eines Erwerbstatbestands gemäß § 1 Abs. 3 bzw. 3a GrEStG nicht zur Zurechnung des Grundstücks zum Erwerber, sodass solche Erwerbsvorgänge nicht (mehr) zu einer Doppelzurechnung desselben Grundstücks bei mehreren Gesellschaften führen kann. Die gesetzliche Zurechnungsdefinition war erstmals auf Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG anzuwenden, die nach dem 05.12.2024 verwirklicht wurden.

Der neue gleich lautende Ländererlass vom 10.03.2026 unterscheidet daher in eine Zurechnung bis zum 05.12.2024 und ab dem 06.12.2024 in Abhängigkeit der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs. Soweit der Erwerbsvorgang bis zum 05.12.2024 verwirklicht wurde, unterscheiden sich die Ausführungen nicht im Vergleich zum bisherigen gleich lautenden Ländererlass vom 16.10.2023. Die Finanzverwaltung hält damit für diese Erwerbsvorgänge an ihrer umstrittenen Auffassung fest, trotz des bereits ablehnenden Urteils des FG Münster (vgl. EY-Steuernachricht vom 27.02.2025; Revision anhängig unter Az. II R 4/25). Insofern ist zu empfehlen, auch in der Zukunft im Falle einer Mehrfachzurechnung Einspruch gegen die betreffenden Bescheide einzulegen.

Für Erwerbsvorgänge ab dem 06.12.2024 gelten laut Finanzverwaltung hingegen die folgenden Regelungen:

• Das Grundstück ist immer derjenigen Gesellschaft zuzurechnen, die zuletzt einen Grundtatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG i.S.d. § 38 AO verwirklicht hat. Wann eine solche Verwirklichung vorliegt, ist in Anlage 1 gegliedert nach Rechtsvorgang aufgeführt.
• Wurde ein Grundstück unter aufschiebender Bedingung gekauft, ist der Gesellschaft dieses erst ab Eintritt der Bedingung nach § 38 AO zuzurechnen (§ 14 GrEStG). Diese Klarstellung ist erfreulich, da in der Praxis aufgrund des Wortlautes von § 1 Abs. 4a GrEStG Unsicherheit bestand, ob die bisherige Rechtsprechung zur Zurechnung von Grundstücken erst mit Steuerentstehung fortgelten sollte oder nicht.
• Eine Doppelzurechnung kommt nur noch dann in Betracht, wenn ein anderer Rechtsträger die Verwertungsbefugnis gemäß § 1 Abs. 2 GrEStG hat.
• Die Missbrauchsvermeidungsvorschrift des § 1 Abs. 4a Satz 3 GrEStG, wonach im Fall der Rückabwicklung von Erwerbsvorgängen die Zurechnung nach den Sätzen 1 und 2 keine Anwendung finden soll, wenn dadurch Grunderwerbsteuer vermieden wird, wird im aktualisierten gleich lautenden Ländererlass anhand von Beispielen erläutert. Insoweit sind die Anzeigepflichten des § 19 GrEStG zu beachten.

Durch diese Grundsätze setzt die Finanzverwaltung § 1 Abs. 4a GrEStG konsequent im neuen „Zurechnungserlass“ um. Insbesondere kommt es nicht mehr zur „Doppelzurechnung“ von Grundstücken zu mehreren Gesellschaften im Zuge der Verwirklichung einer Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 bzw. 3a GrEStG.

Der Erlass vom 10.03.2026 ersetzt den bisherigen Erlass vom 16.10.2023 und ist in allen offenen Fällen anzuwenden.