Grunderwerbsteuer: Rückgängigmachung bei mehreren Erwerbern

Die Grunderwerbsteuer wird unter bestimmten Voraussetzungen bei Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs auf Antrag nicht festgesetzt bzw. wieder aufgehoben. Wie der BFH  ausführt, ist bei mehreren Erwerbern der Vertrag zivilrechtlich auch gegenüber allen Erwerbern aufzulösen, um die Grunderwerbsteuer aufzuheben. 

Wird ein grunderwerbsteuerbarer Erwerb eines Grundstücks durch Vereinbarung innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, noch bevor das Eigentum auf den Erwerber übergegangen ist, bestimmt § 16 Abs. 1 Nr. 1 EStG, dass die Grunderwerbsteuer auf Antrag nicht festgesetzt bzw. eine bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer wieder aufgehoben wird. Der BFH hatte mit Urteil vom 14.01.2026 (II R 24/23) einen Fall zu entscheiden, in dem durch zwei natürliche Personen (Lebenspartner) ein Grundstück mit aufstehendem Einfamilienhaus unter aufschiebender Kaufpreiszahlung erworben wurde. Die beiden Lebenspartner bildeten hinsichtlich des Grundstücks eine Bruchteilsgemeinschaft zu je 50 Prozent. Aufgrund einer Trennung sollte der anteilige Erwerb der Lebensgefährtin wieder rückgängig gemacht und ihr Miteigentumsanteil stattdessen an den früheren Lebensgefährten verkauft werden, sodass dieser im Ergebnis das alleinige Eigentum am Grundstück innehatte.

Die bereits für beide Lebenspartner jeweils hälftig festgesetzte Grunderwerbsteuer sollte für die frühere Lebensgefährtin, die ihren Erwerb rückgängig gemacht hat, aufgehoben werden. Das lehnte das Finanzamt jedoch ab, da der gesamte ursprüngliche Erwerb hätte rückgängig gemacht werden müssen und nicht nur der auf sie entfallende hälftige Anteil. Es handele sich daher laut Finanzamt nicht um eine Rückgängigmachung, sondern um eine Vertragsübernahme. Die Vorinstanz widersprach zunächst der Auffassung des Finanzamts (FG Köln, Urteil vom 14.06.2023, 5 K 308/22).

Der BFH widersprach jedoch der Auffassung der Vorinstanz und gab der Finanzverwaltung Recht. Für die erfolgreiche Rückgängigmachung gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 1 1. Alt. GrEStG sei eine zivilrechtlich wirksame Beseitigung des Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks durch Aufhebung des ursprünglichen Kaufvertrags erforderlich. Ein Vertrag mit mehreren Erwerbern könne zivilrechtlich nur wirksam rückgängig gemacht werden, wenn er insgesamt für alle Erwerber und nicht nur für einen Erwerber aufgehoben wird. Vorliegend vereinbarten die Vertragsparteien jedoch lediglich das Ausscheiden nur eines Erwerbers, wodurch der gemeinschaftliche Anspruch auf Übereignung des Grundstücks nicht wirksam beseitigt werden könne. Denn dieser Anspruch richte sich auf eine unteilbare Leistung, nämlich das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück. Etwas anderes könne nur gelten, wenn ein Anspruch auf Übertragung eines Miteigentumsanteils erworben wurde. Laut BFH gab es vorliegend jedoch keine Anhaltspunkte dafür. Die Grunderwerbsteuer war daher nicht (anteilig) aufzuheben. 

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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