Transformation du travail : quels impacts sur l’immobilier d’entreprise ?

En raison de la crise sanitaire liée à la COVID-19, l’immobilier tertiaire traverse une crise sans précédent. Les bureaux sont aujourd’hui délaissés. Et demain ?

Frappés par la deuxième vague de la pandémie de COVID-19, la plupart des pays d’Europe et d’Amérique du Nord se sont reconfinés. Déjà désertés au printemps, les bureaux et les quartiers centraux des affaires se vident de nouveau, alors que la plupart n’avaient toujours pas regagné l’effervescence qui les caractérisait dans le « monde d’avant ».

Lors de la première vague pandémique de mars-avril 2020, les autorités, les acteurs de l’immobilier et les utilisateurs étaient accaparés par la gestion des effets à court-terme d’une crise inédite. Cependant, alors même que la pandémie se poursuit et que son évolution reste très incertaine, les acteurs sont de plus en plus nombreux à s’interroger sur les conséquences durables de la crise et les mutations qu’elle appelle à long terme.

EY et le Urban Land Institute (ULI) se sont penchés sur ces questions en consultant 555 professionnels de l’immobilier à travers le monde entre août et septembre 2020 (voir aussi le Baromètre des Quartiers d’Affaires). Bien entendu, les répondants étaient alors confrontés à des contextes différents : un début de deuxième vague en Europe et en Amérique du Nord, et une situation plutôt stabilisée en Asie. Tous avaient toutefois connu l’expérience de la première vague épidémique à la fin de l’hiver et au printemps.

Quand la crise du COVID-19 accélère le tempo

Principal enseignement de cette enquête mondiale, la crise de la COVID-19 accélère la transformation des modes de travail. Les tendances ne sont pas nouvelles. La crise semble plutôt renforcer des évolutions déjà sous-jacentes depuis plusieurs années : 96% des répondants estiment que le télétravail continuera de gagner du terrain et 85% que le rôle des technologies prendra de l’ampleur, notamment par le biais de l’intelligence artificielle et de l’automatisation de certaines tâches. Les prestations de services à la demande et les travailleurs indépendants devraient également être plus nombreux à l’avenir.

Jusqu’où ira le développement du télétravail ? Quelles sont les activités concernées et dans quelles proportions ?

Selon les experts que nous avons interrogés, si moins de 20% des salariés seulement pratiquaient le télétravail avant la pandémie – pas plus d’un jour par semaine – une majorité (60%) d’entre eux devraient bénéficier d’aménagements pour télétravailler un à trois jours par semaine dès les prochaines années.

Alors que la plupart des tâches d’exécution quotidienne pourront s’effectuer à distance, 76% des experts considèrent que les décisions stratégiques seront toujours prises au bureau. Pour 69% d’entre eux, ce dernier restera aussi le lieu d’échange privilégié avec les clients et partenaires commerciaux. Enfin, le bureau devrait demeurer le lieu le plus propice à l’expression de la créativité collaborative des entreprises.

À quoi ressemblera le bureau de demain ? Moins de surfaces mais un environnement de travail de meilleure qualité

Conséquence directe de la transformation du travail, 53% des professionnels de l’immobilier que nous avons interrogés s’attendent à ce que les volumes de bureaux loués par les entreprises diminuent d’ici cinq ans. Faut-il pour autant s’attendre à une chute drastique des coûts et des investissements immobiliers à long terme ? Rien n’est moins sûr.

Le bureau n’a pas dit son dernier mot. Si la situation économique de l’année 2020 marque un ralentissement brutal de l’activité des entreprises, la « guerre des talents » s’intensifiera dans les années à venir. La capacité à attirer et fidéliser les compétences clés demeurera l’un des enjeux de premier plan pour les acteurs économiques. À ce titre, notre enquête mondiale révèle que l’immobilier tertiaire joue un rôle de premier plan en la matière : 61% des répondants estiment que le bureau et la qualité de l’environnement de travail sont essentiels à l’émergence d’une culture d’entreprise et 93% considèrent qu’ils jouent un rôle important pour l’attractivité des entreprises à l’égard des talents.

Le bureau de demain sera néanmoins différent du bureau traditionnel :

• Les entreprises et leurs collaborateurs rechercheront plus de flexibilité, tant dans la façon de travailler que dans les espaces de travail ;
• Pour 97% des répondants, les utilisateurs désireront des solutions immobilières sur-mesure, pouvant se traduire par des baux plus courts, plus flexibles et moins contraignants, et un recours accru aux espaces de coworking ;
• Les bureaux devraient conserver un rôle capital tout en répondant à des exigences plus fortes en matière de qualité des espaces de travail. Le collaborateur devra pouvoir y trouver tout ce qu’il n’a pas chez lui : des espaces collaboratifs pour créer et innover ensemble, des lieux pour échanger de façon formelle et informelle avec ses collègues, toujours plus de services, des technologies plus performantes et une attention renforcée sur la sécurité et les conditions sanitaires.
  
  

Le modèle économique du bureau de demain reste à trouver

S’il faut s’attendre à une réduction de la demande de mètres carrés à court terme, les exigences de qualité et la « valeur RH » du bureau pourraient donc augmenter à plus long terme. Ces profondes mutations pourraient mener à une évolution importante des business model pour les professionnels de l’immobilier, mais aussi du tissu urbain et des villes elles-mêmes. Cette étude recense d’ailleurs des conséquences sur les mobilités, l’accès aux services publics en ligne et l’importance accordée à la santé et au bien-être. Côté immobilier, aucune catégorie d’actif ne sera épargnée, à l’instar des logements, qui ne sont pas aujourd’hui adaptés au télétravail sur le long terme. Quant aux bureaux, ceux qui ne répondront pas aux critères de sécurité et de qualité recherchés par les utilisateurs risqueront l’obsolescence rapide. Certains devront être réaménagés ou reconvertis, notamment en logements. Quoi qu’il en soit, nul doute que « le monde d’après » passera par la transformation de l’immobilier, de la ville et des territoires.