EPBD: Was die EU-Gebäuderichtlinie für die Immobilienbranche bedeutet

Die EU-Gebäuderichtlinie verschärft die Anforderungen an Gebäude und wird zum Treiber für Sanierungen und Investitionsentscheidungen.

Überblick

• Ziel der EU-Gebäuderichtlinie ist es, Energieverbrauch und Emissionen im Gebäudesektor zu senken und den Gebäudebestand bis 2050 zu einem Nullemissionsgebäudebestand zu entwickeln.
• Bestandsgebäude stehen besonders im Fokus, weil die Klimaziele im Gebäudesektor nur mit einer deutlichen Verbesserung bestehender Gebäude erreichbar sind.
• Eigentümer:innen benötigen Transparenz über Energiekennwerte, Datenqualität und Sanierungsbedarf, um Investitionen gezielt planen zu können.
• Die EPBD ist seit Mai 2024 auf EU-Ebene in Kraft; in Österreich erfolgt die Umsetzung derzeit über Bundesrecht, OIB-Richtlinien und Landesgesetze.
• Durch Schnittstellen zu EU-Taxonomie und CSRD wird die EPBD auch für ESG-Reporting, Finanzierung und die strategische Steuerung von Gebäudeportfolios relevant.

Der Gebäudesektor steht im Zentrum der europäischen Klimapolitik. Rund 40 Prozent des Endenergieverbrauchs und etwa 36 Prozent der energiebedingten Treibhausgasemissionen in der EU entfallen auf Gebäude. Als Teil des europäischen „Fit for 55“-Pakets soll die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie, kurz EPBD, dazu beitragen, Energieverbrauch und Emissionen im Gebäudesektor deutlich zu senken und den Gebäudebestand bis 2050 zu einem Nullemissionsgebäudebestand zu entwickeln. Ihre Auswirkungen reichen über die klassische Immobilienwirtschaft hinaus: Sie sind für Eigentümer:innen, Entwickler:innen und Betreiber:innen ebenso relevant wie für Investor:innen und Finanzierer:innen – abhängig von ihrer jeweiligen Rolle und dem betrachteten Portfolio.

Die EPBD (Richtlinie (EU) 2024/1275) entwickelt den bestehenden verbindlichen Rechtsrahmen grundlegend weiter. Mindestenergiestandards für Nichtwohngebäude, nationale Renovierungspfade für Wohngebäude und messbare Zwischenziele rücken stärker in den Mittelpunkt. Damit gewinnt die Energieperformance von Gebäuden als regulatorischer und wirtschaftlicher Faktor weiter an Bedeutung und kann sich auf Immobilienwerte, Investitionsentscheidungen, Finanzierung und operative Kosten auswirken.

Für die Immobilienbranche ist die EPBD daher kein isoliertes Bau- oder Energiethema. Sie berührt strategische Fragen der Portfoliosteuerung, der Kapitalallokation und der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit. Daraus ergeben sich konkrete Anforderungen an Datenmanagement, Investitionsplanung sowie die Priorisierung und Umsetzung technischer Maßnahmen.

Wen betrifft die EPBD-Richtlinie?

Die EPBD richtet sich zunächst an die Mitgliedstaaten. Konkrete Verpflichtungen für einzelne Gebäude ergeben sich aus der nationalen Umsetzung und können je nach Gebäudetyp, Nutzung, Standort und Ausnahmeregelung unterschiedlich ausfallen. Betroffen ist die gesamte Immobilienwirtschaft: Eigentümer:innen, Entwickler:innen, Betreiber:innen, Investor:innen, Finanzierer:innen und Bewerter:innen von Gebäuden.

Was die EPBD für Immobilienentwickler:innen und Bestandshalter bedeutet

Für Immobilienentwickler:innen und Bestandshalter:innen wird die EPBD zu einem wesentlichen Faktor für Planung, Investition und Portfoliosteuerung. Sie betrifft nicht nur die Entwicklung neuer Gebäude, sondern vor allem auch den Umgang mit bestehenden Immobilien. Eine schwache Energieperformance kann künftig höheren Sanierungsbedarf, zusätzliche Investitionen sowie Risiken für Wertentwicklung und Vermietbarkeit auslösen. Umgekehrt gewinnen energieeffiziente Neubauten und modernisierte Bestände an Bedeutung.

EPBD-Pflichten für Unternehmen mit großen Gebäudebeständen

Auch Unternehmen außerhalb der klassischen Immobilienbranche können von der EPBD erheblich betroffen sein, wenn sie über größere Gebäudebestände verfügen. Dazu zählen insbesondere größere Büro-, Verwaltungs-, Handels- oder Dienstleistungsflächen, bei denen Energieeffizienz, Sanierungsbedarf und Gebäudedaten künftig stärker in den Fokus rücken. Neben regulatorischen Anforderungen spielen dabei auch betriebswirtschaftliche Aspekte wie Energie- und Betriebskosten sowie Investitionsentscheidungen für Sanierungsmaßnahmen künftig eine größere Rolle.

Warum die EPBD für den öffentlichen Sektor besonders relevant ist

Der öffentliche Sektor nimmt in der EPBD eine besondere Vorbildrolle ein. Öffentliche Gebäude sind teilweise früher von neuen Anforderungen betroffen, etwa bei Nullemissionsgebäuden für Neubauten ab 2028. Gleichzeitig müssen öffentliche Einrichtungen Sanierungsmaßnahmen häufig unter begrenzten Budgets, langen Entscheidungswegen und komplexen Umsetzungsstrukturen planen. 

Aktuelle Ergebnisse der EY-Studie „Zukunft Verwaltung“ zeigen jedoch, dass zwei Drittel der befragten Einrichtungen bislang über keinen Dekarbonisierungsfahrplan für ihren Immobilienbestand verfügen. Obwohl in 34 Prozent der Organisationen ein solcher Fahrplan existiert, ist er nur in 18 Prozent bereits umgesetzt. Gleichzeitig sehen 72 Prozent der Organisationen Investitions- bzw. Sanierungsbedarf im Bereich Immobilien und Infrastruktur. Vor dem Hintergrund der verschärften Anforderungen der EPBD unterstreichen diese Ergebnisse den hohen Handlungsbedarf im öffentlichen Gebäudebestand.

Finanzierung und Immobilienwerte: Was Investor:innen beachten sollten

Auch Banken, Investor:innen und Versicherungen berücksichtigen die EPBD zunehmend bei Risikobewertungen und Finanzierungsentscheidungen. Energieeffizienz, regulatorische Konformität und künftiger Sanierungsbedarf können sich auf Immobilienwerte sowie Finanzierungskonditionen und die langfristige Marktattraktivität auswirken.

Was regelt die EU-Gebäuderichtlinie?

Die neue EU-Gebäuderichtlinie setzt an mehreren Stellen des Gebäudelebenszyklus an: bei der Planung neuer Gebäude, bei der energetischen Verbesserung bestehender Gebäude, bei den zugrunde liegenden Gebäudedaten sowie bei der Einbindung von Gebäuden in Energie- und Mobilitätssysteme. 

Im Mittelpunkt stehen insbesondere folgende Regelungsbereiche:

Welche Auswirkungen hat die EPBD-Richtlinie auf bestehende Gebäude?

Ein großer Schwerpunkt der EPBD liegt auf der energetischen Verbesserung bestehender Gebäude. Dabei unterscheidet die Richtlinie zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden.

Für Nichtwohngebäude müssen die Mitgliedstaaten Mindestenergiestandards, sogenannte MEPS, einführen. Sie orientieren sich an den energetisch schlechtesten Teilen des nationalen Nichtwohngebäudebestands: Bis 2030 betrifft dies die schlechtesten 16 Prozent, bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent. Die konkreten Schwellenwerte werden von den Mitgliedstaaten festgelegt, wobei Ausnahmen möglich sind. Die Einhaltung wird grundsätzlich auf Ebene des einzelnen Gebäudes beurteilt. 

Für Wohngebäude ist der Ansatz flexibler und arbeitet mit einem Zielpfad für den gesamten Bestand. Die Mitgliedstaaten müssen nationale Renovierungspfade festlegen, mit denen der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands gegenüber 2020 um mindestens 16 Prozent bis 2030 und um 20 bis 22 Prozent bis 2035 sinkt. Mindestens 55 Prozent dieser Reduktion müssen durch Sanierung innerhalb der 43 Prozent energetisch schlechtesten Wohngebäude erreicht werden. Die EPBD legt damit keine EU-weit einheitliche Sanierungspflicht für jedes einzelne Wohngebäude fest. Welche konkreten Instrumente und Verpflichtungen gelten, bestimmt die nationale Umsetzung.

Welche neuen Anforderungen gelten für Neubauten laut EU-Gebäuderichtlinie?

Für Neubauten etabliert die EPBD den Standard des Nullemissionsgebäudes. Die Mitgliedstaaten müssen sicherstellen, dass dieser ab 1. Jänner 2028 für neue Gebäude im Eigentum öffentlicher Einrichtungen und ab 1. Jänner 2030 für alle übrigen Neubauten gilt. Die konkreten Anforderungen ergeben sich aus der jeweiligen nationalen Umsetzung.

Ein Nullemissionsgebäude zeichnet sich durch eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz und einen sehr geringen Energiebedarf aus. Es verursacht am Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen und keine oder nur sehr geringe betriebsbedingte Treibhausgasemissionen. Für die Planung bedeutet das, Gebäudehülle, Haustechnik, Energieversorgung und erneuerbare Energien von Beginn an gemeinsam zu betrachten.

Zusätzlich gewinnt bei Neubauten das Lebenszyklus-Treibhauspotenzial, also das Global Warming Potential (GWP), an Bedeutung. Damit rücken auch Baustoffe, Konstruktion und die Klimawirkung über den gesamten Lebenszyklus stärker in den Fokus.

Nationaler Gebäuderenovierungsplan: Was Österreich bis 2026 vorlegen muss

Nationale Gebäuderenovierungspläne sind ein zentrales Instrument der neuen EPBD. Sie ersetzen die bisherigen langfristigen Renovierungsstrategien und definieren den strategischen Rahmen, mit dem die Mitgliedstaaten ihren Gebäudebestand schrittweise zu einem Nullemissionsgebäudebestand entwickeln. Die Pläne müssen Ziele, Meilensteine und Maßnahmen enthalten, unter anderem zur Reduktion von Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen sowie zur Steigerung der Renovierungsrate. Die Entwürfe waren bis 31. Dezember 2025 vorzulegen; die finalen Pläne sind bis 31. Dezember 2026 an die Europäische Kommission zu übermitteln. Österreich übermittelte seinen Entwurf am 17. März 2026; die Europäische Kommission veröffentlichte dazu im Juli 2026 ihre Rückmeldung. Der finale Plan ist bis 31. Dezember 2026 vorzulegen.

Zentrale Herausforderungen in der Praxis

Die Umsetzung der EPBD wird vor allem deshalb anspruchsvoll, weil regulatorische Anforderungen, technische Machbarkeit und wirtschaftliche Entscheidungen zusammengeführt werden müssen. In vielen Fällen beginnt die Herausforderung bereits bei der Transparenz über den eigenen Gebäudebestand. Energieausweise, Verbrauchsdaten, technische Gebäudedaten und Informationen zum Sanierungszustand liegen häufig nicht vollständig, nicht aktuell oder nicht vergleichbar vor. Ohne belastbare Datenbasis lässt sich jedoch nur schwer beurteilen, bei welchen Gebäuden vorrangiger Handlungsbedarf besteht.

Priorisierung: Wo Unternehmen zuerst ansetzen sollten

Nicht alle Gebäude können gleichzeitig saniert oder technisch angepasst werden. Eigentümer:innen müssen daher priorisieren: Welche Objekte weisen die größten regulatorischen Risiken auf? Wo ist der Sanierungsbedarf besonders hoch? Welche Maßnahmen erzielen die größte Wirkung und wo stehen Aufwand und Nutzen in einem wirtschaftlich vertretbaren Verhältnis? Gerade bei größeren Portfolios wird es damit wichtiger, Investitionen nicht nur nach technischem Bedarf, sondern auch nach Risiko, Wirkung und Wirtschaftlichkeit zu priorisieren.

Wirtschaftlichkeit und Finanzierung

Energetische Sanierungen und technische Anpassungen erfordern oft erhebliche Investitionen. Gleichzeitig unterscheiden sich die wirtschaftlichen Effekte je nach Gebäudetyp, Nutzung, Energiepreisentwicklung und Objektstrategie. Förderungen können die Umsetzung unterstützen, sind derzeit aber stark von Budgetverfügbarkeit abhängig und daher nicht immer verlässlich planbar. Die aktuelle EY-Parthenon Bauprognose 2026 zeigt, dass hohe Baukosten, anspruchsvolle Finanzierungsbedingungen und regulatorische Unsicherheiten weiterhin viele Investitionsentscheidungen im Immobilien- und Sanierungsbereich verzögern.

Für Eigentümer:innen empfiehlt es sich daher, Sanierungsmaßnahmen nicht nur aus regulatorischer Sicht zu betrachten, sondern mit Finanzierung, Förderfähigkeit, Betriebskosten und langfristiger Wertentwicklung des Gebäudebestands zu verknüpfen.

Governance in Zeiten der EPBD: Interne Zuständigkeiten klären

Die Umsetzung der EPBD betrifft nicht nur das Immobilienmanagement. Je nach Organisation sind auch Nachhaltigkeit, Finanzen, Recht, Controlling, Reporting und technische Fachbereiche eingebunden. Klare Zuständigkeiten und abgestimmte Datenprozesse werden daher zu einer zentralen Voraussetzung für die Umsetzung. Ohne klare Governance besteht das Risiko, dass Anforderungen zwar erkannt, aber nicht rechtzeitig in Budgets, Investitionsplanung, Sanierungsfahrpläne oder ESG-Berichterstattung übersetzt werden.

Was passiert, wenn EPBD-Anforderungen nicht erfüllt werden?

Die Nichteinhaltung von EPBD-Anforderungen kann je nach nationaler Umsetzung beispielsweise zu regulatorischen oder finanziellen Konsequenzen führen. Die EPBD gibt zwar keinen einheitlichen europäischen Sanktionskatalog vor, sie verpflichtet die Mitgliedstaaten jedoch, für Verstöße gegen die nationalen Umsetzungsvorschriften wirksame, verhältnismäßige und abschreckende Sanktionen festzulegen. Welche Pflichten und Rechtsfolgen für einzelne Gebäude gelten, hängt daher von der jeweiligen nationalen Ausgestaltung ab.

Bereits bestehende Regelungen in anderen europäischen Märkten zeigen die Bandbreite möglicher Instrumente: In Frankreich dürfen Wohnungen der schlechtesten Energieklasse G seit 2025 grundsätzlich nicht mehr neu vermietet oder weitervermietet werden. In den Niederlanden dürfen bestimmte Bürogebäude ohne Energieklasse C oder besser nicht mehr als Büro genutzt werden. In Belgien (Flandern) müssen neu erworbene Wohngebäude der Klassen E oder F innerhalb einer Frist zumindest auf Klasse D verbessert werden; bei Nichterfüllung können Geldbußen verhängt werden.

Diese Regelungen bestanden teilweise bereits vor der neuen EPBD und sind keine Prognose für Österreich. Sie zeigen jedoch, wie unterschiedlich die nationale Ausgestaltung und Durchsetzung erfolgen kann.

Herangehensweise an die EPBD