Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Vorrats-GmbH & Co. KG

Signifikante Änderungen im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft können einen grunderwerbsteuerbaren Erwerbsvorgang auslösen. Der Erwerb des Anteils an einer grundbesitzenden Personengesellschaft durch eine zuvor nicht zivilrechtlich an der Gesellschaft beteiligte Person kann laut BFH einen Erwerbstatbestand nach § 1 Abs. 2a GrEStG in der alten Fassung erfüllen. Eine zuvor bestehende wirtschaftlich mittelbare Beteiligung begründet keine Altgesellschafterstellung.

Gehen mindestens 90 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen einer Personengesellschaft mit inländischem Grundbesitz innerhalb von zehn Jahren unmittelbar oder mittelbar auf neue Gesellschafter über, gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine (fiktiv) neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft (§ 1 Abs. 2a GrEStG aktueller Fassung). In der alten Fassung (§ 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG i.d.F. des Steueränderungsgesetzes 2001) lagen die Schwellenwerte bei 95 Prozent innerhalb von fünf Jahren. Regelmäßiger Zankapfel zwischen Finanzverwaltung und Steuerpflichtigen ist die Frage, wann eine Altgesellschafterstellung vorliegt. Einen Fall zur alten Rechtslage hat der BFH mit Urteil vom 25.02.2026 (II R 5/24) entschieden. 

Im Streitfall erwarb eine GmbH & Co. KG (zunächst Vorratsgesellschaft) im Juli 2014 ein inländisches Grundstück. Wenige Tage zuvor hatte die bisherige Alleingesellschafterin der KG ihre Anteile an der Komplementär‑GmbH sowie ihren Kommanditanteil an der KG an eine andere Kapitalgesellschaft (M‑GmbH) veräußert. Die Anteilsabtretung des Kommanditanteils stand unter der aufschiebenden Bedingung der Handelsregistereintragung, die im August 2014 erfolgte. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a GrEStG a.F. fest, da mit der Handelsregistereintragung 100 Prozent der Anteile am Vermögen der zu diesem Zeitpunkt bereits grundbesitzenden Personengesellschaft auf eine neue Gesellschafterin übergegangen seien. Die Klägerseite hingegen argumentierte, dass sie beim zivilrechtlichen Gesellschafterwechsel eine Altgesellschafterstellung innehatte und damit kein grunderwerbsteuerbarer Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a GrEStG a.F. vorlag. Denn sie hatte bereits vor der Handelsregistereintragung des Anteilsübergangs und auch bereits vor dem Grundstückserwerb durch die Personengesellschaft umfangreiche Rechte und Vollmachten erhalten, die ihr eine wirtschaftlich mittelbare Gesellschafterstellung vermittelten. 

Der BFH widersprach der klägerseitigen Auffassung. Der erstmalige zivilrechtliche Erwerb eines Anteils an einer grundbesitzenden Personengesellschaft durch eine zuvor nicht unmittelbar beteiligte Person erfülle den Tatbestand des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG a.F. Ob ein „neuer Gesellschafter“ vorliegt, sei bei einem unmittelbaren Gesellschafterwechsel ausschließlich zivilrechtlich zu beurteilen. Wirtschaftliche Zurechnungen oder schuldrechtliche Bindungen seien hingegen unbeachtlich. Die M‑GmbH wurde erst mit der Handelsregistereintragung zivilrechtlich Gesellschafterin und war damit neue Gesellschafterin im Sinne der Norm. 

Im Gegensatz zur Vorinstanz scheide laut BFH auch eine Befreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG bereits dem Grunde nach aus. Denn auch die für § 6 Abs. 3 GrEStG erforderliche Beteiligungsidentität erfordere eine zivilrechtliche Beteiligung am Gesellschaftsvermögen. Schuldrechtliche oder wirtschaftliche Bindungen reichen nicht aus, um eine Beteiligung am Gesamthandsvermögen zu begründen. 

Auch wenn die Entscheidung grundsätzlich zur Altfassung ergangen ist, sollten die Urteilsgrundsätze auf die aktuelle Gesetzesfassung übertragbar sein. Im Ergebnis sollte auch nach derzeitigem Recht beim Erwerb von Vorrats-KGs zwecks Grundstückserwerb darauf geachtet werden, dass der Grundstückskaufvertrag erst nach dem dinglichen Übergang der Anteile oder unter aufschiebender Bedingung abgeschlossen wird. Infolge der Entscheidung könnten sich bei gewöhnlichen Anteilstransaktionen weitergehende Fragen zu dem Risiko einer Doppelbelastung mit Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a bzw. 2b GrEStG stellen, wenn vor dem dinglichen Übergang bereits das wirtschaftliche Eigentum an Anteilen übergeht (erst fiktiv mittelbarer Gesellschafterwechsel, dann zivilrechtlich unmittelbarer Gesellschafterwechsel). Sollte die geplante Rechtsänderung zur Beseitigung der Signing/Closing-Problematik durch Einführung von § 1 Abs. 3b GrEStG-E (vgl. EY-Steuernachricht vom 15.01.2026) beim Bundesrat auf Zustimmung stoßen, sollte sich die Problematik aufgrund des Vorrangs der Anteilsvereinigung vor dem sogenannten. "Bewegungstatbestand" in diesen Fällen wohl nicht mehr stellen.

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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