Grunderwerbsteuer: Wann ist eine Beteiligungskettenverkürzung unschädlich?

Eine wesentliche Änderung im Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus. Ausnahmen bestehen jedoch, wenn sich Beteiligungsketten nur verkürzen. Allerdings sind dafür die von der Finanzverwaltung aufgestellten Hürden nicht ohne Weiteres zu überspringen. In einem Fall einer mittelbaren Verkürzung oberhalb einer unmittelbar an der grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligten Kapitalgesellschaft widersprach nun das Hessische FG den strengen Anforderungen der Finanzverwaltung.

Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück und ändert sich innerhalb von zehn Jahren (vorher fünf Jahren) der Gesellschafterbestand, dass mindestens 90 Prozent (vorher 95 Prozent) der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft, § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG. Damit wird bei einem wesentlichen Gesellschafterwechsel eine Übereignung auf eine „neue Personengesellschaft“ fingiert, auch wenn zivilrechtlich kein Rechtsträgerwechsel vorliegt. Umfasst ist dabei nicht nur ein unmittelbarer Wechsel im Gesellschafterbestand, sondern auch ein mittelbarer. Insbesondere bei Wechseln in der Beteiligungskette (Verkürzungen oder Verlängerungen) oberhalb der grundbesitzenden Personengesellschaft ist die Frage in bestimmten Fällen umstritten, wann eine Anteilsübertragung auf „neue“ Gesellschafter vorliegt. Ebenso unterschiedlich wird die Frage beantwortet, unter welchen Voraussetzungen eine den Tatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG ausschließende Beteiligungskettenverkürzung gegeben ist.

Das FG Hessen hatte nun einen Fall einer mittelbaren Beteiligungskettenverkürzung (Downstream-Verschmelzung) oberhalb einer unmittelbar an der grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligten Kapitalgesellschaft zu beurteilen. In einer solchen Konstellation gilt eine unmittelbar beteiligte Kapitalgesellschaft in vollem Umfang als neue Gesellschafterin, wenn an ihr mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen, § 1 Abs. 2a Satz 4 GrEStG (Intransparenz der Kapitalgesellschaft). Aufgrund der daraus für das FG resultierenden horizontalen Ebenenbetrachtung bejahte das FG aufgrund der erfolgten (100-prozentigen) Abwärtsverschmelzung auf die unmittelbar beteiligte Kapitalgesellschaft die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 1 Abs. 2a GrEStG. Insoweit folgte das FG der Sicht der Finanzverwaltung. Anders als die Finanzverwaltung sah das FG allerdings die Voraussetzungen der sogenannten tatbestandsausschließenden Beteiligtenkettenverkürzung als gegeben an. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist auf jeder Ebene eine Mindestbeteiligung an Kapitalgesellschaften von 95 Prozent (jetzt 90 Prozent) erforderlich (vgl.  Tz. 5.2.3.1 der gleichlautenden Ländererlasse vom 12.11.2018 und vom 10.05.2022). Das Hessische FG lässt es dagegen normspezifisch im Rahmen des § 1 Abs. 2a GrEStG (tatbestandsausschließend) ausreichen, dass die wegfallenden Kapitalgesellschaften und deren aufrückende Anteilseigner (latent mittelbar) an der Kapitalgesellschaft beteiligt waren (Hessisches FG, Urteil vom 10.12.2025, 5 K 1312/23).

Gegen das Urteil ist Revision vor dem BFH anhängig (II R 2/26). Abzuwarten bleibt daher, wie der BFH sich zu mittelbaren Verkürzungen der Beteiligungskette positionieren wird. Zu der Frage der unmittelbaren Beteiligtenkettenverkürzung, allerdings in Bezug auf eine Beteiligung an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft (§ 1 Abs. 2b GrEStG), ist ebenfalls ein Verfahren vor dem BFH anhängig (unter II R 24/24, vgl. zur Vorinstanz FG Baden-Württemberg EY-Steuernachricht vom 23.01.2025).

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des Hessischen FG zur Verfügung.

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