Die Morgensonne bricht durch Wolken und beleuchtet eine dichte Großstadt mit zahlreichen Hochhäusern

Warum die Hoffnung auf Erholung am Immobilienmarkt schwindet

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Jean-Pierre Rudel

Partner, Immobilien, Mergers & Acquisitions, EY Real Estate GmbH | Deutschland

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4 Minuten Lesezeit 23 März 2026
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Der Immobilienmarkt bleibt aus Sicht der Finanzierer fragil. Büro- und Einzelhandelsimmobilien stehen weiter unter Druck.

Überblick:   

  • Die langfristigen Markterwartungen der Kreditinstitute haben sich spürbar verschlechtert. Die gesamtwirtschaftliche Lage gilt als größte Herausforderung.
  • Refinanzierungsrisiken werden deutlich häufiger als kritisch eingestuft als noch im Vorquartal. Restriktivere Kreditvergabe prägen den Markt zunehmend.
  • Projektentwicklungen geraten wieder unter Druck, während sich Bestandsobjekte leicht stabilisieren. Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben kritisch.

Immobilienfinanzierende Kreditinstitute werden skeptischer, was eine mögliche langfristige Erholung angeht: Nur noch 65 Prozent rechnen bis 2030 mit einer positiven Entwicklung. In der vorigen Bankenbefragung zum Halbjahr 2025 waren es noch 80 Prozent. Inzwischen prognostizieren 10 Prozent sogar eine anhaltend negative Entwicklung bis 2030. Immerhin wird kurzfristig überwiegend keine Verschlechterung erwartet: Für 2026 rechnen 45 Prozent mit einer Seitwärtsbewegung.

Bankenbefragung
74 %
der befragten Institute benennen die gesamtwirtschaftliche Lage als Herausforderung für die Immobilienmärkte.

Auch das Refinanzierungsrisiko wird von 71 Prozent der Teilnehmenden als kritisch eingestuft (Q2: 52 Prozent).

Das sind Ergebnisse einer aktuellen Befragung, die EY-Parthenon im dritten Quartal 2025 unter 58 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten in Deutschland durchgeführt hat. Unter den Befragten befinden sich neben großen Privatbanken auch Landesbanken und größere Sparkassen. Zudem wurden 22 Kanzleien mit Fokus auf immobilienwirtschaftliche Restrukturierungen befragt.

Die gesamtwirtschaftlich komplexe Lage schlägt auch auf die ohnehin gebeutelten Immobilienmärkte durch. Die Refinanzierungsrisiken steigen – von der großen Büroimmobilie bis hin zum privaten Eigenheim.

Jean-Pierre Rudel

Partner, Immobilien, Mergers & Acquisitions, EY Real Estate GmbH | Deutschland

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Während zuletzt vor allem Bestandsimmobilien im Fokus standen, geraten nun auch wieder Projektentwicklungen verstärkt unter Druck: 61 Prozent der Befragten erwarten in den kommenden zwölf Monaten ein steigendes Insolvenzrisiko – das bedeutet eine Verdreifachung gegenüber dem Vorquartal (20 Prozent). Bei Bestandsobjekten zeigt sich dagegen eine leichte Entspannung: Nur noch 45 Prozent rechnen mit einem steigenden Insolvenzrisiko (Q2: 72 Prozent), 20 Prozent gehen sogar von einem rückläufigen Risiko aus (Q2: 8 Prozent).

Wenn die Erholung auch langfristig ausbleibt, gerät das Prinzip ‚Abwarten und Hoffen‘ an seine Grenzen. Die Banken setzen nun verstärkt auf tragfähige, nachhaltige Refinanzierungslösungen.

Korbinian Gennies

Partner bei EY-Parthenon, Turnaround and Restructuring Strategy, EY Strategy & Transactions GmbH | Deutschland

Negativtrend für Einzelhandelsimmobilien – auch Büros weiter unter Druck

Die Einschätzung in Bezug auf das Segment der Einzelhandelsimmobilien hat sich deutlich verdüstert. Während in einer Befragung im September 2024 noch 60 Prozent der Befragten von stabilen Preisen ausgingen, erwarten heute 48 Prozent eine negative und 52 Prozent eine konstante Entwicklung. Positive Erwartungen für Einzelhandelsimmobilien sind vollständig verschwunden – unter den Teilnehmenden rechnet derzeit niemand mit einer Preissteigerung.

Auch Büroimmobilien werden weiterhin kritisch gesehen. 52 Prozent der befragten Kreditinstitute erwarten eine negative Preisentwicklung, 44 Prozent gehen von stabilen Preisen aus und lediglich 3 Prozent rechnen mit einem Anstieg.

Die Lage für Büroimmobilien bleibt angespannt – alle von uns befragten Institute sprechen ihnen ein hohes Refinanzierungsrisiko zu. Viele Nutzer konsolidieren weiterhin ihre Flächen, was die Nachfrageschwäche – insbesondere in dezentralen Teilmärkten – verstärkt und den Druck auf das Segment weiter erhöht.

Jean-Pierre Rudel

Partner, Immobilien, Mergers & Acquisitions, EY Real Estate GmbH | Deutschland

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Bei Wohn-, Hotel- und Logistikimmobilien lässt die von den Banken prognostizierte Preisentwicklung auf eine leichte Erholung schließen. Hotelimmobilien werden, was die Refinanzierung anbelangt, jedoch kritisch gesehen: Nach einer Phase relativer Stabilisierung erwarten 64 Prozent der Befragten im kommenden Jahr ein hohes Refinanzierungsrisiko. Ebenfalls gestiegen ist das Refinanzierungsrisiko aus Sicht der Institute bei privaten Wohnkreditnehmenden – wenn auch auf niedrigem Niveau: 29 Prozent der Befragten bewerten das Risiko hier inzwischen als hoch (Q2: 12 Prozent).
 

Restriktivere Kreditvergabe – strukturierte Refinanzierungsansätze auf dem Vormarsch

Besonders deutlich zeigt sich die nochmals restriktivere Kreditvergabe bei Büroimmobilien; hier erklärten 89 Prozent der Finanzierer, ihre Vergabekriterien restriktiver gestaltet zu haben. Dies betrifft besonders den Loan-to-Value (LTV) und die Sicherheiten, beispielsweise Bürgschaften.

Bankenbefragung
56 %
der befragten Institute gaben an, bei ihrer Kreditvergabe in den vergangenen sechs Monaten nochmals restriktiver vorgegangen zu sein.

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Parallel dazu zeichnet sich ein Wandel bei den Lösungsansätzen für „Distressed Assets“ ab. Anstelle kurzfristiger Überbrückungsmaßnahmen rücken zunehmend nachhaltige und strukturierte Strategien in den Vordergrund. Zwar wird „Amend & Extend“ mit 74 Prozent (Q2: 90 Prozent) weiterhin häufig beziehungsweise sehr häufig als bevorzugte Lösung genannt. Allerdings gewinnen alternative Ansätze wie Insolvenz und Verkauf (52 Prozent) oder freihändiger Verkauf mit Schuldenschnitt (42 Prozent) nach Einschätzung der Teilnehmenden nun spürbar an Relevanz. Zudem beobachten 32 Prozent der Befragten vermehrt NPL-Transaktionen (Non-Performing Loans).

Die Ernüchterung über eine ausbleibende Erholung führt dazu, dass alternative Lösungsstrategien zunehmend in den Fokus rücken und auch künftig weiter an Bedeutung gewinnen dürften.

Korbinian Gennies

Partner bei EY-Parthenon, Turnaround and Restructuring Strategy, EY Strategy & Transactions GmbH | Deutschland

Fazit

Immobilienfinanzierende Banken und Kreditinstitute bleiben skeptisch, was eine Erholung am Immobilienmarkt anbelangt. Zuletzt dämpft insbesondere die gesamtwirtschaftlich herausfordernde Lage die Erwartungen. Besonders kritisch werden Büro- und Einzelhandelsimmobilien gesehen, was die Preisentwicklung und Refinanzierungsrisiken anbelangt. Vor dem Hintergrund der nun schon länger andauernden Krise steigt der Bedarf nach nachhaltigen Restrukturierungsansätzen.

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Jean-Pierre Rudel

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    Spaß, Kreativität, Empathie und die Begeisterung für Immobilien zählen zu den Zutaten seines Beratungsansatzes. Beim Kochen, Laufen, Skifahren und Mountainbiken schöpft er die nötige Energie.

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