Trendbarometer 2026: Wie steht es um den deutschen Immobilienmarkt?

Das Trendbarometer von EY zum Immobilien-Investmentmarkt 2026 zeigt: Der deutsche Immobilienmarkt tritt auf der Stelle. 

Überblick:

• Die Erwartungen für 2026 sind ambivalent, die Wohnbaukrise bleibt trotz politischer Gegenmaßnahmen wie zementiert.
• In fast allen Sekundärlagen werden sinkende Preise erwartet.
• Der demografische Wandel ist der prägendste Megatrend, die Zinsentwicklung verliert an Bedeutung.

Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt tritt auf der Stelle. Nachdem das Transaktionsvolumen 2024 seit Beginn der Krise erstmals wieder ein Wachstum auf niedrigem Niveau verzeichnen konnte, ist es 2025 erneut zurückgegangen. Insgesamt wurden 32,8 Milliarden Euro umgesetzt – ein Minus von 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (2024: 34,9 Milliarden Euro). Auch die Erwartungen der Immobilienwirtschaft für das angebrochene Jahr 2026 lassen sich bestenfalls als durchmischt bezeichnen: Etwas mehr als die Hälfte der handelnden Akteure geht von einem steigenden Transaktionsvolumen aus – gleichzeitig ist ebenfalls mehr als die Hälfte der Meinung, dass die bereits vollzogenen Abwertungen immer noch nicht genügen, um Käufer und Verkäufer zusammenzubringen.

Das sind Ergebnisse einer aktuellen Befragung, die EY-Parthenon im November 2025 unter rund 380 am deutschen Immobilienmarkt aktiven Akteuren durchgeführt hat.

Fast uneingeschränkt positiv für Investitionen werden lediglich Wohnimmobilien betrachtet. Gleichzeitig ist die Wohnbaukrise wie zementiert: Nahezu alle Befragten sehen einen Mangel an Neubauten und geben zudem an, dass gut gemeinte politische Maßnahmen wie der sogenannte Bauturbo den gordischen Knoten nicht zerschlagen können.

Wohnimmobilien mit Abstand am beliebtesten, gefolgt von Logistik

Wohnimmobilien bleiben 2026 die beliebteste Nutzungsart am deutschen Immobilienmarkt. Bei 84 Prozent der Umfrageteilnehmer stehen sie im Investitionsfokus. Im Wohnsegment wird auch überwiegend von steigenden Preisen ausgegangen: 76 Prozent erwarten sie in Prime-Lagen und immerhin 50 Prozent auch in schlechteren Lagen. Auf den Plätzen 2 und 3 der beliebtesten Nutzungsarten folgen mit einigem Abstand Logistikimmobilien (57 Prozent) und der Lebensmitteleinzelhandel (50 Prozent). Hier gehen die Befragten jeweils von sich stabil entwickelnden Preisen aus.

Ebenfalls relativ stabil wird die Preisentwicklung für Hotelimmobilien gesehen – allerdings bahnt sich hier eine Lagedifferenzierung an. In Prime-Lagen sind nach Ansicht der Befragten Preissteigerungen möglich, während in Sekundärlagen deutlich häufiger sinkende Preise erwartet werden.

Büroimmobilien nicht mehr im Hauptfokus

Büroimmobilien stehen nur noch bei 39 Prozent der Marktakteure im Fokus, woran sich entsprechende Preiserwartungen knüpfen. Lediglich in Prime-Lagen geht rund die Hälfte der Befragten (51 Prozent) von einer Seitwärtsbewegung aus. Jenseits davon rechnet eine Mehrheit der Umfrageteilnehmer (76 Prozent) mit sinkenden Preisen.

Vergleichsweise beliebt sind die noch jungen Nutzungsarten Data Center und Life Science, die bei 45 beziehungsweise 44 Prozent der Befragten im Investitionsfokus stehen.

Zinsentwicklung verliert am Immobilienmarkt an Bedeutung

Nach den für den Immobilienmarkt bestimmenden Megatrends befragt, gab die größte Zahl der Umfrageteilnehmer (94 Prozent) die demografische Entwicklung an. Das ist insofern bemerkenswert, als mit der Krise ab 2023 die Zinsentwicklung zum wichtigsten Trend geworden war. Veränderungen des Kapitalmarktumfelds bleiben nach Ansicht von 82 Prozent der Befragten zwar weiterhin ein entscheidender Treiber der Immobilienmärkte, werden für 2026 aber als weniger relevant eingeschätzt als politische Instabilitäten, gesetzliche Regulierung, Digitalisierung und künstliche Intelligenz (KI) sowie die erwähnten demografischen Effekte.

Finanzierungsumfeld bleibt angespannt – privates Fremdkapital gewinnt an Bedeutung

Nach dem generellen Finanzierungsumfeld befragt, geben so auch 92 Prozent der Befragten an, dass die Zinsstabilität zwar Orientierung schafft, aber nicht für neue Dynamik sorgt. Besonders Development-Finanzierungen bleiben eine Herausforderung (96 Prozent). Notwendige Anschlussfinanzierungen werden den Markt demnach auch 2026 prägen (95 Prozent), während privates Fremdkapital (Private Debt) an Bedeutung gewinnen wird (91 Prozent).