Bauwirtschaft bleibt zweigeteilt – Hochbau schwach, Infrastruktur/Tiefbau robust

• Hohe Baukosten, steigende Zinsen und Inflationstendenzen bremsen Hochbaunachfrage
• Erst 2027 leichte Erholung, Vorkrisenniveau mittelfristig nicht in Reichweite
• Weniger Regulierung und effizientere Kostenstrukturen könnten Hochbaunachfrage beleben
• Infrastrukturbau dank öffentlicher Investitionen krisenfester Wachstumstreiber 

Der deutsche Hochbau kommt auch 2026 nicht aus der Krise: Zwar bleibt der Bedarf insbesondere im Wohnungsbau hoch, doch hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und neue geopolitische Unsicherheiten bremsen die Nachfrage. Nach einem Rückgang der Bautätigkeit um 3,6 Prozent im Jahr 2024 schrumpfte der Markt 2025 nochmals um 1,9 Prozent. Im laufenden Jahr dürfte das Minus mit 0,2 Prozent zwar deutlich geringer ausfallen, eine Trendwende ist damit aber noch nicht erreicht. Erst ab 2027 ist eine Erholung mit einem realen Wachstum von 0,8 Prozent zu erwarten, 2028 könnte das  Hochbauwachstum 1,2 Prozent erreichen. Somit ist eher mit einer Stabilisierung als mit einem substanziellen Aufschwung zu rechnen. Das geht aus der jährlichen Hochbaustudie der Strategie- und Transaktionsberatung EY-Parthenon hervor.

Deutlich positiver kann die Baubranche dagegen auf das Infrastruktursegment schauen: Getrieben durch hohe öffentliche Investitionen wächst dieses Segment aktuell real um rund 4 Prozent und bleibt damit perspektivisch der zentrale Wachstumstreiber für die gesamte Bauindustrie. „Angesichts der Infrastrukturprogramme und des hohen Modernisierungsbedarfs, insbesondere in den Bereichen Transport, Wasser und Energie erwarten wir für den Infrastrukturbau auch in den kommenden Jahren ein stetiges Marktwachstum von real etwa 4 Prozent jährlich,“ sagte Volkmar Schott, Partner von EY-Parthenon. Auch wenn das jährliche Marktvolumen des Infrastrukturbaus absolut nur etwa ein Viertel des Hochbaus ausmacht, könnte die steigende Infrastrukturaktivität die Rückgänge im Hochbau im Jahr 2026 damit ausgleichen.

Wohnungsneubau in der Krise, auch Renovierungen gehen zurück

Der Hochbau leidet aktuell besonders unter dem Neubaueinbruch im Wohnungsbau. Das Bauvolumen ging – sowohl im privaten Eigenheimsegment als auch im gewerblichen Geschosswohnungsbau – auch 2025 mit jeweils -6,9 Prozent deutlich zurück. „Der Wohnraumbedarf ist zwar unverändert groß, die aktuell hohen Baupreise, Zinsen und Unsicherheiten haben aber zu einem Nachfragerückstau geführt. Ein Abbau regulatorischer Vorgaben und konsequenteres Kostenmanagement könnten die Nachfrage wieder beleben,“ betont EY-Parthenon-Partner Björn Reineke. Eine Rückkehr zum Vorkrisenniveau sei aber mittelfristig nicht zu erreichen.

Auch der Nichtwohnungs-Neubau entwickelt sich rückläufig, wenn auch moderater. Der Wirtschaftsneubau sank im vergangenen Jahr um -1 Prozent, der öffentliche Hochbau um -0,6 Prozent. Angesichts der schwachen Konjunktur und zunehmender Standortrisiken (z. B. hohe Lohnkosten und Energiepreise, Exportzölle) priorisieren viele Unternehmen Investitionen im Ausland oder verlagern sie in andere, staatlich stimulierte Sektoren wie etwa den Infrastrukturbau. Neue Hochbauprojekte bleiben entsprechend selten.

In Phasen des Abschwungs dienen Modernisierungen normalerweise als stabilisierender Faktor; 2025 war allerdings auch hier ein Rückgang zu verzeichnen. Vor allem energetische Sanierungen im Wohnungsbestand bleiben aus, da viele Eigentümer angesichts unsicherer Förderbedingungen und hoher Kosten zögerten.

Ab 2027 verhaltene Erholung – Kostendisziplin bleibt entscheidend

EY-Parthenon erwartet für den Zeitraum 2026 bis 2028 keinen schnellen Aufschwung im Hochbau, sondern lediglich eine schrittweise Stabilisierung. Die weiterhin hohen Bau- und Finanzierungskosten könnten durch steigende Energiepreise und eine wieder anziehende Inflation zusätzlich belastet werden. Entscheidend für das Marktwachstum werden daher effizientere Kostenstrukturen und eine maßvolle Preisstrategie: Werden Kostensteigerungen zu stark an Kunden weitergegeben, könnte dies die Nachfrage erneut dämpfen und die fragile Erholung gefährden. Positiv wirkt dagegen, dass das Neugeschäft mit Baukrediten 2024 und 2025 vergleichsweise robust blieb. Banken finanzieren weiterhin solide Vorhaben – ein wichtiges Signal dafür, dass zusätzliche Nachfrage künftig auch in konkrete Bauprojekte münden kann. Auch politische Maßnahmen könnten den Markt mittelfristig entlasten: Reformen beim Baugesetzbuch, Bürokratieabbau und schnellere Genehmigungen sollen Hemmnisse reduzieren. Zudem fließen seit 2025 jährlich 3,5 Milliarden Euro zusätzlich in den sozialen Wohnungsbau und stützen damit insbesondere den geförderten Mietwohnungsbau.

Sondervermögen stützt Infrastruktur deutlich stärker als Hochbau

Die Bundesregierung hat 2025 mit dem Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität einschließlich des Klima- und Transformationsfonds ein langfristiges Investitionspaket mit einem Volumen von rund 500 Mrd. Euro aufgelegt, das zusätzliche Investitionen ermöglicht. Ein Großteil der vorgesehenen Mittel entfällt auf Programme in den Bereichen Verkehr, Energie und Digitalisierung und betrifft damit vor allem den Infrastrukturbau, während hochbaubezogene Förderungen auf ausgewählte Segmente wie Bildung, Gesundheit oder Wohnungsbau begrenzt sind. Dies spiegelt sich auch in der Aufteilung des Volumens: Nach bisherigem Stand entfallen voraussichtlich über 70 Prozent des Sondervermögens auf Bauvorhaben – 55 Prozent auf das Infrastruktur- und 18 Prozent auf das Hochbausegment. 

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