Gewerbesteuerliche Hinzurechnung bei Vermietung von Ferienimmobilien

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26 Oktober 2023

In einem aktuellen Urteil nimmt der BFH eine für die gewerbesteuerliche Hinzurechnung von Miet- und Pachtzinsen entscheidende Abgrenzung zwischen einem Vermieter einerseits und einem Vermittler bzw. Reiseveranstalter andererseits vor und stellt dabei auf den Inhalt und die Durchführung des konkreten Vertrags ab. Für einen Mietvertrag spricht insbesondere, dass der Vermieter die Objekte im eigenen Namen vermarktet und dem Eigentümer Entgelte für die Gebrauchsüberlassung zahlt.

Im konkreten Fall mietete eine Gesellschaft Ferienimmobilien im In- und Ausland von den Eigentümern an und vermietete sie an Reisende weiter. Im Falle der erfolgreichen Vermietung war ein Entgelt von dem Anbieter an den Eigentümer zu zahlen. Verschiedene Leistungen wie die Reinigung, die Schlüsselübergabe oder die Reparaturen verblieben dabei im Aufgabenbereich der Eigentümer. Streitig war, ob die von dem Anbieter an die Eigentümer gezahlten Entgelte Miet- und Pachtzinsen i.S.d. § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG darstellen und der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung unterliegen.

Mit Urteil vom 17.08.2023 (III R 59/20) bejahte der BFH hinzurechnungspflichtige Mietzinsen. Die mit den Eigentümern der Ferienimmobilien geschlossenen Verträge erfüllen laut BFH die Kriterien eines Mietvertrags i.S.d. § 535 BGB. Dabei bestehen die Hauptleistungspflichten in der Überlassung der Ferienimmobilien an den Anbieter einerseits und in der Zahlung eines Mietzinses an die Eigentümer der Ferienimmobilien andererseits. Zudem erfolge die Überlassung der Objekte aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Reisekunden im eigenen Namen des Immobilienanbieters, da die Eigentümer der Immobilien während der Buchung für den Kunden nicht ersichtlich werden. Zudem habe der Anbieter von den Eigentümern keine Vermittlungsprovision erhalten, sondern habe diesen ein Entgelt für die Gebrauchsüberlassung gezahlt. Auch die Verpflichtung zur Erbringung bestimmter Leistungen an Reisende durch die Eigentümer sei für die Qualifikation als Mietvertrag unschädlich, da es sich insoweit lediglich um Nebenleistungen handele. 

Des Weiteren bejahte der BFH die Voraussetzungen für das sog. fiktive Anlagevermögen. Insoweit hat der BFH die Vergleichbarkeit mit dem Reiseveranstalter-Fall (BFH-Urteil vom 25.07.2019, III R 22/16), bei dem keine gewerbesteuerliche Hinzurechnung von Miet- und Pachtzinsen vorzunehmen ist, verneint. Im Gegensatz zum Reiseveranstalter mietete der Anbieter die Objekte langfristig an und war nach seinem Geschäftsmodell bestrebt, einen weitgehend unveränderten Bestand an Objekten zu erhalten und den Reisekunden anzubieten. Auch seien die Ferienimmobilien nicht als Teilprodukt in ein Produktbündel „Pauschalreise“ eingeflossen. Zudem stehe die „Durchleitung“ der Objekte (d.h. die Zwischen- oder Untervermietung) der Hinzurechnung nicht entgegen.

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

Direkt zum BFH-Urteil kommen Sie hier.

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