Darf Deutschland Gewinne aus dem Verkauf niederländischer Immobilien besteuern?

Was ist die niederländische Box-3-Besteuerung? 

Zur Einordnung der Entscheidung lohnt sich ein kurzer Blick auf das niederländische Einkommensteuersystem. Die Niederlande unterscheiden zwischen drei sogenannten „Boxen“, in denen unterschiedliche Einkunftsarten erfasst werden. Box 3 umfasst insbesondere Sparguthaben, Wertpapiervermögen sowie nicht als Erstwohnsitz genutzte Immobilien. 

Anders als im deutschen Steuerrecht werden dabei grundsätzlich nicht die tatsächlich erzielten Erträge oder Veräußerungsgewinne besteuert. Vielmehr wird auf der Grundlage des vorhandenen Vermögens eine gesetzlich vorgegebene beziehungsweise pauschal ermittelte Rendite angenommen und der Besteuerung unterworfen. Grundlage für die Bewertung von Immobilien ist dabei insbesondere der sogenannte WOZ-Wert, der den Verkehrswert der Immobilie spiegeln soll. 

Eine gesonderte Besteuerung des konkreten Veräußerungsgewinns findet im bisherigen Box-3-System nicht statt. Genau dieser Umstand stand im Mittelpunkt des Rechtsstreits.

Ehepaar verkauft Eigentumswohnung innerhalb der Spekulationsfrist

Dem Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 13.11.2025 (13 K 10170/23) lag der Verkauf einer in den Niederlanden belegenen Eigentumswohnung durch ein in Deutschland ansässiges Ehepaar zugrunde. Die Kläger hatten die Immobilie im November 2009 erworben und im Mai 2018 veräußert. 

Da zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre lagen, handelte es sich aus deutscher Sicht grundsätzlich um ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Steuerpflichtigen vertraten die Auffassung, dass Deutschland aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und den Niederlanden kein Besteuerungsrecht zusteht. Der Veräußerungsgewinn sei in den Niederlanden bereits im Rahmen der dortigen Box-3-Besteuerung erfasst worden und daher in Deutschland freizustellen. 

Das Finanzamt folgte dieser Argumentation nicht, da die Niederlande lediglich fiktive Vermögenserträge besteuert hatten, nicht jedoch den konkreten Veräußerungsvorgang. Deshalb sei die Subject-to-Tax-Klausel im DBA Deutschland–Niederlande nicht einschlägig und Deutschland könne den Veräußerungsgewinn besteuern. 

FG Berlin-Brandenburg: Gewinn wurde tatsächlich besteuert

Das FG Berlin-Brandenburg gab den Klägern recht. Eine tatsächliche Besteuerung setze nicht voraus, dass der Veräußerungsgewinn nach denselben Grundsätzen ermittelt werde wie im deutschen Steuerrecht. Ausreichend sei vielmehr, dass die betreffenden Einkünfte in die ausländische steuerliche Bemessungsgrundlage einfließen. Dies hat der Bundesfinanzhof bereits in seinem Urteil vom 10.04.2025 zur niederländischen 30-Prozent-Regelung so entschieden (VI R 29/22).

Nach Auffassung des Senats ist dies auch bei der niederländischen Box-3-Besteuerung der Fall. Zwar werde der Veräußerungsgewinn nicht gesondert besteuert, die Wertentwicklung einer Immobilie werde jedoch über den regelmäßig angepassten WOZ-Wert in die steuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen. Dadurch würden Wertsteigerungen wirtschaftlich erfasst und letztlich besteuert. 

Das Gericht betonte zudem, dass es nicht auf die konkrete Höhe der Steuerbelastung ankommt. Entscheidend sei allein, dass die Einkunftsart im Quellenstaat grundsätzlich der Besteuerung unterliege. 

Folglich durfte Deutschland den Veräußerungsgewinn nicht in die steuerliche Bemessungsgrundlage einbeziehen. Der Gewinn ist lediglich im Rahmen des Progressionsvorbehalts zu berücksichtigen. 

Ausblick: Reform der niederländischen Box-3-Besteuerung 

Das bisherige System der pauschalen beziehungsweise fiktiven Renditebesteuerung steht seit Jahren in der Kritik und soll nach den aktuellen Planungen zum 01.01.2028 durch ein neues System ersetzt werden. Künftig soll die Besteuerung stärker an den tatsächlichen Erträgen ausgerichtet werden. 

Für grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen zwischen Deutschland und den Niederlanden dürfte die Reform erhebliche praktische Bedeutung erlangen, indem sie die Diskussion um die Anwendung der Subject-to-Tax-Klausel künftig deutlich entschärft. 

Autorinnen: Marcus Adamek, Ursula Beste