Doppelte Grunderwerbsteuer bei Treuhandverhältnissen

Erfolgt bei der Veräußerung von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft vor dem zivilrechtlichen Übergang der Anteile ein wirtschaftlicher Übergang im Rahmen eines Treuhandverhältnisses, können sich Fallstricke im Bereich der Grunderwerbsteuer ergeben. In einem aktuellen Urteil bestätigt der BFH seine Auffassung, dass die (zivilrechtliche) Anteilsübertragung von Treuhänder auf Treugeber grundsätzlich einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang auslöst.

Die Änderung des Gesellschafterbestands einer grundbesitzenden Personengesellschaft löst Grunderwerbsteuer aus, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 90 Prozent (nach alter Fassung 95 Prozent) der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Zankapfel zwischen Finanzverwaltung und Steuerpflichtigem ist dabei regelmäßig das Tatbestandsmerkmal des „neuen Gesellschafters“. 

Mit Urteil vom 25.03.2026 (II R 30/25) entschied der BFH erneut zu Treuhandkonstellationen. Im vorgelegten Fall hatten die an einer grundbesitzenden GmbH & Co. KG zu 100 Prozent beteiligten Kommanditisten ihre Anteile an zwei Erwerber übertragen. Die zivilrechtliche Anteilsübertragung wurde unter den aufschiebenden Bedingungen der Kaufpreishinterlegung und der Eintragung ins Handelsregister im November 2013 vereinbart. Rückwirkend zum Beginn des Jahres 2013 sollte aber bereits das wirtschaftliche Eigentum an den Anteilen auf die beiden Erwerber übergehen, wobei die Altgesellschafter die Anteile an der KG bis zur Handelsregistereintragung treuhänderisch für die beiden Erwerber hielten. Das Finanzamt setzte doppelt Grunderwerbsteuer fest: im Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs der Anteile, also bei Begründung des Treuhandverhältnisses und damit der fiktiv mittelbaren Gesellschafterstellung durch schuldrechtliche Bindung der beiden Erwerber, und bei Eintritt in die unmittelbare Gesellschafterstellung durch dinglichen Anteilsübergang im Zeitpunkt der Handelsregistereintragung. Der BFH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob diese zweite Festsetzung rechtmäßig war. 

Dies bejahte der BFH und bestätigte damit auch seine jüngere Rechtsprechung (vgl. BFH-Urteil vom 05.11.2025, II R 9/23, EY-Steuernachricht vom 09.04.2026). Im damaligen Urteilsfall war eine doppelte Grunderwerbsteuer jedoch ausgeschlossen, da der Grundstückserwerb durch die Personengesellschaft erst nach Begründung des Treuhandverhältnisses erfolgte. Das war im zu entscheidenden Sachverhalt anders, das Ergebnis bleibt jedoch laut BFH identisch: Für die Frage, ob eine unmittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes gemäß § 1 Abs. 2a GrEStG erfolgt ist, sei ausschließlich der zivilrechtliche Übergang auf neue Gesellschafter maßgeblich. Die wirtschaftlichen Verhältnisse seien jedoch unerheblich. Der BFH widersprach zudem der Auffassung des FG, wonach die in Frage stehenden Grundstücke der KG durch den Erwerbsvorgang im Rahmen des wirtschaftlichen Übergangs nicht mehr zuzurechnen seien. Eine geänderte Zurechnung aufgrund von § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG komme nicht in Betracht, da lediglich der Erwerb durch eine neue Gesellschaft fingiert werde. Zudem erteilte der BFH auch einer abweichenden Zurechnung durch § 1 Abs. 2 GrEStG eine Absage. Denn dieser Tatbestand erfordere, einem Dritten ohne Anteilsübertragung ein Verwertungsrecht einzuräumen. Das Treuhandverhältnis begründe aber kein solches Verwertungsrecht, da die Treugeber ihre Rechte lediglich im schuldrechtlichen Innenverhältnis zu den Treuhändern als beteiligte Gesellschafter geltend machen und keine eigenen Verfügungen über die Grundstücke der Klägerin treffen können.

Der BFH bestätigte seine Urteilsgrundsätze auch im Zusammenhang mit etwaigen Befreiungstatbeständen und sah diese nicht als erfüllt an. Mangels Beteiligungsidentität scheide insbesondere eine Befreiung nach § 6 Abs. 3 EStG aus. Außerdem verneinte der BFH eine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 8 Satz 1 GrEStG. Nach dieser Vorschrift soll der Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses von der Grunderwerbsteuer ausgenommen werden. Vorliegend seien die Erwerber aber erstmalig Gesellschafter der KG geworden, sodass ein Rückerwerb ausgeschlossen sei.

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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