Versagung der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung

Die Vorgaben der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung sind komplex und auch regelmäßig Streitthema zwischen Steuerpflichtigen und Finanzverwaltung. In einem aktuellen Urteil sieht das Finanzgericht Berlin-Brandenburg das sog. Treuhandmodell als kürzungsschädlich an. Im Revisionsverfahren hat der BFH die Möglichkeit, sich zu in der Praxis wichtigen Fragen zu positionieren.

Eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen führt regelmäßig zur Versagung der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, da in diesem Fall nicht ausschließlich eigener Grundbesitz genutzt und verwaltet wird. Beim sog. Treuhandmodell, das auch dem Urteil des FG Berlin-Brandenburg zugrunde lag, überträgt die grundbesitzende Gesellschaft das zivilrechtliche bzw. wirtschaftliche Eigentum an den Betriebsvorrichtungen auf eine Schwestergesellschaft unter gleichzeitiger Vereinbarung einer Treuhandabrede. Die grundbesitzende Gesellschaft verwaltet unentgeltlich die Betriebsvorrichtungen für die Schwester im eigenen Namen, jedoch auf fremde Rechnung (sog. verdeckte Vermietungstreuhand).

Das FG Berlin-Brandenburg hat mit Urteil vom 08.07.2025 (6 K 6040/22) dieses Modell nun als kürzungsschädlich eingestuft. Im konkreten Sachverhalt vermietete eine grundbesitzende GmbH ein Einkaufszentrum an gewerbliche Mieter. Die im Einkaufszentrum   enthaltenen Betriebsvorrichtungen hat sie zuvor auf eine Schwestergesellschaft unter Vereinbarung einer unentgeltlichen Treuhandabrede ausgelagert. Nach Auffassung des FG verwaltet sie durch die Treuhandabrede nicht mehr eigene, sondern fremde Gegenstände. Dies führe entsprechend zu einer kürzungsschädlichen fremdnützigen Tätigkeit. Diese Vermietungstreuhand sei auch keine unschädliche Nebentätigkeit, da sie nicht zwingend notwendig i.S.v. unentbehrlich sei. Insoweit stützt sich das FG auf die Rechtsprechung des BFH hinsichtlich unschädlicher Nebentätigkeiten. Des Weiteren lag für das FG im vorliegenden Sachverhalt auch keine unentgeltliche Treuhand vor, da der Treuhandvertrag u.a. einen Aufwendungsersatzanspruch des Treuhänders gegen den Treugeber vorsah und die Richter in dem für die Übertragung der Betriebsvorrichtungen gezahlten Kaufpreis teilweise eine Gegenleistung für die Treuhandtätigkeit sahen.

Mit dem Fondsstandortgesetz wurde im Jahr 2021 mit § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG eine Unschädlichkeitsgrenze von 5 Prozent der Mieteinnahmen für unmittelbare Vertragsbeziehungen mit den Mietern eingeführt. Seitdem ist eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen jedenfalls bis zu dieser Grenze unschädlich. In offenen Altfällen oder bei Überschreitung der 5-Prozent-Grenze hat das Treuhandmodell allerdings weiterhin Bedeutung. Die Revision gegen das FG-Urteil ist beim BFH unter III R 27/25 anhängig, dessen finale Entscheidung nun abgewartet werden muss. Steuerpflichtige sollten in vergleichbaren Fällen Einspruch einlegen und unter Verweis auf das anhängige Verfahren das Ruhen des Verfahrens beantragen.