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Immobilienkrise – zwischen Stagnation, strukturellem Druck und verzögerter Erholung.
Überblick:
Die Erholung am Immobilienmarkt bleibt verzögert. Die Bodenbildung zieht sich bis 2027, optimistischer werden die Einschätzungen ab 2029. Wohnen bleibt stabiler, Büro und Einzelhandel stehen weiter unter Druck.
Finanzierungs- und Refinanzierungsrisiken belasten den Markt. Hohe Kosten, strenge Bankenanforderungen und die Maturity Wall führen zu Zurückhaltung und niedrigen Transaktionsvolumina.
Restrukturierung bleibt zentral. „Amend & Extend“ dominiert, alternative Lösungen gewinnen an Bedeutung. Projektentwicklungen und Insolvenzen sind weiterhin wesentliche Risikofelder.
Die Finanzierungskosten haben mit Beginn des aktuellen Konflikts im Nahen Osten und der Sperrung der Straße von Hormus wieder sprunghaft an Bedeutung für den Immobilienmarkt zugenommen. In einer Befragung von vor einem Jahr sah knapp die Hälfte der Institute steigende Finanzierungskosten als Herausforderung für den Immobilienmarkt. Bis Ende Februar sank ihr Anteil auf rund 40 Prozent. Direkt nach Beginn der militärischen Auseinandersetzungen am 28. Februar 2026 sprang dieser Anteil auf über 90 Prozent.
Mehr als
90 %
90 %
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der Befragten sehen steigende Finanzierungskosten seit Beginn der militärischen Auseinandersetzungen als Herausforderung.
Das sind Ergebnisse der aktuellen Bankenbefragung, die EY-Parthenon von Februar bis März 2026 unter 58 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten in Deutschland durchgeführt hat. Der Beginn des Nahostkonflikts und die Blockade der Straße von Hormus fielen somit unmittelbar in den Befragungszeitraum. Unter den Befragten befinden sich neben großen Privatbanken auch Landesbanken und größere Sparkassen. Zudem wurden 26 Kanzleien mit Fokus auf immobilienwirtschaftliche Restrukturierungen befragt.
EY-Parthenon – Immobilienmarktumfrage unter führenden Banken, Sparkassen und Restrukturierungskanzleien Q1 2026
Der Immobilienmarkt geht mit deutlicher Zurückhaltung in das Jahr 2026: Die anhaltend gedämpfte Nachfrage, erhöhte Refinanzierungsrisiken sowie ein herausforderndes Finanzierungsumfeld halten die Marktaktivität in einer fortgesetzten Seitwärtsbewegung.
Der Blick in die Kreditbücher zeigt, dass der Markt in eine Fälligkeitswelle läuft, das heißt, dass ein bedeutender Teil der Institute hohe Refinanzierungsvolumina in ihren Beständen hält: Bei rund der Hälfte der Institute liegt der Anteil bei über 40 Prozent, bei je 4 Prozent beträgt er mehr als 60 oder gar mehr als 80 Prozent. Die NPL-Quote (Non-Performing Loans) am deutschen Immobilienmarkt hat sich seit 2022 von 1,5 auf zuletzt fast 5 Prozent mehr als verdreifacht.
Nach der Corona-Pandemie, dem Ukrainekrieg und der Zinswende hatte sich das Immobilienfinanzierungsumfeld nur scheinbar stabilisiert. Mit den jüngsten Entwicklungen ist ein erneuter Kostenanstieg höchst wahrscheinlich – das Prinzip ‚Abwarten und Hoffen‘ gerät jetzt bei bereits zuvor notleidenden Immobilien endgültig an seine Grenzen.
Die aktive Restrukturierung von Immobilienengagements ist heute unverzichtbar, um Refinanzierungsrisiken zu begrenzen, bilanzielle Belastungen zu kontrollieren und die aktuellen Marktphase tragfähig zu bewältigen.
Was eine mögliche Erholung des Immobilienmarktes angeht, bleibt die Stimmung der Banken verhalten: Rund die Hälfte der Befragten geht in diesem Jahr von einer (eher) negativen Entwicklung aus, während die andere Hälfte eine Seitwärtsbewegung prognostiziert, die sich auch durch das Jahr 2027 und darüber hinaus fortsetzen werde. Eine erkennbare Trendwende wird erst ab dem Jahr 2029 erwartet, für das rund 60 Prozent der Institute eine positive Entwicklung antizipieren.
Ab 2029 antizipieren rund
60 %
60 %
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der Befragten eine positive Entwicklung.
Strategischer Wendepunkt für notleidende Immobilien
„Amend & Extend“, also die Verlängerung und Anpassung bestehender Finanzierungen, bleibt die am häufigsten angewendete Strategie für Distressed Assets – 80 Prozent der Kreditinstitute gaben dies an. Aktive Bewältigungsstrategien gewinnen jedoch allmählich an Bedeutung. Rettungserwerbe und Plattformlösungen unter aktiver Beteiligung der Kreditinstitute werden zunehmend als wichtige Restrukturierungsstrategien wahrgenommen. Dieser Trend ist bereits im Vorjahr sichtbar geworden und zeigt nun eine klarere Ausprägung (Anstieg von 10 Prozent im Q3/2025 auf nun 20 Prozent). Auch NPL-Transaktionen nahmen zuletzt leicht an Bedeutung zu (von 32 auf 36 Prozent).
Die aktuelle Immobilienmarktphase markiert einen strategischen Wendepunkt, an dem sich entscheidet, ob Banken Risiken weiterhin reaktiv verwalten oder ihre Bilanz-, Kapital- und Risikosteuerung proaktiv an ein strukturell verändertes Umfeld anpassen.
Weiterhin hohe Insolvenzrisiken mit leicht positiver Tendenz bei Projektentwicklungen
Auch 2026 bleibt das Insolvenzrisiko merklich hoch und die Mehrzahl der Befragten geht von entweder gleichbleibenden oder gar steigenden Insolvenzfällen aus. Bei Projektentwicklungen sehen zwar 30 Prozent der Institute eine (eher) steigende Anzahl an Insolvenzen. Allerdings stellt das im Vergleich zur vorigen Befragung einen spürbaren Rückgang dar (Q3/2025: 61 Prozent). Auch bei Bestandsobjekten hellt sich der Blick etwas auf und weniger Befragte erwarten eine Zunahme der Insolvenzen (Q3/2025: 45 Prozent, Q1/2026: 13 Prozent).
Das veränderte Risikoempfinden der Immobilienfinanzierer zeigt – bei allen strukturellen Belastungen – erste Entspannungssignale. Es handelt sich aber weniger um eine nachhaltige Erholung als vielmehr um eine Normalisierung der Erwartungen nach einer Phase stark erhöhter Unsicherheit.
Wohnungsneubau verliert weiter an Attraktivität – Nutzungsarten divergieren bei Preiserwartungen
Die Assetklassen entwickeln sich aus Sicht der Finanzierer auch 2026 auseinander. Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben spürbar unter Druck, da sich strukturelle Veränderungen in Nachfrage und Nutzung fortsetzen. Im Bürosegment hemmen die gesamtwirtschaftliche Lage, Flächenkonsolidierungen, erhöhte Anforderungen an die Gebäudequalität und ein verändertes Arbeitsverhalten die Marktdynamik. Im Einzelhandel wirkt der anhaltende Wettbewerbsdruck des Onlinehandels belastend; vielerorts bleiben stagnierende oder rückläufige Preisniveaus wahrscheinlicher als eine Erholung.
Das Wohnsegment zeigt sich im Vergleich dazu stabiler. Die hohe strukturelle Nachfrage stützt das Bewertungsniveau und die Wohnimmobilienpreise, auch wenn steigende Kosten und regulatorische Anforderungen das Wachstum weiterhin hemmen. Der verhaltene Neubau unterstützt zwar die Preisstabilität, hält den Markt operativ jedoch angespannt.
Die Kombination aus hohem Zinsniveau und anhaltend hohen Baukosten verringert die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben. Gleichzeitig verlagert sich die Nachfrage stärker in Richtung Bestandsimmobilien, sodass der Neubau weiter an Attraktivität verliert.
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Institutionelle Investoren sehen sich hingegen vor allem durch hohe Baukosten (70 Prozent) sowie zunehmende regulatorische Anforderungen (63 Prozent) gebremst. Insbesondere langfristige Kalkulationsunsicherheiten und begrenzte Mietsteigerungsspielräume wirken dämpfend auf die Investitionsbereitschaft. Dies führt zu einer zunehmenden Fokussierung auf Bestandsportfolios und Maßnahmen zur Stabilisierung bestehender Assets statt auf Neubauinvestitionen.
Die zunehmende Politisierung des Wohnsegments und der damit einhergehende Verlust an stabilen Rahmenbedingungen stören die Investitionsbereitschaft von Kapitalgebern empfindlich.
Angesichts einer nahenden Fälligkeitswelle und gestiegenen NPL-Quoten gerät die oft gesehene Strategie „Amend & Extend“ an ihre Grenzen. Kreditinstitute denken immer häufiger um und wählen nachhaltigere Lösungen, wenn es um notleidende Immobilien geht.
Immobilienfinanzier blicken skeptisch auf den Markt: Refinanzierungsrisiken steigen, Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben unter Druck. Mehr erfahren!
Immobilienfinanzierungen erfolgen weiterhin restriktiver, wie alle immobilienfinanzierenden Banken einheitlich angaben. Besonders Büroimmobilien sind betroffen.
