Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft
Mit der Erweiterung des Zinsbegriffs und der Aufnahme eines expliziten Verweises auf die ATAD-Regelbeispiele in Art. 2 Abs. 1 ATAD war bereits im Rahmen der Gesetzesänderung zu erwarten, dass in den Herstellungskosten aktivierte Bauzeitzinsen ggf. bei der späteren Ausbuchung bzw. Abschreibung künftig insoweit zu Zinsaufwendungen im Sinne der Zinsschranke führen werden. Der BMF-Entwurf bestätigt diese Erwartung. Gerade für die Immobilienwirtschaft ergeben sich aus dieser Änderung erhebliche praktische Herausforderungen.
Bürokratieabbau erfordert Bestandsschutz
Aufgrund der langen Abschreibungszeiträume bei Gebäuden ist zunächst eine Rekonstruktion der Zusammensetzung der Herstellungskosten erforderlich, um ggf. aktivierte Finanzierungsaufwendungen zu identifizieren. Da die Herstellungsvorgänge zum Teil mehrere Jahrzehnte zurückliegen, wäre an dieser Stelle eine Bestandsschutzregelung wünschenswert, um Betriebe vor einem unverhältnismäßig hohen administrativen Mehraufwand zu schützen.
Zinsvorträge begrenzt nutzbar
Eine weitere Verschärfung stellt die begrenzte Nutzbarkeit von Zinsvorträgen dar. Mit Einführung des § 4h Abs. 1 Satz 7 EStG können Zinsvorträge nur noch abgezogen werden, soweit ausreichend verrechenbares EBITDA vorhanden ist. Das BMF äußert sich anhand diverser Beispiele zu den praktischen Folgen dieser Begrenzung. Aus Sicht der Steuerpflichtigen wird erfreulicherweise festgehalten, dass bei Vorliegen eines Ausnahmetatbestands der laufende Nettozinsaufwand in voller Höhe abgezogen werden kann und zusätzlich das verrechenbare EBITDA für den Abzug des Zinsvortrags zur Verfügung steht. Zinserträge des laufenden Jahres sind dabei vorrangig mit den laufenden Zinsaufwendungen zu verrechnen.
Ausnahmen bestätigen die Regel
Allerdings enthält der Erlassentwurf keine Aussage zur Auslegung des Begriffs „Nettozinsaufwendungen“ und der Anwendbarkeit der Freigrenze aus § 4h Abs. 2 lit. a EStG, wenn – wie in der Praxis – in einem Wirtschaftsjahr laufende Zinsaufwendungen und der Zinsvortrag zusammentreffen. Bereits in der früheren Fassung war nicht abschließend geregelt, ob sich die Anwendung der Freigrenze lediglich auf den laufenden Saldo der Zinsaufwendungen und -erträge bezieht oder ob ein Überschreiten der 3-Millionen-Euro-Freigrenze aufgrund eines Zinsvortrags bereits die Anwendung des Ausnahmetatbestands vollständig versagt. Angesichts der verschärften Nutzbarkeit von Zinsaufwendungen wäre eine Klarstellung wünschenswert, nach der die Freigrenze Anwendung finden kann, wenn die laufenden Nettozinsaufwendungen unterhalb der Freigrenze liegen.