Wie die richtige Strukturierung von Immobilienvermögen steuerliche Vorteile sichert

Bei Grund und Gebäuden spielen Ertrag- und Erbschaftsteuern eine wichtige Rolle – und die Vermögensstrukturierung.

Überblick

• Die richtige Strukturierung von Immobilienvermögen ist entscheidend, um Steuervorteile zu nutzen und Nachfolgeplanungen flexibel zu gestalten.
• Das Halten von Immobilien über Gesellschaften kann ertragsteuerliche Vorteile bieten, insbesondere bei Vermietung und langfristigen Investitionen.
• Eine sorgfältige Planung der Vermögensstruktur ist unerlässlich, um hohe Erbschaftsteuern und mögliche Existenzkrisen für Familienunternehmen zu vermeiden.

Die Vermögensstrukturierung ist ein zentraler Bestandteil der Finanzplanung für Familienunternehmen und wohlhabende Privatpersonen. Vor allem geht es darum, Steuervorteile zu nutzen und die Nachfolgeplanung möglichst flexibel zu gestalten. Die Praxis zeigt jedoch, dass sich viele wenig Gedanken darüber machen, in welcher Struktur sie welche Vermögensgegenstände unterbringen sollten. Unwissen, Unachtsamkeit oder gar Ignoranz führen oft nicht nur zu einer vermeidbaren ertragsteuerlichen Belastung, es drohen auch hohe Erbschaftsteuern, die im schlimmsten Fall ein Familienunternehmen in eine Existenzkrise führen und oder lange Erbschaftsstreitigkeiten zur Folge haben können. Im Folgenden geht es speziell um die richtige Strukturierung von Immobilienvermögen.

Ertragsteuerliche Perspektive

Das Halten einer Immobilie über eine Gesellschaft kann ertragsteuerliche Vorteile mit sich bringen, insbesondere bei Vermietung. Neben wirtschaftlichen Aspekten sind die geplante Nutzung und die Nutzungsdauer von Relevanz. Die Wahl zwischen Privat- und Betriebsvermögen hat Folgen für die steuerliche Behandlung:

• Für jemanden, der die Immobilie selbst bewohnt und im Privatvermögen hält, entstehen keinerlei steuerliche Implikationen. Beim Verkauf sind etwaige Veräußerungsgewinne in der Regel jederzeit steuerfrei.

• Bei einer vermieteten Immobilie ist nach einer Haltedauer von zehn Jahren der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Es bleibt jedoch abzuwarten, inwiefern eine solche Regelung auch in Erwartung einer deutschen Unternehmenssteuerreform weiterhin Bestand haben wird.

• Das Halten von zur Erzielung von Einkünften genutztem Immobilienvermögen in einer Personengesellschaft – insbesondere GbR oder GmbH & Co. KG – schafft strukturelle Flexibilität. Es ist aber abzuwägen, ob die Gesellschaft vermögensverwaltend oder gewerblich strukturiert sein soll.

Abwägen zwischen Vermögensverwaltung …

Bei einer Vermögensverwaltung gelten Immobilien als Privatvermögen. Bei Vermietung werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Eine Gewerbesteuerpflicht besteht nicht. Bei einer Veräußerung gilt nach geltendem Recht ebenfalls der Grundsatz, dass nach zehn Jahren kein steuerbarer Vorgang vorliegt.

… und Gewerblichkeit

In der Sprache der Juristen heißt das Kriterium für Gewerblichkeit: Das Gesamtbild der Verhältnisse muss darauf hindeuten, dass die Vermietung eine selbstständige, nachhaltige und nach Gewinn strebende Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Eine (fiktive) Gewerblichkeit liegt ebenfalls vor, wenn mindestens eine Kapitalgesellschaft die persönliche Haftung und diese Gesellschaft oder Personen, die nicht Gesellschafter sind, die ausschließliche Geschäftsführung übernehmen (gewerbliche Prägung). Letzteres ist in der Praxis weitaus häufiger anzutreffen. Sind die Kriterien erfüllt und handelt es sich somit um einen Gewerbebetrieb, besteht Gewerbesteuerpflicht. Allerdings gibt es die Möglichkeit, die (erweiterte) Grundstückskürzung in Anspruch zu nehmen, wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, sodass eine Gewerbesteuer effektiv vermieden wird. Ob diese Kürzungsvorschrift für gewerbesteuerliche Zwecke greift, ist im Einzelfall zu prüfen. Im Verkaufsfall unterliegt ein Veräußerungsgewinn der Einkommen- und ggf. der Gewerbesteuer.

Was für eine Kapitalgesellschaft spricht

Die Entscheidung für eine Kapitalgesellschaft (i. d. R. GmbH) ist insbesondere dann sinnvoll, wenn diese als „Spardose“ fungieren soll und langfristig Folgeinvestitionen geplant sind. Die Einkünfte der Kapitalgesellschaft unterliegen der Körperschaftsteuer (derzeit 15 Prozent zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag) und der Gewerbesteuer. Jedoch kann auch hier grundsätzlich die (erweiterte) Grundstückskürzung im Sinne des Gewerbesteuergesetzes in Anspruch genommen werden. Im Ergebnis unterliegen die Vermietungseinkünfte bis zur Vollausschüttung einem geringeren Steuersatz von aktuell 15,825% (Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag) bei Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung, als wenn die Immobilie in einer Personengesellschaft oder im Privatvermögen gehalten würde, und die Einkünfte können in der Gesellschaft thesauriert werden. Die GmbH bietet sich also insbesondere dann an, wenn weitere Investitionen getätigt werden sollen. Eine Veräußerung ist wie bei einer gewerblichen Personengesellschaft stets steuerpflichtig. Vorsicht ist geboten, wenn ein Gesellschafter die Immobilie selbst nutzen möchte. In diesem Fall ist es ratsam, einen fremdüblichen Mietvertrag aufzusetzen. Ansonsten liegt eine sogenannte verdeckte Gewinnausschüttung vor, mit der Folge, dass einerseits bei der Gesellschaft eine Gewinnkorrektur vorgenommen wird und andererseits der Gesellschafter in Höhe der Korrektur Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt.

Lohnender Wechsel ins Betriebsvermögen

Ein gezielter Wechsel von der Vermögensverwaltung in die Gewerblichkeit ist in bestimmten Fällen bedenkenswert. Aus steuerlicher Sicht kann es vorteilhaft sein, eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist ins Betriebsvermögen einzulegen oder zu veräußern. Dies gilt insbesondere dann, wenn kein Abschreibungspotenzial mehr vorhanden ist oder innerhalb von zehn Jahren der Marktwert erheblich gestiegen ist. Das sind wichtige Vorteile: Die Einlage bzw. Veräußerung ist auf privater Ebene steuerfrei. Die Immobilie würde sodann im Betriebsvermögen mit dem Teilwert (Marktwert), ggf. gekürzt um die bis dato geltend gemachte Abschreibung in das Betriebsvermögen eingelegt werden. Dieser Wert dient als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung, die aufgrund der Werterhöhung höher ist als zuvor.

Erbschaftsteuerliche Perspektive

Aus erbschaft- und schenkungsteuerlicher Sicht ist unahängig von der Behandlung einer Immobilie als Betriebs- oder Privatvermögen ebenfalls eine sorgfältige strukturelle Planung zu empfehlen, um Begünstigungsvorschriften zu nutzen. Die Trennung von begünstigungsfähigem und nicht begünstigungsfähigem Vermögen schafft hier die höchstmögliche Flexibilität. Soweit begünstigungsfähiges Betriebsvermögen vorliegt, kann entweder die Regelverschonung (85 Prozent Steuerfreiheit) oder die Optionsverschonung (100 Prozent Steuerfreiheit) in Anspruch genommen werden. Eine Begünstigung findet jedoch nicht statt, wenn im Verhältnis zum Unternehmenswert übermäßiges Verwaltungsvermögen und Finanzmittel vorhanden sind. Zum Verwaltungsvermögen gehören u. a. an Dritte vermietete Immobilien. Familienunternehmen sollten darauf achten, nicht übermäßig schädliche Wirtschaftsgüter in ihren Büchern zu halten. Andernfalls könnten die Verschonungsmöglichkeiten versagt werden und der gesamte Unternehmensanteil der Besteuerung unterliegen. Angesichts teils drastischer Wertsteigerungen von Immobilien ist eine regelmäßige Prüfung der Unternehmensstruktur und Allokation des Vermögens empfehlenswert, um nicht im unvorhersehbaren Erbschaftsfall plötzlich die Verschonungsgrenzen zu überschreiten.

Autor:innen: Amadeus Amberg, Sandra Vrabie