BFH zum vorgefassten Plan zur Bebauung eines Grundstücks

Die geplante Bebauung ist laut BFH im Falle eines grunderwerbsteuerpflichtigen Gesellschafterwechsels an einer grundbesitzenden Personengesellschaft in die Bemessungsgrundlage mit einzubeziehen. Dies führt zum Ansatz des höheren Grundbesitzwerts zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes.

Im konkreten Fall kaufte eine GmbH & Co KG ein Grundstück zur Bebauung. Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Gesellschaft gegenüber dem Verkäufer, einen Bauantrag zu stellen und bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt das Gebäude zu errichten. Bei Nichterrichtung des Gebäudes würde das Grundstück rückübertragen werden. Daneben schloss die Gesellschaft bereits mit einem Dritten einen Mietvertrag über das noch zu errichtende Gebäude. Nach Erhalt der Baugenehmigung erfolgte zudem ein 100-prozentiger Gesellschafterwechsel i.S.d. § 1 Abs. 2a GrEStG. Hierfür bezog das Finanzamt die Bebauung in die Bemessungsgrundlage mit ein und setzte daher den höheren Grundbesitzwert zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 GrEStG a.F. an – und nicht den Wert des unbebauten Grundstücks.

Der BFH folgte dieser Vorgehensweise mit Urteil vom 16.09.2020 (II R 12/18) und äußert sich erstmals umfassend zum vorgefassten Plan im Zusammenhang mit einem vollständigen Gesellschafterwechsel.

Laut BFH verlangt § 8 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 GrEStG a.F. eine kausale Verknüpfung der Änderung des Gesellschafterbestands mit einem Plan zur Bebauung.

Dies verlangt auf der einen Seite, dass es einen vorgefassten Plan zur Bebauung eines Grundstücks gibt, mit dem sich die Gesellschaft über einen Gesellschafterwechsel hinaus in wesentlichen Punkten festgelegt hat. Hierfür muss der Plan in zeitlicher Hinsicht vor der Änderung des Gesellschafterwechsels, d.h. unter Leitung der Altgesellschafter erfolgt sein. In sachlicher Hinsicht muss sich der Plan auf eine im Wesentlichen feststehende Bebauung beziehen. Der Plan muss nur die Bebauung, nicht jedoch auch die Änderung des Gesellschafterbestands zum Gegenstand haben. Dabei muss sich der Bebauungsplan bei der Gesellschaft derart verdichtet haben, dass sie sich im Regelfall nur noch unter wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder Einbußen davon lösen könnte. Hierfür sind auch bereits mit der Bebauung im Zusammenhang bestehende Rechtsbeziehungen zu Dritten – hier der geschlossene Mietvertrag – entscheidend. Diese sind zudem gewichtige Indizien für eine gesellschaftsinterne Festlegung auf die Bebauung. Mindestanforderungen an den Plan selbst begründet die Vorschrift laut BFH allerdings nicht.

Auf der anderen Seite muss der Gesellschafterwechsel in der Weise auf diesem Plan beruhen, dass die Neugesellschafter die Gesellschaftsanteile wegen des Plans erworben haben. Der Plan muss demnach Grund des Gesellschafterwechsels aus Sicht der Neugesellschafter gewesen sein. Ausreichend ist dafür, dass der Gesellschafterwechsel wegen des Plans stattfindet. Auch bedarf es keiner gesonderten Verpflichtung der Neugesellschafter auf die Bebauung durch Abreden mit den Altgesellschaftern. Denn den auf die Bebauung gerichteten wirtschaftlichen Zwängen unterliegt laut BFH die Gesellschaft selbst. Sie bleiben daher vom Gesellschafterwechsel unberührt.

Gegenstand der Beratungspraxis sind zunehmend Forward-Deals. Soweit etwa Fonds derartige Objekte erwerben, sind die grunderwerbsteuerlichen Folgen unter Einbeziehung des geplanten Beitritts von Investoren sorgfältig zu prüfen.

Das Urteil erging zwar zur alten Fassung des § 8 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 GrEStG, ist aber gleichermaßen für aktuelle Fälle relevant.

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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