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Spekulationsfrist bei Erteilung einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung
Nach Ansicht des BFH wirkt eine erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgte sanierungsrechtliche Genehmigung auf den (innerhalb der Spekulationsfrist erfolgten) Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts mit der Folge zurück, dass der Tatbestand eines privaten Veräußerungsgeschäfts (§ 23 EStG) erfüllt ist.
Bei privaten Immobilienveräußerungen, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung (sog. Spekulationsfrist) sind die Zeitpunkte maßgebend, in denen die Verpflichtungsgeschäfte abgeschlossen werden. Im konkreten Fall wurde ein in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegenes Grundstück veräußert. Dieses Rechtsgeschäft bedarf zu seiner zivilrechtlichen Wirksamkeit der schriftlichen Genehmigung der betroffenen Gemeinde (§ 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob eine erst nach Ablauf der Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfolgte Genehmigung nach § 144 BauGB auf den Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts zurückwirkt (vgl. § 184 BGB).
Der BFH bejaht dies mit der Folge, dass das Rechtsgeschäft als von Anfang an wirksam anzusehen und nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar ist (Urteil vom 25.03.2021, IX R 10/20). Dabei stellt der BFH klar, dass eine „Anschaffung“ bzw. „Veräußerung“ i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG dann vorliegt, wenn die übereinstimmenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Spekulationsfrist bindend abgegeben worden sind. Diese beiderseitige Bindungswirkung ist im Falle des Vertragsschlusses bei noch ausstehender sanierungsrechtlicher Genehmigung gegeben, denn die Vertragsparteien können sich nicht einseitig von ihren Willenserklärungen lösen. Dagegen ist eine einseitige Bindung durch ein einseitiges Angebot nicht ausreichend. Damit grenzt der BFH den entschiedenen Fall von dem Fall ab, in dem auf der Käuferseite ein vollmachtloser Vertreter handelt und sich der Käufer durch Versagung der Genehmigung jederzeit wieder vom Vertrag lösen kann (vgl. § 177, 178 BGB).
Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.
Direkt zum BFH-Urteil kommen Sie hier.
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