Veräußerung eines abgetrennten Grundstücks und die „eigenen Wohnzwecke“

Der Verkauf eines unbebauten Grundstücks, das vom eigengenutzten Grundstück abgetrennt wurde, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft darstellen. Dem standen im aktuell vom BFH entschiedenen Fall weder das Erfordernis der Nämlichkeit noch die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entgegen.  

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, sind gemäß § 23 EStG steuerpflichtig. Hierbei ist insbesondere maßgeblich, dass der Tatbestand der sog. Nämlichkeit erfüllt ist. Das ist der Fall, wenn das angeschaffte Wirtschaftsgut (zumindest teilweise) wirtschaftlich identisch mit dem später veräußerten Wirtschaftsgut ist.

Der BFH hat nun entschieden, dass beim Verkauf eines abgetrennten, unbebauten Grundstücks einer Besteuerung nicht die fehlende Nämlichkeit entgegengehalten werden kann (BFH-Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22). Im konkreten Urteilsfall hatte ein Steuerpflichtiger ein bebautes Grundstück erworben, das darauf befindliche Wohnhaus länger als drei Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt und danach eine unbebaute Grundstücksfläche abgeteilt. Diese hat er innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gewinnbringend weiterveräußert.

Dem Urteil zufolge sind das ursprüngliche sowie das später abgetrennte Grundstück zumindest teilidentisch. Für die Grundstücksteilung und den Verkauf notwendige Vermessungs- und Einfriedungsarbeiten lassen nach Sicht des BFH kein neues Wirtschaftsgut entstehen.

Ferner konnte sich der Grundstücksverkäufer im Urteilsfall nicht auf die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG berufen. Danach sind Grundstücke von der Besteuerung ausgenommen, die im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzecken genutzt wurden. Der dafür im Zeitpunkt der Veräußerung des abgetrennten Grundstücks notwendige Nutzungs- und Funktionszusammenhang war im vorliegenden Fall durch die Grundstücksteilung nicht mehr gegeben (Teilung als Zäsur).  

In weiteren Urteilen ergänzt der BFH, dass die vorherige Nutzung durch (Schwieger-)Eltern ebenfalls nicht den Tatbestand eigener Wohnzwecke erfüllt (BFH-Urteil vom 14.11.2023, IX R 13/23). Eine Selbstnutzung bei der Überlassung an Familienmitglieder komme nur bei einkommensteuerlich zu berücksichtigenden Kindern in Betracht. Eine solche Nutzung zu eigenen Wohnzwecke scheide aber wiederum dann aus, wenn (daneben) eine Mitnutzung durch geschiedene Ehegatten erfolgt (BFH-Urteil vom 14.11.2023, IX R 10/22, NV).

Der Volltext der Urteile steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

Direkt zum BFH-Urteil IX R 14/22 kommen Sie hier.

Direkt zum BFH-Urteil IX R 13/23 kommen Sie hier.

Direkt zum BFH-Urteil IX R 10/22 (NV) kommen Sie hier.