Vorsteuerabzug bei Wohnraumvermietung

Vermieter, die Wohnraum mit Wärme- und (Warm-)Wasserversorgung vermieten, können laut BFH jedenfalls dann keine Vorsteuer für die Kosten einer neuen Heizungsanlage abziehen, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat.

Ob ein Unternehmer Vorsteuer auf eine Eingangsleistung abziehen kann, hängt grundsätzlich davon ab, ob er diese für vorsteuerunschädliche (namentlich umsatzsteuerpflichtige) Ausgangsumsätze zu verwenden beabsichtigt oder für vorsteuerschädliche (namentlich umsatzsteuerfreie).

Im Bereich der umsatzsteuerfreien Vermietung von Wohnraum besteht dabei ein Spannungsverhältnis, das sich aus unterschiedlichen Auffassungen der Rechtsprechung einerseits und der Finanzverwaltung andererseits ergibt. Die Finanzverwaltung geht davon aus, dass die typischen Zusatzkomponenten zu einer Wohnraumvermietung, wie Wasser- Wärme- und Stromlieferungen, als umsatzsteuerliche Nebenleistungen ebenfalls umsatzsteuerfrei sind. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass es sich hierbei grundsätzlich um selbständige Leistungen handelt, die umsatzsteuerpflichtig sind.

Der BFH hat nun anhand des Streits um den Vorsteuerabzug für eine neu installierte Heizungsanlage entschieden, dass dieses Spannungsverhältnis dann nicht entscheidend ist, wenn die Kosten der Eingangsleistung im Rahmen des zivilrechtlichen Mietverhältnisses nicht als (neben der Kaltmiete entstehende) Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können (BFH-Urteil vom 07.12.2023, V R 15/21). Denn in diesem Fall sei die Eingangsleistung (hier Anschaffung der Heizungsanlage) ausgangsseitig sowieso der umsatzsteuerfreien (Kalt-)Vermietung der Räume zuzuordnen und nicht den zusätzlichen Leistungskomponenten (hier (Mit-)Lieferung von Wärme und Warmwasser). 

Diese Entscheidung des BFH trägt zwar einerseits nicht zur Lösung des oben erwähnten Spannungsverhältnisses bei. Andererseits enthält es aber Entscheidungshilfen für die Zuordnungsentscheidung im Bereich der Vermietung und Verpachtung. Eingangsleistungen, die nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, sind der Vermietung der Räume zuzuordnen und nicht den zusätzlichen Leistungskomponenten, die häufig (mit-)geleistet werden, wie Wärme, Wasser oder Strom. Mit der Frage der umsatzsteuerlichen Behandlung von Stromlieferungen (über eine Photovoltaikanlage des Vermieters) bei umsatzsteuerfreier Vermietung hat sich der 11. BFH-Senat zu beschäftigen (Revisionsverfahren unter dem Az. XI R 8/21 anhängig).

Hiervon abzugrenzen ist die jüngere Entscheidung des BFH zu der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen im Rahmen einer umsatzsteuerfreien Vermietung von Räumen (vgl. EY-Steuernachricht vom 07.09.2023). Diese können entgegen dem Wortlaut des § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG durchaus umsatzsteuerliche Nebenleistung darstellen. 

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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