Beihilfenrechtliche Aspekte bei kommunalen Erbbaupachtverträgen - Vergünstigte Erbbaupachtzinsen bergen Risiken

Erbbaupachtverträge der Kommune sind beihilfenfrei, wenn sie zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen werden. Gewährt die Kommune aber vertragliche bzw. preisliche Vergünstigungen bei solchen Verträgen, geht sie ein rechtliches Risiko ein.

Erbbaupachtverträge erfreuen sich bei den Kommunen besonderer Beliebtheit, da sie -anders als ein Verkauf – dafür sorgen, dass kommunales Eigentum nicht völlig aus der Hand gegeben wird. Bei der Umsetzung von kommunalen Wohnungsbau- und Stadtentwicklungsprojekten oder auch bei ÖPP-Projekten bedient sich die Kommune daher gerne dieses Instruments. Zu beachten ist, dass auch kommunale Erbbaupachtverträge am EU-Beihilfenrecht zu messen sind, genauer gesagt am Beihilfenverbot gemäß Art. 107 Abs. 1 AEUV. Ein Kauf-, Miet- oder auch Erbbaupachtvertrag der Kommune über ein kommunales Grundstück muss dem Drittvergleich standhalten. Sämtliche vertragliche Konditionen – und vor allem auch der Preis bzw. Erbbaupachtzins – müssen marktüblich sein. 

Aus der Perpektive der EU-Kommission gibt es im Verkaufsfall nur zwei sichere Verfahren, um die Marktüblichkeit zu erweisen:

• Entweder erfolgt die Veräußerung im Wege eines hinreichend bekannt gemachten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahrens ähnlich einer Versteigerung an den Meistbietenden oder
• die Kommune holt vor Beginn der Verkaufsverhandlungen ein nach allgemein anerkannten Wertermittlungsgrundsätzen erstelltes Wertgutachten eines unabhängigen Gutachters ein und der Verkaufspreis liegt nicht unterhalb des gutachterlichen Wertes für das Grundstück oder Gebäude.          

Bei Erbbaupachtverträgen über kommunale Grundstücke gilt nichts anderes. Steht der Vertragspartner bereits fest, kommt nur die Ermittlung des angemessenen Erbbaupachtzinses im Wege eines unabhängigen Sachverständigengutachtens in Betracht. Zu beachten ist hierbei, dass auch alle nicht preislichen Konditionen des Erbbaupachtvertrages dem Drittvergleich standhalten müssen. 

Will die Kommune dem Vertragspartner das Grundstück aber zu „Vorzugskonditionen“ überlassen, bedarf sie dafür einer beihilferechtlichen Rechtfertigung, um die ansonsten notwendige Notifizierung in Brüssel zu vermeiden. 

Eine solche Rechtfertigung kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Vertragspartner auf dem Grundstück Aufgaben im allgemeinen wirtschaftlichen Interesse (sog. „DAWI“) verfolgen will. Die Kommune darf dann solche - in ihrem Daseinsvorsorgeinteresse liegende - Tätigkeiten fördern, indem sie einen vergünstigten Erbbaupachtzins gewährt. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Erfordernisse des DAWI-Freistellungsbeschlusses der EU-Kommission vorliegen. Insbesondere muss der Vertragspartner der Kommune dann zuvor mit einer entsprechenden DAWI-Aufgabe wirksam durch die Kommune betraut worden sein.

Erbbaupachtverträge der Kommune, die den beihilferechtlichen Erfordernissen nicht genügen, sind ein rechtliches Risiko für die Kommune. Bei interessanten kommunalen Grundstücken drohen vor allem langwierige Konkurrentenklagen bzw. Beschwerden bei der EU-Kommission.               

AutorInnen: RA Dr. Oliver Wittig, RA Susanne Müller-Kabisch