BMF-Entwurf zur umsatzsteuerlichen Behandlung der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

Das Bundesfinanzministerium (BMF) reagiert mit einem neuen Entwurf vom 18. November 2025 auf die jüngste Rechtsprechung zur Umsatzsteuer bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Nach den geplanten Änderungen ist diese Leistung nicht mehr zwingend steuerpflichtig. Vielmehr kann sie – sofern sie als Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Vermietung eines Grundstücks oder Gebäudes gilt – ebenfalls umsatzsteuerfrei sein. Die Anwendung der neuen Grundsätze ist bereits ab Anfang 2026 vorgesehen.

Bislang galt für die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen ein Sonderregime nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG. Dieses wurde jedoch vom EuGH und anschließend vom BFH (Urteil vom 17.08.2023, V R 7/23) als unionsrechtswidrig eingestuft. Die Finanzverwaltung will sich nun dieser Auffassung anschließen. Sollte der Entwurf in seiner aktuellen Form umgesetzt werden, tritt die neue Rechtslage spätestens zum 01.01.2026 in Kraft. Unternehmen sollten sich daher frühzeitig auf die Änderungen einstellen.

Grundsätzlich gilt: Werden zwei Leistungen erbracht, können sie als Haupt- und Nebenleistung zueinanderstehen. In diesem Fall richtet sich die steuerliche Behandlung der Nebenleistung nach der Hauptleistung. Eine isoliert betrachtet steuerpflichtige Leistung wird umsatzsteuerfrei, wenn sie Nebenleistung zu einer steuerfreien Hauptleistung ist. Für die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen war dies bislang ausgeschlossen – sie blieb auch als Nebenleistung steuerpflichtig.

Mit der neuen Rechtsauffassung entfällt diese Sonderregelung. Künftig erfolgt die Beurteilung nach den allgemeinen Grundsätzen: Die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung ist umsatzsteuerfrei, wenn sie Nebenleistung zu einer steuerfreien Grundstücks- oder Gebäudevermietung darstellt. Umgekehrt kann eine steuerfreie Grundstücksvermietung steuerpflichtig werden, wenn sie Nebenleistung zu einer steuerpflichtigen Vermietung einer Betriebsvorrichtung ist.

Das BMF plant, die neuen Grundsätze in allen offenen Fällen anzuwenden. Für Umsätze vor dem 01.01.2026 soll es nicht beanstandet werden, wenn die Beteiligten einvernehmlich die bisherige Rechtslage anwenden.

Auch wenn es sich derzeit nur um einen Entwurf handelt, sollten betroffene Kommunen und Unternehmen bereits jetzt prüfen, ob Anpassungen bei der steuerlichen Einordnung oder bei bestehenden Verträgen erforderlich sind. Neue Verträge sollten die künftige Rechtsauffassung berücksichtigen. Angesichts der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass der Entwurf weitgehend unverändert umgesetzt wird.

Für Kommunen können sich aus der Neuregelung Erleichterungen ergeben. Häufig sind hier Mietverträge anzutreffen, in denen nicht ausdrücklich geregelt wurde, ob Betriebsvorrichtungen – wie z.B. Lastenaufzüge – vorhanden sind und / oder welches Mietentgelt hierauf entfällt. Mit Anwendung des § 2b Umsatzsteuergesetz werden Vermietungen außerhalb von Betrieben gewerblicher Art erstmalig steuerbar. Somit war nach bisheriger Rechtslage aufwändig zu ermitteln, welcher Teil der Miete für Betriebsvorrichtungen gezahlt wird und somit steuerpflichtig ist. Diese Prüfung kann nun entfallen, sofern die Überlassung einer Betriebsvorrichtung lediglich eine Nebenleistung zur steuerfreien Grundstücksvermietung darstellt.

Autorinnen: StB Gabriele Kirchhof, StB Verena Köster