Der neue DAWI-Freistellungsbeschluss ist in Kraft getreten

Erleichterungen für den Wohnungsbau und Abbau von bürokratischen Pflichten

Um der sich zuspitzenden Wohnungskrise in den Mitgliedstaaten zu begegnen, hat die Europäische Kommission einen neuen Freistellungsbeschluss zur Finanzierung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse veröffentlicht. Er enthält weitergehende Möglichkeiten für die Förderung des Wohnungsbaus und bringt zusätzlich erhebliche Erleichterungen auch für alle anderen Betrauungsakte der öffentlichen Hand.

Die Europäische Kommission hat ihren alten Freistellungsbeschluss vom 20. Dezember 2011 durch den neuen Freistellungsbeschluss vom 16. Dezember 2025, (EU)2025/2630, mit Wirkung zum 8. Januar 2026 ersetzt. Der neue Freistellungsbeschluss sieht für alle Betrauungsakte zur Finanzierung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse (DAWI) erhebliche Erleichterungen vor:

• Die Anmeldeschwelle für Beihilfen ohne vorherige Notifizierung bei der Europäischen Kommission ist von bisher 15 auf 20 Mio. Euro pro DAWI/Jahr angehoben worden.
• Die nachträgliche Kontrolle der Überkompensation muss nur noch alle 5 Jahre erfolgen; die Verpflichtung entfällt gänzlich, wenn das Unternehmen seinen pauschalierten Ausgleichsbedarf zuvor auf der Grundlage eines ordnungsgemäßen Wirtschaftsplans antizipiert hatte (in diesem Fall soll nur noch ein ggf. vereinbarter Gewinnzuschlag auf Angemessenheit zu überprüfen sein) oder wenn das Unternehmen im Wesentlichen DAWI gemäß dem Betrauungsakt erbringt, seine anderweitigen jährlichen kommerziellen Einnahmen während des Betrauungszeitraums nicht mehr als 5 % seiner jährlichen Gesamteinnahmen ausmachen, und eine Verpflichtung besteht, die Gewinne in die betrauten DAWI zu reinvestieren.
• Die bislang bestehenden Pflichten zur Berichterstattung über alle DAWI-Betrauungen durch die Mitgliedstaaten sind entfallen.
• Als Ausgleich hierfür müssen künftig jedoch Informationen über Beihilfen von mehr als 1 Mio. EUR pro Unternehmen und DAWI im Betrauungszeitraum ab dem 1. Januar 2028 in einem Zentralregister erfasst und veröffentlicht werden.

Dem Ziel, die Förderung des Wohnungsbaus in den Mitgliedstaaten zu erleichtern, widmet die Europäische Kommission einen erheblichen Teil des Beschlusstextes. Sie sieht hierfür eine weitergehende Förderung, nämlich für die Schaffung von erschwinglichem Wohnraum (auch) für materiell nicht benachteiligte Bevölkerungsgruppen, vor (Art. 2 Abs. 1 lit. e).

Welche Menschen Anspruch auf DAWI in Bezug auf erschwinglichen Wohnraum haben, soll in erster Linie anhand des Haushaltseinkommens im Vergleich zu den Wohnraum-Marktpreisen und der Zusammensetzung des Haushalts, erforderlichenfalls kombiniert mit anderen Faktoren, bestimmt werden. Außerdem sollen Menschen, bei denen anzunehmen ist, dass sie Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben könnten, z.B. Menschen mit Behinderungen, ältere Menschen, Studierende und Alleinerziehende, vorrangig Zugang zu erschwinglichem Wohnraum haben.

Der Ausgleich für die Erbringung von DAWI in Bezug auf erschwinglichen Wohnraum soll allerdings nicht so konzipiert sein, dass es zu übermäßigen Eingriffen in die normalen Marktbedingungen führt und private Investitionen verdrängt werden. Daher sollten die Mitgliedstaaten bei der Konzeption von DAWI in Bezug auf sozialen und erschwinglichen Wohnraum eine Reihe spezifischer Anforderungen erfüllen. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum soll daher mithilfe verschiedener Indikatoren gemessen werden können, beispielsweise anhand des Verhältnisses der Miete zum Einkommen, des Verhältnisses der Hypothekenrate zum Einkommen, des Verhältnisses des Preises zum Einkommen, der Quote der Überbelastung durch Wohnkosten oder der Anzahl der für den Kauf von Wohneigentum benötigten Jahreseinkommen. Für diese Indikatoren sollen in den Mitgliedstaaten Richtwerte bestimmt werden, die darauf schließen lassen, dass auf nationaler, regionaler oder lokaler Ebene kein hinreichender Zugang zu erschwinglichem Wohnraum möglich ist.

Um sicherzustellen, dass DAWI in Bezug auf sozialen und erschwinglichen Wohnraum den Bedürfnissen der Haushalte gerecht werden, sollen die Mitgliedstaaten Mindestanforderungen hinsichtlich Qualitäts- und Umweltstandards sowie Zugänglichkeit festlegen, z. B. mit Blick auf die Barrierefreiheit für Menschen mit Behinderungen und ältere Menschen, die Klimaresilienz, die Mindestgröße, Heizung und Kühlung, Lüftung, Energieeffizienz, Sanitäranlagen und Wasserversorgung, Gebäudestabilität und Brandschutz sowie Breitbandvorrüstung des Gebäudes.

Ausgleichsleistungen für Dienstleistungen im Bereich erschwinglichen Wohnraums sollen sich vorrangig auf Investitionskosten konzentrieren. Dazu zählen insbesondere Kosten für:

• Neubau und Grundstückserwerb,
• Umbau und Sanierung bestehender Gebäude,
• Maßnahmen zur Barrierefreiheit für ältere Menschen und Menschen mit Behinderung,
• Anpassungen zur Klimawiderstandsfähigkeit.

Betriebskosten sollen, falls dies für die Erbringung der Dienstleistung erforderlich ist, ebenfalls mit einbezogen werden können (Einzelheiten sind im Anhang zum Freistellungsbeschluss vom 16. Dezember 2025 geregelt). Zu beachten ist jedoch, dass Ausgleichsleistungen für DAWI in Bezug auf erschwinglichen Wohnraum allen Anbietern zu gleichen Bedingungen offenstehen müssen, die in der Lage sind, die Dienstleistungen zu erbringen, unabhängig von ihrer Rechtsform und/oder ihrem öffentlichen oder privaten Charakter. Anders als im Bereich des sozialen Wohnraums scheidet also die Betrauung nur eines kommunalen Wohnungsunternehmens dann aus, wenn sich noch andere geeignete Unternehmen finden, die bereit sind, erschwinglichen Wohnraum anzubieten.

Für die öffentliche Hand ergeben sich durch den neuen Freistellungsbeschluss neue Möglichkeiten der Förderung des Wohnungsbaus. Auch können die Förderprogramme künftig viel weitergehender konzipiert werden. Im Hinblick auf andere Daseinsvorsorgetätigkeiten wurden zudem die erwähnten Erleichterungen eingeführt.

Die Kommunen, die Betrauungsakte vor dem 8. Januar 2026 – noch auf der alten Rechtsgrundlage – erlassen haben, sollten diese Betrauungsakte überprüfen. Denn der neue Freistellungsbeschluss enthält eine Übergangsregelung, nach der die meisten vor dem 8. Januar 2026 in Kraft getretenen Betrauungsakte in zwei Jahren - also ab dem 9. Januar 2028 – keine beihilfenrechtliche Rechtfertigung für Ausgleichsleistungen mehr darstellen. Lediglich Betrauungsakte im Hinblick auf soziale DAWI können für ihre vorgesehene Laufzeit wirksam bleiben. Unklar ist derzeit allerdings, was die Europäische Kommission unter sozialen DAWI versteht. Nach der veröffentlichten Entwurfsfassung sollte die Ausnahme zunächst nur für Betrauungsakte im Hinblick auf sozialen Wohnraum gelten, dies wurde jedoch in der jetzt beschlossenen Fassung erweitert. Gemäß früheren Stellungnahmen der Europäischen Kommission könnten unter sozialen DAWI möglicherweise Gesundheitsdienstleistungen sowie weitere grundlegende persönliche Dienstleistungen fallen, insbesondere die Bereitstellung von Sozialwohnungen.

Wir empfehlen vor diesem Hintergrund, die derzeit laufenden Betrauungsakte zu überprüfen und ggf. auf die neue Rechtslage anzupassen. Da der neue Freistellungsbeschluss ausschließlich erhebliche Verbesserungen für die Kommunen mit sich bringt, bringt es keinerlei Vorteile, den Übergangszeitraum von zwei Jahren voll auszuschöpfen.

Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Rückfragen haben oder Unterstützung bei der Anpassung der laufenden Betrauungsakte benötigen. Wir stehen Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Autoren: RA Susanne Müller-Kabisch, RA Dr. Tim Hagenbruch