Erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei Weitervermietung im Organkreis

Der BFH äußert sich erneut zur Versagung der erweiterten Kürzung für Grundstücksunternehmen im Organkreis und verneint im aktuell entschiedenen Fall die erweiterte Kürzung auch dann, wenn die pachtende Organgesellschaft die Grundstücke an fremde Dritte außerhalb des Organkreises weitervermietet.

Dem BFH-Urteil vom 11.07.2024 (III R 41/22) lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Eine GmbH war ertragsteuerliche Organträgerin von 18 Organgesellschaften, die alle in der Rechtsform der GmbH organisiert waren. 17 dieser Organgesellschaften verfügten über eigenes Immobilienvermögen (Immobilien-Organgesellschaften). Alle Immobilien-Organgesellschaften verpachteten ihre Immobilien an die weitere Organgesellschaft W-GmbH. Diese diente als zentrale Managementgesellschaft, die die Verwaltung des gesamten Immobilienbesitzes zur Aufgabe hatte. Die W-GmbH vermietete bzw. verpachtete die Immobilien im eigenen Namen an fremde Dritte außerhalb des Organkreises weiter (sog. "Weitervermietungsmodell").

Im Rahmen der Ermittlung des Gewerbeertrags beanspruchten die Immobilien-Organgesellschaften die erweiterte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, während die W-GmbH keine Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG vornahm. 

Der BFH versagte den Immobilien-Organgesellschaften die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung und begründete dies mit den durch die gewerbesteuerliche Organschaft bedingten Besonderheiten. 

Gem. § 2 Abs. 2 Satz 2 GewStG gilt eine Organgesellschaft als Betriebsstätte des Organträgers. Trotz dieser Fiktion bilden die Organgesellschaft und der Organträger jedoch kein einheitliches Unternehmen, so dass die Gewerbeerträge getrennt zu ermitteln sind. Dabei sind etwaige Hinzurechnungen oder Kürzungen entweder bereits bei den selbständig ermittelten Gewerbeerträgen der zum Organkreis gehörenden Gesellschaften oder auf einer zweiten Stufe durch Hinzurechnungen zu bzw. Kürzung von der Summe der getrennt ermittelten Gewerbeerträge vorzunehmen. Für die Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist somit für jede Gesellschaft gesondert zu prüfen, ob die Voraussetzungen dieser Vorschrift vorliegen. 

Im Wege der teleologischen Reduktion legt der BFH diese Vorschriften allerdings so aus, dass Geschäftsbeziehungen innerhalb des Organkreises grundsätzlich nicht zu Hinzurechnungen und Kürzungen gem. §§ 8 und 9 GewStG führen. Ansonsten käme es zu dem Ergebnis, dass die Mieterträge im Organkreis vollständig nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG aus der Bemessungsgrundlage herauszunehmen seien, obwohl die korrespondierenden Aufwendungen weiterhin teilweise abgezogen werden könnten. Dies würde zu einer ungerechtfertigten steuerlichen Entlastung der Organträgerin führen. 

Auf den vorliegenden Fall angewendet, bedeutet dies, dass die 17 Immobilien-Organgesellschaften lediglich die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG in Anspruch nehmen können. Im Gegenzug muss die Organträgerin dafür aber auch keine Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 Buchst. e) GewStG vornehmen.

Im kommunalen Umfeld könnten vergleichbare Konstellationen durchaus häufiger anzutreffen sein. Hier gilt es dann, nicht nur darauf zu achten, dass die Immobiliengesellschaft selbst keine schädlichen Tätigkeiten ausübt, die schon für sich gesehen zu einem Ausschluss der erweiterten Kürzung führen (z.B. die Verwaltung von nicht ausschließlich Wohnzwecken dienenden Gebäuden, die nicht im Eigentum der Gesellschaft stehen). Darüber hinaus sind auch die innerorganschaftlichen Geschäftsbeziehungen so zu gestalten, dass die erweiterte Kürzung bei den immobilienbesitzenden Gesellschaften erhalten bleibt.

Fazit

Immobilienbesitzende Gesellschaften, die Bestandteil einer Organschaft sind, sollten auch ihre innerorganschaftlichen Umsätze im Hinblick auf eine mögliche Gefährdung der erweiterten Kürzung überprüfen und ggf. ihre Vertragsbeziehungen neu gestalten.

AutorInnen:  StB Gabriele Kirchhof; RA Jörg Bittscheidt