Gewerbesteuerfreiheit beim Verkauf von Krankenhausimmobilien durch steuerbefreite Einrichtungen bestätigt

Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14.01.2025 – 8 K 8040/24, EFG 2025, 962

Der Krankenhaussektor steht sowohl finanziell als auch strukturell vor erheblichen Herausforderungen. In die Jahre gekommene Immobilien mit veralteter Infrastruktur, gesetzliche Vorgaben, behördliche Auflagen sowie die wirtschaftliche Situation der Betreiber führen zu Umstrukturierungen im Markt. Die aus dem Verkauf dieser Immobilien erzielten Gewinne sind oft notwendig, um den erforderlichen Strukturwandel zu finanzieren und die Zukunftsfähigkeit der Einrichtungen sicherzustellen. In Einzelfällen beabsichtigte die Finanzverwaltung, diese Gewinne der Gewerbesteuer zu unterwerfen, was den Betreibern weniger finanzielle Mittel zur Reinvestition gelassen hätte. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat in einem Fall des Sale-and-lease-back einer Reha-Klinik dieser Ansicht widersprochen und die Gewinne der Gewerbesteuerfreiheit des § 3 Nr. 20 Buchstabe e) GewStG zugeordnet.

Viele Krankenhäuser befinden sich zwar in bevorzugter Innenstadtlage, jedoch entsprechen sie aufgrund ihres Alters häufig nicht mehr modernen Standards. Häufig bietet sich ein Neubau an anderer Stelle und der Verkauf des Altbestands an. Alternativ kann auch eine komplette oder teilweise Veräußerung der eigenen Immobilien im Rahmen eines Sale-and-lease-back-Modells einen finanziellen Vorteil verschaffen.

Die Gewinne aus diesen Verkäufen können zur Reinvestition und zur ökonomischen sowie bilanziellen Stabilisierung beitragen. Aufgrund meist geringer Buchwerte der Bestandsimmobilien ist bei einem Verkauf oft mit beträchtlichen Gewinnen zu rechnen, denen nur geringe Verbindlichkeiten gegenüberstehen. Die steuerliche Behandlung dieser Gewinne ist hierbei besonders relevant. Insbesondere Betreiber gewerbesteuerbefreiter Einrichtungen wurden in der Vergangenheit vereinzelt von der Auffassung mancher Finanzämter überrascht, dass entsprechende Veräußerungsgewinne der Gewerbesteuer unterliegen sollten. Da die betreffenden Immobilien regelmäßig über viele Jahre dem steuerbefreiten Betrieb dienten und die erfolgten Abschreibungen keine gewerbesteuermindernden Effekte hatten, war diese Einschätzung strittig.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg stellte nun klar, dass Erlöse aus dem Verkauf einer im steuerbefreiten Bereich eingesetzten Immobilie – insbesondere im Rahmen eines Sale-and-lease-back-Geschäfts – dem steuerbegünstigten Betrieb zuzuordnen sind. Die Finanzverwaltung hat das Urteil akzeptiert, sodass es rechtskräftig wurde und keine Revision beim Bundesfinanzhof erfolgt. Obwohl das Urteil nicht zwingend für vergleichbare Fälle bindend ist, bietet es gute Argumente für eine steuerbefreite Einordnung zukünftiger Immobilienverkäufe im Rahmen etwaiger Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung.

In diesem Zusammenhang ist zudem ein weiteres Verfahren zu beachten, das derzeit die gewerbesteuerliche Behandlung eines Pkw-Verkaufs durch einen ambulanten Pflegedienst betrifft. Auch hier hatte die Finanzverwaltung argumentiert, der erzielte Gewinn könne der Gewerbesteuer unterliegen. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat jedoch mit Urteil vom 11.03.2025 (Az.: 6 K 6113/23) – unter Bezugnahme auf das oben genannte Urteil vom 14.01.2025 – die Steuerpflicht erneut verneint. Im Unterschied zum Immobilienfall hat sich hier die Finanzverwaltung nicht mit der Gewerbesteuerbefreiung des § 3 Nr. 20 Buchstabe d) GewStG einverstanden gezeigt und Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (Az. V R 7/25); das Verfahren ist aktuell noch anhängig.

Die genannten Gerichtsverfahren verdeutlichen, dass die steuerliche Einordnung von Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf von Anlagevermögen gewerbesteuerbefreiter Einrichtungen weiterhin ein Thema für die Finanzverwaltung bleibt. Trotz der positiven Rechtsprechung empfiehlt es sich, die steuerlichen Auswirkungen geplanter Verkäufe rechtzeitig mit dem Steuerberater abzustimmen.

Autoren: StB Tobias Kreiter, StB Sven Riedel