Steuerbefreiung bei Grundstückserwerben aus Anlass des Übergangs von öffentlich-rechtlichen Aufgaben

Grundstückstransaktionen zwischen juristischen Personen des öffentlichen Rechts (jPdöR) sind grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig. Die Bestellung von Erbbaurechten stellt ebenso wie Grundstückskäufe und -verkäufe einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang dar.

Grundstücksgeschäfte zwischen jPdöR werden jedoch in einigen Konstellationen durch das Gesetz von der Grunderwerbsteuer befreit. Nach § 4 Nr. 1 Alt. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) wird beispielsweise der Erwerb eines Grundstücks durch eine jPdöR von der Besteuerung ausgenommen, wenn das Grundstück im Zuge des Übergangs von öffentlich-rechtlichen Aufgaben von einer auf die andere jPdöR übergeht und nicht überwiegend einem Betrieb gewerblicher Art dient.

Klarstellende Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 28.02.2024, Az. II R 45/21)

Der BFH hat sich in seinem Urteil vom 28.02.2024 klarstellend zur Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG geäußert.

Im Urteilsfall war eine Universität Eigentümerin eines Grundstücks, das mit einem Studierendenwohnheim bebaut war. Die Bewirtschaftung des Studierendenwohnheims stellt eine öffentlich-rechtliche Aufgabe dar und erfolgte durch ein Studierendenwerk in der Rechtsform der Anstalt des öffentlichen Rechts. Die Universität bestellte gegenüber dem Studierendenwerk ein Erbbaurecht, was einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang darstellt.

Der BFH entschied, dass die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG für die Bestellung des Erbbaurechts in diesem Fall nicht anwendbar ist. Grund dafür war, dass die Universität zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts nicht die Trägerin der öffentlich-rechtlichen Aufgabe (Bewirtschaftung des Studierendenwohnheims) war.

Erfordernis eines direkten Zusammenhangs mit der Übertragung von öffentlichen Aufgaben

Die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 1 Alt. 1 GrEStG begünstigt somit nur Grundstücksübertragungen, die im direkten Zusammenhang mit dem Übergang von öffentlich-rechtlichen Aufgaben stehen. Soweit die Erwerberin des Grundstücks die damit in Zusammenhang stehende öffentlich-rechtliche Aufgabe bereits vor der Grundstückstransaktion innehat, ist die Grundstückstransaktion nicht grunderwerbsteuerbefreit.

Bedeutung und Ausblick für die Praxis

Zwischen jPdöR werden regelmäßig Grundstücke übertragen, die im Zusammenhang mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben stehen.

Es besteht daher bei entsprechender Gestaltung die Möglichkeit, diese Grundstücksgeschäfte von der Grunderwerbsteuer auszunehmen. Hierfür muss jedoch sichergestellt werden, dass die öffentlich-rechtliche Aufgaben zusammen mit der Grundstückstransaktion auf die Erwerberin übergehen. Ob dies im konkreten Einzelfall möglich ist, sollte daher stets im Vorfeld der Grundstückstransaktion unter Beachtung der rechtlichen und steuerrechtlichen Besonderheiten geprüft werden.

Autoren: StB Tobias Kreiter, StB Martin Burger