Unterliegen Photovoltaikanlagen der Grunderwerbsteuer? Auf die Details kommt es an!

Grunderwerbsteuer beim Erwerb eines Grundstücks mit Photovoltaikanlage: Handelt es sich bei solchen Anlagen um eine nicht zu besteuernde Betriebsvorrichtung oder um einen Bestandteil bzw. Zubehör des Grundstücks, welcher der Grunderwerbsteuer unterliegt? Es kommt auf die Nutzung und Bauweise an.

Der Erwerb eines Grundstücks unterliegt in Deutschland grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Die Steuersätze reichen je nach Lage des Grundstücks und Bundesland von 3,5 % bis zu 6,5 % und machen die Grunderwerbsteuer zu einem erheblichen (Neben-)Kostenfaktor. Die Bemessungsgrundlage richtet sich dabei nach der Gegenleistung des Erwerbers, regelmäßig dem Kaufpreis für das Grundstück.

Zum Grundstück gehören - neben einem Gebäude - auch sämtliche Bestandteile (§§ 93 bis 96 BGB) des Grundstücks und des Gebäudes. Solche Bestandteile können Heizungsanlagen, Sanitäreinrichtungen sowie die Versorgungsleitungen sein. Hiervon zu unterscheiden sind Betriebsvorrichtungen, die kraft gesetzlicher Regelung nicht zu den Grundstücken gehören und somit auch nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Betriebsvorrichtungen sind und bleiben auch dann Betriebsvorrichtungen, wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes sind, da sie grundsätzlich als eigene selbstständige Wirtschaftsgüter behandelt werden. In der Praxis ergeben sich häufig Abgrenzungsfragen zwischen Wirtschaftsgütern, die als Betriebsvorrichtungen qualifizieren und solchen, die als Bestandteil oder Zubehör des Grundstücks anzusehen sind. Bereits bei kleineren Photovoltaikanlagen im Privatbereich belaufen sich die Neupreise nicht selten auf TEUR 15 - 20, je nach Größe der Anlage. Bei größeren Anlagen auf Gewerbeobjekten oder kommunalen Gebäuden vervielfachen sich diese Kosten.

Aufgrund der vielfältigen (auch) steuerlichen Auswirkungen dieser Abgrenzung sind Einordnungsfragestellungen häufig Gegenstand der Diskussion zwischen Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung. Spätestens mit dem Aufkommen der Energiewende in Deutschland und der verstärkten Investition privaten und öffentlichen Kapitals in erneuerbare Energien steigt die Zahl der vorhandenen Photovoltaikanlagen auf privaten oder öffentlichen Gebäuden zunehmend. Werden solche Gebäude mit einer zugehörigen Photovoltaikanlage veräußert, stellt sich häufig die Frage, ob der (anteilige) Kaufpreis für diese Anlage in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist.

Hierzu hat sich das Ministerium der Finanzen Sachsen-Anhalt nun im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder geäußert (Erlass vom 16.07.2025 - 43-S 4521-45, FM-NR202501270) und schafft in einigen Punkten begrüßenswerterweise Klarheit. In dem Erlass unterscheidet die Finanzverwaltung bei Photovoltaikanlagen ausgehend von der Nutzung wie folgt:

• Dient die Anlage ausschließlich der Energieversorgung des Grundstücks selbst (Eigenverbrauch), stellt sie einen Gebäudebestandteil dar und ist in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen.
• Etwas anderes gilt hingegeben, wenn die Anlage ausschließlich der Energieerzeugung und Einspeisung in das öffentliche Energienetz dient (Lieferung an Energieversorger): In diesem Fall ist zu unterscheiden, ob die Anlagen auf (vorhandene) Bedachungen oder Gebäudeteile aufbauen (Trägerkonstruktion) oder als Ersatz für eine Dacheindeckung, Fassadenteile oder Fenster in das Gebäude integriert sind (Ersatz eines Gebäudeteiles). Im Fall der Trägerkonstruktion stellt die Anlage einen Gewerbebetrieb des Grundstückseigentümers und eine Betriebsvorrichtung dar, welche nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen. Hingegen geht in Fällen des Ersatzes eines Gebäudeteiles die Gebäudefunktion der betrieblichen Funktion vor und ein Gebäudebestandteil, der in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist, ist anzunehmen.
  

Aus Praxissicht sind die klarstellenden Äußerungen der Finanzverwaltung zu begrüßen. Zudem ist die Abgrenzung entsprechend der Bauweise auch im Einklang mit dem Urteil des FG Rheinland-Pfalz vom 19.03.2007 (Az: 5 K 1639/05 (rkr.)).

Fazit

Bei der grunderwerbsteuerlichen Behandlung von Photovoltaikanlagen ist die tatsächliche Nutzung und Bauweise der Anlage entscheidend. Nur bei Lieferung an Energieversorger und Trägerkonstruktionen nimmt die Finanzverwaltung nicht steuerbare Betriebsvorrichtungen an. Um eine grunderwerbsteuerlich belastbare Dokumentation zu schaffen, empfiehlt es sich bereits im Kaufvertrag die technische Beschaffenheit und Nutzung der Anlage eindeutig zu dokumentieren.

Autor:innen: StB Moritz-Benedikt Müller, StB Dr. Daniela Matri