Achtung beim Grundstückskauf: Grunderwerbsteuer auf Übernahme von Verpflichtungen

Nießbrauchrechte und Wohnungsrechte, die bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags noch nicht im Grundbuch eingetragen waren, können laut BFH unabhängig vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen nicht von der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ausgenommen werden. Sie stellen in diesem Fall eine sonstige Leistung des Erwerbers und keine auf dem Grundstück ruhende dauernde Last dar.

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Was als Gegenleistung gilt, bestimmt § 9 GrEStG. Neben dem Kaufpreis gehören laut § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen dazu. Eine solche sonstige Leistung kann zum Beispiel die Übernahme einer Verpflichtung des Veräußerers sein. Gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG gehören auf dem Grundstück ruhende dauernde Lasten hingegen nicht zur Gegenleistung und sind daher von der Bemessungsgrundlage ausgenommen.

Der BFH hatte in zwei Sachverhalten zu entscheiden, ob ein Nießbrauchrecht bzw. ein dauerndes Wohnungsrecht als dauernde Lasten i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG gelten oder vielmehr als sonstige Leistung in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind. Die Besonderheit war in beiden Fällen, dass die Rechte bei Abschluss des Kaufvertrags noch nicht im Grundbuch eingetragen waren. Sie waren damit zu diesem Zeitpunkt zivilrechtlich noch nicht wirksam entstanden.

Hinsichtlich des Wohnungsrechts stellte der BFH in seinem Urteil vom 22.10.2025 (II R 32/22) fest, dass dieses als sonstige Leistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG Teil der Gegenleistung ist und folglich die Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grunderwerbsteuer erhöht. Selbst wenn das Wohnungsrecht im Zeitpunkt der Kaufvertragsunterzeichnung bereits im Grundbuch eingetragen wäre, läge laut BFH im zu entscheidenden Sachverhalt dennoch keine dauernde Last vor. Denn das Wohnungsrecht war nicht übertragbar, unvererblich und nur zugunsten einer bestimmten natürlichen Person eingeräumt worden, sodass diese Last mit Tod des Begünstigten wegfiele und damit keine dauernde auf dem Grundstück ruhende Last sein kann. Das eingeräumte Wohnungsrecht war mithin von einem veräußerlichen und vererblichen Dauerwohnrecht i.S.d. § 33 Abs. 1 Satz 1 WEG zu unterscheiden.

Mangels Grundbucheintragung des Nießbrauchrechts im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kam der BFH im Urteil vom 22.10.2025 (II R 5/22) ebenfalls zum Ergebnis, dass es sich bei dieser übernommenen Verpflichtung grundsätzlich nicht um eine dauernde Last i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG handeln könne. Vielmehr handelte es sich auch hier um eine sonstige Leistung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Bereits aus diesem Grund konnte der BFH offenlassen, ob das Nießbrauchrecht nicht übertragbar und unvererblich war sowie nur einer bestimmten natürlichen Person zustand. Andernfalls hätte es dieser Prüfung bedurft, um zwischen einer sonstigen Leistung und einer dauernden Last zu differenzieren.

Die Volltexte der Urteile stehen Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

Direkt zum BFH-Urteil II R 5/22 kommen Sie hier.

Direkt zum BFH-Urteil II R 32/22 kommen Sie hier.