BMF modernisiert die Aufwandsabgrenzung bei Sanierung von Gebäuden

Das BMF finalisiert mit Datum vom 26.01.2026 sein neues Schreiben zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, (anschaffungsnahen) Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden.

Nachdem das BMF am 05.06.2025 bereits ein überarbeitetes Entwurfsschreiben zur Abgrenzung zwischen Anschaffungskosten, (anschaffungsnahen) Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bekanntgegeben hat (vgl. EY-Steuernachricht vom 12.06.2025), hat es mit Datum vom 26.01.2026 das Schreiben finalisiert. Gegenüber dem Entwurf haben sich keine signifikanten Änderungen ergeben. Die wichtigsten Neuerungen bleiben damit weiterhin die folgenden Aspekte:

Eine Standardhebung bestimmt sich ausschließlich nach dem Umfang und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Fenster. Andere Ausstattungsmerkmale sind für die Standardhebung unbeachtlich. Dies betrifft bspw. das Anbringen einer Fassadenverkleidung zur Wärmedämmung (Rz. 13, 14). Neu hinzugefügt wurde noch der Hinweis, dass eine abweichende handelsrechtliche Beurteilung unerheblich für eine Standardhebung ist (Rz. 19).

Unverändert gilt, dass der Einbau einer Wärmepumpe oder einer Solarthermieanlage allein beim Kriterium Heizungsanlage nicht zu einem sehr anspruchsvollen Standard führen (Rz. 22).

Die wesentliche Verbesserung wurde dahingehend konkretisiert, dass es bei betrieblich genutzten Gebäuden primär vor dem Hintergrund der betrieblichen Zielsetzung zu einer höherwertigeren Nutzbarkeit kommen muss (Rz. 45). Außerdem führt eine (deutliche) Minderung des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs steuerlich nicht bereits zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts eines Gebäudes und damit nicht zu einer wesentlichen Verbesserung (Rz. 46).

Auch die Verkürzung des Zeitraums einer Sanierung in Raten von fünf auf drei Jahre wurde im finalen Schreiben beibehalten. Bei Sanierungen in Raten, die am 26.01.2026 noch nicht vollendet waren, verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre.

Das neue Schreiben vom 26.01.2026 ersetzt die bisherigen Schreiben vom 18.07.2003 und 20.10.2017 und ist in allen offenen Fällen und damit auch rückwirkend anzuwenden. Insgesamt wurden alle im Entwurf bereits enthaltenen positiven Neuerungen beibehalten. Insbesondere energetische Modernisierungsmaßnahmen sollten damit häufiger sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen statt über die Nutzungsdauer des Gebäudes zu verteilende Herstellungskosten darstellen.

Der Volltext des Schreibens steht Ihnen auf der Internetseite des BMF zur Verfügung.

Direkt zum BMF-Schreiben kommen Sie hier.