Drei-Objekt-Grenze bei gewerblichem Grundstückshandel und erweiterte Kürzung

Ein gewerblicher Grundstückshandel ist grundsätzlich anzunehmen, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren ge- und verkauft werden. Der Fünfjahreszeitraum ist aber nicht starr, insbesondere wenn eine große Anzahl an Immobilien kurz nach deren Ablauf veräußert wurde. Führen jedoch besondere Einzelfallumstände zu solchen Veräußerungen außerhalb des Fünfjahreszeitraums, kann laut BFH die Gewerblichkeit auch wieder verneint werden.

Der An- und Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren führt regelmäßig zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Auf die Veräußerungsgewinne ist Gewerbesteuer zu zahlen, ohne dass ein Anspruch auf die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung besteht. Denn eine zeitnahe Veräußerung ist ein Anscheinsbeweis dafür, dass bereits im Zeitpunkt der Anschaffung oder Errichtung eine Veräußerungsabsicht bestanden haben könnte. Der Fünfjahreszeitraum ist jedoch keine starre Grenze, sondern ein Indiz. Maßgeblich für die Beurteilung sind somit immer die Umstände des Einzelfalls. Eine Veräußerung von vielen Immobilien im sechsten Jahr nach dem Erwerb muss nicht zwingend als gewerblicher Grundstückshandel anzusehen sein, wie der BFH jüngst entschieden hat (BFH-Beschluss vom 20.03.2025, III R 14/23). 

Im zugrunde liegenden Fall veräußerte eine grundstücksverwaltende GmbH insgesamt 15 Objekte im sechsten und achten Jahr nach deren Erwerb. Einer der beiden Gesellschafter der Muttergesellschaft war kurz zuvor überraschend verstorben. Die GmbH beantragte gemäß § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung für Unternehmen, die nur eigenen Grundbesitz verwalten. Das Finanzamt vertrat infolge einer Außenprüfung jedoch die Ansicht, dass die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten sei. 

Dem widersprach der BFH. Seiner Ansicht nach sprechen im Ausgangsfall das überraschende Versterben des Gesellschafters sowie ausgebliebene Maßnahmen, die Immobilien für eine Veräußerung marktgängig zu machen, gegen die für einen gewerblichen Grundstückshandel erforderliche bedingte Veräußerungsabsicht beim Erwerb.

Damit grenzt sich der Senat gegen ein früheres BFH-Urteil ab (BFH-Urteil v. 15.06.2004, VIII R 7/02, BStBl. II 2004, 914), das vorbereitende Maßnahmen für eine Veräußerung innerhalb des Fünfjahreszeitraums als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel betrachtete. Eine hohe Anzahl von Veräußerungen außerhalb dieses Zeitraums oder eine berufliche Tätigkeit im Baubereich könne zwar auf eine bedingte Veräußerungsabsicht hinweisen, müsse jedoch nicht stets und automatisch einen gewerblichen Grundstückshandel bedeuten. Auch könne das Fehlen von Indizien für eine Veräußerungsabsicht während des Fünfjahreszeitraums nicht durch eine hohe Zahl späterer Veräußerungen kompensiert werden. Daher muss im konkreten Einzelfall geprüft werden, ob innerhalb des Fünfjahreszeitraums bereits eine Veräußerung vorbereitet wurde und ob eine Veräußerung außerhalb des Fünfjahreszeitraums nach Erwerb auf eine schon vorher bestehende bedingte Veräußerungsabsicht gestützt werden konnte. 

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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