Erweiterte Grundbesitzkürzung: Mitvermieteter Lastenaufzug unschädlich!

Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen ist grundsätzlich schädlich für die erweiterte gewerbesteuerliche Grundbesitzkürzung. Aber es gibt auch Ausnahmen! Der BFH stuft die Mitvermietung eines Lastenaufzugs im Rahmen der Vermietung eines Einkaufszentrums als zwingend notwendige und für die erweiterte Kürzung unschädliche Nebentätigkeit ein. 

Die bloße Masse an Rechtsprechung zur erweiterten gewerbesteuerlichen Grundbesitzkürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG zeigt eindrücklich, dass die Norm in der Praxis streitanfällig ist. Nun äußert sich der BFH in einem weiteren Urteil im Hinblick auf die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Im konkreten Fall vermietete eine GmbH & Co. KG ein Gebäude als Einkaufszentrum an einen gewerblichen Mieter. Die Vermietung umfasste auch einen Lastenaufzug. Das Finanzamt verneinte daher die erweiterte Kürzung. 

Dem widersprach der BFH. Zwar sei der Lastenaufzug bewertungsrechtlich (anders als ein Personenaufzug) eine grundsätzlich schädliche Betriebsvorrichtung. Abweichend zur Auffassung des Finanzamts folge daraus aber nicht per se eine Schädlichkeit für die erweiterte Grundstückskürzung. Vielmehr kann die Mitvermietung eines Lastenaufzugs eine unschädliche Nebentätigkeit im Sinne eines zwingend notwendigen Teils einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung und Grundstücksnutzung sein (BFH-Urteil vom 25.09.2025, IV R 31/23). Dabei stellt der BFH auf einen objektiv-funktionalen Zusammenhang ab. Insbesondere sei auf die Eigenart des Gebäudes und auf die Frage abzustellen, ob die spezifische Betriebsvorrichtung zur typischen Ausstattung solcher Objekte gehöre. Dies bejahte der BFH u.a. auch vor dem Hintergrund der Nutzung des mehrstöckigen Gebäudes als Einkaufszentrum (notwendiger Lastenaufzug). Eine feste bauliche Verbindung zwischen Gebäude oder Grundstück und der Betriebsvorrichtung habe dabei eine Indizwirkung. Der BFH betont jedoch, dass die Prüfung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu erfolgen habe.

Unbeachtlich sei, ob der Mietvertrag auch ohne die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung hätte abgeschlossen werden können. Auch die Unmöglichkeit der Vermietung des Gebäudes ohne Betriebsvorrichtung sei keine Voraussetzung für eine unschädliche Nebentätigkeit. Zwingend notwendig sei nicht im Sinne von alternativlos oder einzig denkbar, sondern vielmehr in einem wirtschaftlichen Kontext zu verstehen. Auch die Einrede des Finanzamts einer anderweitigen Nutzungsmöglichkeit (bspw. als Bürogebäude) greife nicht durch. Der Steuerpflichtige dürfe vielmehr die für ihn wirtschaftlich sinnvollste Nutzung auswählen.

Neben diesen qualitativen Aspekten stellte der BFH auch quantitative Anforderungen. Dabei stellte der BFH vorliegend sowohl auf die absolute Höhe der Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Betriebsvorrichtung als auch auf die relative Höhe zu den gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes ab und beanstandete sie nicht. 

Damit sah der BFH in der Mitvermietung des Lastenaufzugs im Rahmen der Vermietung des mehrstöckigen Einkaufzentrums eine zwingende Notwendigkeit, die als unschädliche Nebentätigkeit die erweiterte Kürzung nicht verhinderte. Auch die im konkreten Fall bestehende Betriebsverpachtung sah der BFH nicht als schädlich an. Eine solche Verpachtung ist zwar grundsätzlich kürzungsschädlich. Wenn aber wie im vorliegenden Fall neben dem Lastenaufzug (dessen Mitvermietung der BFH als unschädliche Nebenleistung einstufte) und dem Grundbesitz an sich nichts weiter mitvermietet wird, ist die Verpachtung ausnahmsweise nicht schädlich. 

Die Erträge aus der Mitvermietung unterliegen selbst allerdings der Gewerbesteuer (kürzungsunschädlich, aber nicht begünstigt). Zwar lagen diese unter dem allgemeinen Freibetrag des § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG. Anders als das FG meinte, sind die Gewerbeerträge zunächst mit bestehenden Verlustvorträgen zu verrechnen und danach erst der Freibetrag anzuwenden. Diesen verfahrensrechtlichen Schritt muss nun das FG im zweiten Rechtsgang noch nachholen.

Mit diesem Urteil stärkt der IV. Senat des BFH die Position des Steuerpflichtigen bei der erweiterten Kürzung, nachdem insbesondere der III. Senat in der (jüngeren) Vergangenheit eine sehr rigide Rechtsauffassung vertreten hatte. Darüber hinaus hat der BFH ein weitgehend inhaltgleiches Urteil veröffentlicht (BFH-Urteil vom 25.09.2025, IV R 9/24, NV).

Im Rahmen des Fondsstandortgesetzes wurde mit Wirkung ab Erhebungszeitraum 2021 in § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG eine Bagatellgrenze von fünf Prozent für unmittelbare Vertragsbeziehungen mit Mietern eingeführt, die auch bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen greift. Im Streitfall war diese noch nicht anzuwenden, da die Streitjahre vor 2021 lagen. Dennoch sollten insbesondere die Ausführungen des BFH zu seiner objektiv-funktionalen Betrachtung weiter (über die Streitjahre ab 2021 hinaus) von Bedeutung sein.

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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