Folgen einer Entprägung für die Abschreibung vermieteter Immobilien

Bei der Überführung von (weiter) vermieteten Immobilien aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen stellt sich u.a. die Frage nach der (künftigen) AfA-Bemessungsgrundlage. In einem Fall einer ursprünglich gewerblichen Personengesellschaft, die nach ihrer Entprägung rein vermögensverwaltend tätig wird, beantwortet der BFH auch die Folgen eines unzutreffend beim Betriebsaufgabegewinn (bzw. -verlust) angesetzten gemeinen Wertes. Dabei weicht er von seiner Sicht aus einem früheren Urteil ab. 

Zu den abziehbaren Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören auch die Absetzungen für Abnutzung (AfA) der zur Einkunftserzielung genutzten Gebäude. Diese bemessen sich grundsätzlich nach den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4, Abs. 5 EStG. Bei der Überführung eines im Betriebsvermögen gehaltenen Gebäudes in das Privatvermögen, sei es durch Entnahme oder Betriebsaufgabe, und dessen anschließender Nutzung zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, sind der Teilwert (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 1 EStG) oder der gemeine Wert (§ 16 Abs. 3 Satz 8 EStG) den Anschaffungskosten gleichzusetzen (ständige Rechtsprechung).

Im zugrunde liegenden Sachverhalt des BFH-Urteils (vom 03.06.2025, IX R 18/24) vermietete eine KG Immobilien und erzielte zunächst aufgrund ihrer gewerblichen Prägung gewerbliche Einkünfte, § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG. Mit dem Wegfall der gewerblichen Prägung kam es zu einer Betriebsaufgabe. Die überführten Wirtschaftsgüter wurden von der nun vermögensverwaltenden Gesellschaft weiterhin zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt. Neben diesen Einkünften erklärte die KG einen Verlust aus der Betriebsaufgabe, da die erklärten gemeinen Werte der überführten Wirtschaftsgüter unter den Buchwerten lagen. Nach einer Außenprüfung änderte das Finanzamt den Bescheid und stellte einen Betriebsaufgabegewinn fest (Erfassung höherer gemeiner Werte für die Immobilien, was auch höhere AfA zur Folge hätte). Das FG Berlin-Brandenburg entschied jedoch, dass diese Außenprüfung fehlerhaft angeordnet war und die Feststellungsverjährung bereits eingetreten war, was zur Aufhebung des geänderten Bescheids führte. 

Zunächst bestätigte der BFH seine ständige Rechtsprechung zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage für die AfA bei Überführung von Wirtschaftsgütern aus dem Betriebs- in das Privatvermögen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe, wenn die Wirtschaftsgüter weiterhin zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden. Demnach seien als Bemessungsgrundlage für die AfA die im Zuge der Ermittlung des Gewinns oder Verlusts aus der Betriebsaufgabe steuerlich erfassten gemeinen Werte dieser Wirtschaftsgüter anzusetzen. Dies gelte auch für die AfA in den Folgejahren nach einer Betriebsaufgabe, selbst wenn (wie im vorliegenden Fall) bei der Ermittlung des Betriebsaufgabegewinns oder -verlusts ein unzutreffender Wert angesetzt wurde. In diesem Punkt änderte der BFH seine Auffassung aus dem früheren BFH-Urteil vom 29.04.1992, XI R 5/90, BStBl. II 1992, 969, wonach einem unzutreffend steuerlich erfassten Entnahme-/Betriebsaufgabewert keine Bindungswirkung für die AfA der Folgejahre zukam. Da der IX. Senat mittlerweile allein beim BFH für die Beurteilung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zuständig ist, bedurfte es auch keiner Anfrage an den XI. Senat.

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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