Grundsteuer: Bodenrichtwerte und tatsächliche Nutzung

Der BFH bringt etwas mehr Licht ins Dunkel bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer. Für den BFH kommt es bei der Festlegung des Bodenrichtwerts für den Entwicklungszustand „Land- und Forstwirtschaft” auf die reine Nutzungsmöglichkeit für solche Zwecke, nicht jedoch auf die tatsächliche land- und forstwirtschaftliche Nutzung an. Insoweit widerspricht er der Finanzverwaltung.

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich gemäß § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert. Bodenrichtwertzone und der anzuwendende Bodenrichtwert werden vom jeweiligen Gutachterausschuss festgelegt. Etwaige Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks sind mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände (§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG) und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen (§ 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG) grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Nur wenn von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt wird, ist ein solcher aus vergleichbaren Flächen abzuleiten (§ 247 Abs. 3 BewG).

Bei der Bestimmung einer Bodenrichtwertzone kann es gemäß § 15 ImmoWertV in begründeten Fällen dazu kommen, dass sich mehrere Bodenrichtwertzonen deckungsgleich überlagern, das heißt innerhalb eines bestimmten Gebiets mehrere Bodenrichtwerte für die Grundstücksbewertung „zur Auswahl“ stehen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sich innerhalb einer bestimmten Zone mehrere Grundstücke unterschiedlicher Nutzung und erheblichen Unterschieden in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen befinden. Eine eindeutige Zuordnung der Grundstücke zu einem Bodenrichtwertgrundstück muss allerdings gemäß § 15 Abs. 3 ImmoWertV möglich bleiben. Im Streitfall lag das zu bewertende Grundstück in einem solchen Gebiet, für das mehrere überlagernde Bodenrichtwertzonen festgelegt wurden.

Es handelte sich um ein Flurstück mit verschiedenen Baumbeständen. In der Bodenrichtwertzone war bei landwirtschaftlicher Nutzung ein Bodenrichtwert i.H.v. 5 Euro/m² und für baureifes Land ein Bodenrichtwert i.H.v. 90 Euro/m² anzusetzen. Dem Vorgehen des Finanzamts, den höheren Bodenrichtwert für baureifes Land bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts anzusetzen, erteilte die Vorinstanz eine Absage und ließ die Revision nicht zu. Der BFH bekräftigte nun mit Beschluss vom 20.01.2026 (II B 50/25) die ordnungsgemäße Rechtsanwendung durch das FG Düsseldorf und lehnte die vom Finanzamt eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde ab.

Er stellt im Beschluss im Einklang mit der Entscheidung der Vorinstanz klar, dass eine vom Finanzamt vorgenommene Anpassung nach §  247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BewG aufgrund unterschiedlicher Entwicklungszustände nur in Betracht kommt, wenn kein entsprechender Bodenrichtwert existiert. Wenn der Gutachterausschuss wie im Sachverhalt für den konkreten Entwicklungszustand „Land- und Forstwirtschaft“ und „baureifes Land“ einen Bodenrichtwert festgestellt hat, erlaube § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG einen der beiden Bodenrichtwerte anzuwenden. Dabei erfordere der Entwicklungszustand „Land- und Forstwirtschaft“ nicht, dass das zu bewertende Grundstück auch tatsächlich für diese Zwecke genutzt wird, sondern für solche Zwecke nutzbar ist. Der BFH bestätigte diese Auffassung mit seinem Beschluss und erteilte der Auffassung der Finanzverwaltung, § 232 BewG gebiete auch eine tatsächliche Nutzung des Grundstücks für Zwecke der Land- und Forstwirtschaft eine klare Absage. Denn diese Vorschrift sei lediglich für die Bestimmung der Art des Grundvermögens relevant, nicht aber für die Ermittlung des Grundsteuerwerts.

Der Volltext des Beschlusses steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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