Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen ohne Umsatzsteuer?

Das BMF reagiert mit einem Entwurf auf Rechtsprechung zur umsatzsteuerlichen Behandlung der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Sie ist danach nicht mehr zwingend umsatzsteuerpflichtig, sondern kann als Nebenleistung zu einer umsatzsteuerfreien Grundstücks- bzw. Gebäudevermietung ebenfalls umsatzsteuerfrei werden. Das BMF will seine neuen Grundsätze bereits ab Anfang 2026 anwenden. 

Für die Mitvermietung von Betriebsvorrichtung neben der Vermietung eines Grundstücks bzw. Gebäudes galt umsatzsteuerrechtlich ein Sonderregime gemäß § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG. Dieses kippte zunächst der EuGH und dann der BFH in seiner Entscheidung vom 17.08.2023 (vgl. EY-Steuernachricht vom 07.09.2023). Die Finanzverwaltung beabsichtigt nun, sich der Auffassung der Rechtsprechung anzuschließen. Sollte der Entwurf des BMF-Schreibens in seiner jetzigen Fassung veröffentlicht werden, wäre die geänderte Auffassung spätestens bereits ab dem 01.01.2026 anzuwenden. Insofern kann bereits jetzt schon akuter Handlungsbedarf bestehen, um sich auf die Änderungen vorzubereiten:

Erbringt ein Unternehmer an einen Leistungsempfänger zwei Leistungen, können diese ggf. als Haupt- und Nebenleistung zueinanderstehen. Ist dies der Fall, folgt die umsatzsteuerliche Einstufung der Nebenleistung derjenigen der Hauptleistung. Eine isoliert betrachtet umsatzsteuerpflichtige Leistung wird somit umsatzsteuerfrei, wenn sie eine Nebenleistung zu einer umsatzsteuerfreien Hauptleistung darstellt. Bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen neben der umsatzsteuerfreien Vermietung eines Grundstücks bzw. Gebäudes war dies hingegen anders. Die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung war auch als Nebenleistung gemäß § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stets umsatzsteuerpflichtig. 

Diese Regelung haben der EuGH und ihm folgend der BFH als nicht mit dem EU-Recht vereinbar gekippt. Mit anderen Worten: Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen neben einer Grundstücks- bzw. Gebäudevermietung wird nach den allgemeinen Grundsätzen regulär beurteilt. Die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung zu einer umsatzsteuerfreien Grundstücks- bzw. Gebäudevermietung ist somit ebenfalls umsatzsteuerfrei, wenn sie eine Nebenleistung dazu darstellt. Umgekehrt kann eine umsatzsteuerfreie Grundstücks- bzw. Gebäudevermietung umsatzsteuerpflichtig werden, wenn sie eine Nebenleistung zu einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung einer Betriebsvorrichtung ist.

Dieser Rechtsprechung beabsichtigt das BMF gemäß seinem Entwurf vom 18.11.2025 zu folgen. Die neuen Grundsätze sollen in allen offenen Fällen angewendet werden. Für Umsätze vor dem 01.01.2026 soll es nicht beanstandet werden, wenn die Beteiligten übereinstimmend die bisherige Rechtslage anwenden.

Auch wenn es sich bislang um einen Entwurf handelt, sollten betreffende Unternehmer bereits jetzt prüfen, inwieweit sie die umsatzsteuerliche Einordnung der Vermietung von Betriebsvorrichtungen ändern müssen. Auch Verträge sind ggf. zu ändern, neue Verträge sollten die aufkommende Auffassung der Finanzverwaltung berücksichtigen. Denn vor dem Hintergrund der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist wahrscheinlich, dass der Entwurf des BMF-Schreibens auch so umgesetzt werden wird. Ob das BMF dabei auf der Nichtbeanstandungsregelung bis zum 31.12.2025 bestehen wird, bleibt abzuwarten.

Die Verbände sind eingeladen, bis zum 10.12.2025 eine Stellungnahme zum Entwurf abzugeben.