Rückabwicklung von Erwerbsvorgängen: Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?

Für die Rückgängigmachung von Erwerbsvorgängen greifen besondere Regelungen, die eine Belastung mit Grunderwerbsteuer sowohl der ursprünglichen Ersterwerbe als auch der Erwerbe zur Rückgängigmachung vermeiden sollen.  Zu den teils sehr engen Voraussetzungen äußert sich nun der BFH in zwei Rückerwerbsfällen. Für den BFH greift eine Befreiung grundsätzlich auch dann, wenn der vorausgegangene Erwerbsvorgang nicht steuerbar war.

Scheitern (grunderwerbsteuerlich relevante) Erwerbsvorgänge und werden rückgängig gemacht, gewährt die Norm des § 16 GrEStG unter bestimmten (engen) Voraussetzungen die Nichtfestsetzung von bzw. die Aufhebung oder Änderung bereits festgesetzter Grunderwerbsteuer. Das betrifft Fälle, in denen ein Erwerbsvorgang entweder rückgängig gemacht wird (Abs. 1), ein Rückerwerb erfolgt (Abs. 2) oder die Gegenleistung nachträglich herabgesetzt wird (Abs. 3). Nach § 16 Abs. 5 GrEStG greifen die Steuerbefreiungen jedoch nur, wenn der Ersterwerb fristgerecht und vollständig angezeigt wurde. 

Der erste aktuell vom BFH beurteilte Fall betraf die Rückabwicklung einer Schenkung im Zusammenhang mit Gesellschaftsanteilen an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft (aufgrund einer vorab vereinbarten Rückabwicklungsvereinbarung und einer auflösenden Bedingung). Der Ersterwerb im Rahmen der Schenkung war zunächst nicht steuerbar (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Die in der Rückabwicklung liegende Anteilsvereinigung wiederum kann als Anteilsvereinigung i.S.d. § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder 2 GrEStG grunderwerbsteuerbar sein, wenn innerhalb von 10 Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile beim Erwerber vereinigt werden. Nach Ansicht des BFH greift für eine derartige Anteilsvereinigung jedoch die Steuerbefreiung des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG, die laut BFH über ihren Wortlaut hinaus auch Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 3 GrEStG umfasst. Die Befreiung greift laut BFH auch unabhängig davon, ob der ursprüngliche Erwerbsvorgang steuerbar war oder nicht (wie im Falle einer Schenkung). Eine andere Auslegung widerspreche dem Sinn und Zweck der Norm, wonach weder der vorübergehende Zustand noch die Wiederherstellung des originären Zustands steuerpflichtig sein soll. Auch § 16 Abs. 5 GrEStG (besondere Anzeigepflichten) stehe der Befreiung nicht entgegen. Ist der Ersterwerb (wie im vorliegenden Fall) nicht steuerbar, ist er auch nicht anzeigepflichtig. Auch die fehlende Anzeige des (steuerbaren) Rückerwerbs war für den BFH unschädlich. In solchen Fällen verhindere § 16 Abs. 5 GrEStG nicht die Steuerbefreiung nach § 16 Abs. 1 oder 2 GrEStG, da die Gefahr des Missbrauchs eines zunächst nicht angezeigten steuerbaren Erwerbsvorgangs in diesen Fällen nicht bestehen könne (BFH-Urteil vom 07.05.2025, II R 16/23).

In seinem weiteren Urteil vom selben Tag bejahte der BFH die Steuerbefreiung nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG ebenfalls unabhängig davon, ob die vorangegangenen Erwerbe steuerbar oder nicht steuerbar waren. Hier hatte der BFH eine „Rückgängigmachung einer Rückgängigmachung“ zu beurteilen, denen auch Anteilsvereinigungen nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG zugrunde lagen (BFH-Urteil vom 07.05.2025, II R 26/23). Dabei wies der BFH darauf hin, dass bei mehreren aufeinanderfolgenden Erwerbsvorgängen jeder einzelne Vorgang gesondert (selbständig auf jeder Vertragsstufe) daraufhin zu prüfen sei, ob die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung i.S.d. § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG erfüllt seien.

Die Volltexte der beiden Urteile stehen Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

Direkt zum BFH-Urteil II R 16/23 kommen Sie hier.

Direkt zum BFH-Urteil II R 26/23 kommen Sie hier.