Zahlungen in Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage) einer Wohnungseigentümergemeinschaft können im Rahmen der Vermietungseinkünfte nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Daran ändern laut BFH auch die seit 2020 geltenden Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz nichts.  

In seinem auf seiner Jahrespressekonferenz vom 25.02.2025 vorgestellten Urteil bleibt der BFH bei seiner bisherigen Sichtweise zur (Nicht-)Abzugsfähigkeit von Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Werbungskosten im Rahmen der Vermietungseinkünfte. Der Werbungskostenabzug erfolgt danach erst dann, wenn das in der Rücklage gesammelte Geld im Rahmen einer tatsächlichen Erhaltungsmaßnahme verausgabt wird. 

Daran ändert für den BFH auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nichts, durch welche die Wohnungseigentümergemeinschaft seit 2020 eine eigene Rechtsfähigkeit besitzt (§ 9a WEG). Der Wohnungseigentümer hat zivilrechtlich keinen Zugriff mehr auf die in die Rücklage geleisteten Mittel. Der BFH sieht das „auslösende Moment“ für die Zahlung (noch) nicht in den Vermietungseinkünften, sondern in der rechtlichen Verpflichtung zur Zahlung in die Rücklage (etwa im Rahmen des monatlichen Hausgeldes).

Über seine Mitgliedschaft an der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibe der Wohnungseigentümer aber zumindest unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten am Bestand der Rücklage beteiligt. Die (neue) rechtliche Separierung des Vermögens der WEG ändere daher nichts daran, dass die (spätere) Verausgabung der eingezahlten Mittel (auf wirtschaftliche Rechnung des einzelnen Wohnungseigentümers) die Veranlassung (auslösendes Moment) für die Zuordnung der Aufwendungen zur Erwerbssphäre darstellt (BFH-Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24). 

Weiter führt der BFH aus, dass die Einlage bzw. der verbundene Werbungskostenabzug weder bei einem Eigentümerwechsel noch bei einer Nutzungsänderung verloren ist. Im Falle eines Verkaufs bleibt dem Eigentümer zwar der Werbungskostenabzug verwehrt, gleichwohl dürfte dieser jedoch durch einen höheren Verkaufspreis für den Wert seiner geleisteten Zahlungen kompensiert werden. 

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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