Immobilien-Asset Manager sind gefordert wie nie – ESG als größte Herausforderung

• Steigende Zinsen führen zu Preiskorrekturen und Transaktionsrückgang
• Bei der energetischen Transformation ziehen Vermieter und Mieter an einem Strang
• Kaum Mietausfälle – Indexklauseln werden durchgesetzt

Mehr als 80 Prozent der Asset Manager investieren 2023 in die Umsetzung von ESG-Strategien. Investitionen in personelles Wachstum hingegen treten deutlich in den Hintergrund, wie die Asset-Management-Studie 2023 von EY Real Estate zeigt: Nur noch ein Drittel der befragten rund 40 in Deutschland aktiven Asset Manager aller Nutzungsarten möchte in zusätzliche Beschäftigte investieren. Im vergangenen Jahr waren es noch 96 Prozent. Obwohl die energetische Transformation ihrer Bestände bei den allermeisten ganz oben auf der Agenda steht und diese mit großen Herausforderungen verbunden ist, wollen sich 92 Prozent der Umfrageteilnehmer diesen mit dem vorhandenen Personal stellen – Neueinstellungen kommen nur für 31 Prozent in Frage. Auf externe Unterstützung möchten 44 Prozent zurückgreifen. Die Übertragung von Aufgaben an Property Manager ist lediglich für 14 Prozent der Befragten eine Option.

„Das herrschende Umfeld für Asset Manager ist von Unsicherheit, Volatilität und großer Komplexität geprägt. Die Arbeit mit dem Bestand rückt zwangsläufig in den Fokus – sei es der Umgang mit Mietern oder die energetische Transformation der Gebäude“, sagt Oliver Schweizer, Leiter des Immobiliensektors in Deutschland bei EY. „Die zahlreichen Herausforderungen erfordern spezielles Know-how: Ein Personalstopp könnte sich als kurzsichtig herausstellen, auch wenn er aus Kosten- und Risikoerwägungen zunächst durchaus nachvollziehbar ist.“

Transaktionsmarkt gelähmt

Fast alle Befragten (92 Prozent) sind sich einig, dass sich durch die steigenden Finanzierungszinsen Preiskorrekturen bei den Transaktionen einstellen und dass im Jahr 2023 weniger Transaktionen umgesetzt werden als im Jahr 2022 (86 Prozent). Nur noch jeder fünfte Asset Manager gab an, geplante Verkäufe unter diesen Umständen realisieren zu können. Dennoch bleibt Deutschland für mehr als 90 Prozent der Befragten ein sehr attraktiver Investitionsstandort.

Eine leicht positive Tendenz lässt sich immerhin bei Bau- und Handwerksdienstleistungen erkennen: Während im vergangenen Jahr noch knapp 90 Prozent der Asset Manager den dortigen Kapazitätsmangel als Herausforderung angesehen hatten, sind es in diesem Jahr nur noch 70 Prozent. Gleichzeitig erwarten 58 Prozent der Befragten am Bau weiter steigende Preise.

Bislang kaum Mietausfälle zu verzeichnen

84 Prozent der Asset Manager verzeichnen aktuell keine vermehrten Mietausfälle in ihren Portfolios. Allerdings sehen sich fast zwei Drittel der Befragten mit Flächenreduktionen oder Filialschließungen als Nachwirkungen der Corona-Pandemie konfrontiert. Indexmieten sind mittlerweile durchweg üblich: Im Kontext der hohen Inflation gaben 98 Prozent der Umfrageteilnehmer an, diese stärker zu verhandeln. Und: Trotz steigender Kosten auch auf Mieterseite, insbesondere bei den Nebenkosten, setzen mehr als 80 Prozent der Umfrageteilnehmer die Indexierungsklauseln in Mietverträgen auch vollständig um.

„Trotz multipler Krisen, steigender Kosten und eines generell unsteten Umfelds bewähren sich die allermeisten Mietverhältnisse“, sagt Schweizer. „Es kommt sehr auf das partnerschaftliche Verhältnis an. Gemeinsam und im Dialog lassen sich gangbare Lösungen für die meisten Herausforderungen finden, wie es sich schon während der Corona-Krise gezeigt hat.“

Mehr als 80 Prozent der Befragten erwarten verstärkte Diskussionen mit ihren Mietern zu Nebenkostenabrechnungen. Deren zunehmende Bedeutung spiegelt sich auch im Austausch mit Mietern über Energieeinsparmaßnahmen wider, in dem sich 82 Prozent der Asset Manager befinden. Die Etablierung von ESG-Kriterien für das Portfolio schlägt sich in Form von „grünen Klauseln“ in Mietverträgen nieder – für 71 Prozent der Asset Manager sind sie inzwischen Standard. Flächen mit schlechter Energieeffizienz sind angesichts der Energiekosten aus Sicht von knapp zwei Dritteln der Befragten spürbar schwerer zu vermieten.

Energetische Transformation erfährt hohe Priorität

Für 58 Prozent der Asset Manager stellt die energetische Transformation ihrer Bestände derzeit einen Investitionsschwerpunkt dar.Die Identifikation von Energieeinsparpotenzialen im Portfolio ist eine Maßnahme, die 71 Prozent der Befragten avisieren. So konnten auch bereits 57 Prozent den Energieverbrauch reduzieren und rund drei Viertel streben weitere Reduktionen an. Eine gewichtige Rolle spielt dabei die Kooperation mit Mietern bei der Erfassung von Verbrauchsdaten und der Auswahl der Energiequellen: Knapp zwei Drittel der Befragten wollen diesen Austausch mittelfristig anstoßen. Ein Viertel gab zudem an, dass sie bereits auf eigene Energiegewinnung setzen. Mittelfristig will sich mehr als die Hälfte der Asset Manager auf den Weg zur (Teil-)Autarkie begeben.

ESG-Umsetzung krankt an mangelhafter Datenbasis

Die Mehrheit der Asset Manager (84 Prozent) stimmt der Aussage zu, dass bei Ankäufen inzwischen eine ESG-Due-Diligence durchgeführt wird und dass portfolioweit ESG-Kriterien etabliert wurden. Allerdings verfügt nicht einmal die Hälfte der Befragten über die Datengrundlage zur Berechnung von CO2-Emissionen sowie physischen und transitorischen Risiken. Im Zusammenhang mit der unvollständigen Datengrundlage und Risikobewertung können die Berichtspflichten von Offenlegungsverordnung und EU-Taxonomie nur bei der Hälfte der Teilnehmer vollständig erfüllt werden.

„Asset Manager haben die Notwendigkeit von ESG-Themen erkannt – allerdings hapert es an der Umsetzung, obwohl die technischen Mittel sowohl hardware- als auch softwareseitig vorhanden sind. In ihrer Anwendung liegt noch erhebliches Effizienzpotenzial insbesondere hinsichtlich bereits bestehender Reportingpflichten auf Portfolioebene“, sagt Schweizer.

Für einzelne Gebäude ist smarte Gebäudetechnik bei 43 Prozent der Befragten bereits ein integriertes Instrument im Asset Management. Auf Portfolioebene verwenden hingegen nur wenige Teilnehmer bereits moderne Technologien zum Monitoring und Auslesen (13 Prozent). Rund 40 Prozent der Befragten planen derzeit den Einsatz entsprechender digitaler Tools. 

Hier können Sie die Studie kostenlos bestellen.

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