Refinanzierungswelle am Immobilienmarkt bricht

• Wertkorrekturen scheinen unausweichlich
• Wachsender Anteil notleidender Kredite in den Büchern
• Negativer Ausblick in allen Assetklassen

Die Maturity Wall – die Welle an anstehenden Refinanzierungen am Immobilienmarkt – erreicht ihren Höhepunkt: Rund ein Viertel der Finanzierungen in den Büchern der hiesigen Immobilienfinanzierer ist in den kommenden zwei Jahren fällig. Bei einzelnen Instituten ist die Quote gar erheblich höher. Gleichzeitig haben sich weitere Einflussfaktoren verschärft. Die zuletzt prognostizierte Bodenbildung war aus Sicht der Immobilienfinanzierer demnach lediglich eine Verschnaufpause im Abschwung.

Das sind Ergebnisse der aktuellen Bankenbefragung, die EY-Parthenon von August bis September 2026 unter 90 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten in Deutschland durchgeführt hat. Unter den Befragten befinden sich neben großen Privatbanken auch Landesbanken und größere Sparkassen. Zudem wurden 70 Kanzleien mit Fokus auf immobilienwirtschaftliche Restrukturierungen befragt. „Die Finanzierungswelle erreicht ihren Höhepunkt zur Unzeit. Alle Ampeln stehen auf ‚Rot‘: Rückläufige Preise, sinkende Bewertungen, hohe Zinsen und die anhaltende Transaktionsschwäche verstärken sich gegenseitig“, sagt Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. „Die Gemengelage erlaubt keinen Aufschub mehr. Je länger notwendige Wertkorrekturen ausbleiben, desto höher ist die Gefahr, dass aus einer temporären Stabilisierung eine strukturelle Verschärfung bestehender Finanzierungslücken entsteht“, sagt Korbinian Gennies, Partner bei EY-Parthenon und ebenfalls Autor der Studie.

Erhöhte NPL-Quoten (Non Performing Loans) verdeutlichen das Ausmaß: Knapp ein Drittel der Institute weist einen Anteil notleidender Kredite zwischen vier und sechs Prozent aus. Bei einem Viertel der befragten Kreditinstitute liegt die Quote sogar höher. Nahezu die Hälfte der befragten Finanzierer haben eine Verschlechterung der Quote zu verzeichnen. Im ersten Quartal 2026 waren rund 6,8 Prozent der gewerblichen Immobilienkredite (CRE) notleidend, was einem Volumen von rund 18 Milliarden Euro entspricht*.

„Amend & Extend“ wird zunehmend selbst zum Belastungsfaktor

Mehr als 40 Prozent der befragten Kreditinstitute gaben bereits an, in Einzelfällen keine tragfähige Finanzierungslösung gefunden zu haben. Bilaterale Maßnahmen und zusätzliche Kapitalzuführungen allein reichen demnach immer seltener aus, um bestehende Finanzierungslücken zu schließen. Diese werden jedoch von mehr als 70 Prozent der Befragten immer noch als wichtigste Instrumente genannt, etwa in Form von Laufzeitverlängerungen, Covenant-Anpassungen oder Vertragsänderungen ohne umfassende Restrukturierung, ergänzt um zusätzliches Eigenkapital (51 Prozent) und Gesellschafterdarlehen (43 Prozent). Instrumente wie der freihändige Verkauf oder das StaRUG-Verfahren spielen dahingegen eine untergeordnete Rolle.

„Mit sinkenden Immobilienwerten, steigenden Finanzierungskosten und verschärften Kreditanforderungen erodiert die Grundlage für das weithin übliche ‚Amend & Extend‘ zunehmend. Was heute als pragmatische Überbrückungslösung erscheint, entwickelt sich perspektivisch selbst zum Belastungsfaktor. Nun sind umfassendere und wirklich nachhaltige Restrukturierungsinstrumente gefragt“, sagt Rudel.

Preisrückgänge in allen Nutzungsarten erwartet

Für den Gesamtmarkt ist der Anteil der Befragten, die mit steigenden Immobilienpreisen rechnen, binnen eines halben Jahres von 30 auf zwei Prozent eingebrochen. Der negative Ausblick erstreckt sich über sämtliche Nutzungsarten.

Sogar das Wohnsegment bleibt trotz seiner vergleichsweise hohen Stabilität nicht unbelastet. Sowohl im institutionellen als auch im Privatkundensegment stieg zuletzt der Anteil derer, die Preisrückgänge erwarten, auf rund zehn Prozent. Hier prägen vor allem die Finanzierungskosten das Bild, die von den Befragten ganz überwiegend als größte Herausforderung genannt werden. Die Baukosten haben demgegenüber deutlich an Gewicht verloren – im institutionellen Segment von 70 Prozent im ersten Quartal 2026 auf nun 45 Prozent und im privaten Segment von 60 auf 45 Prozent.

Besonders kritisch werden weiterhin Büroimmobilien gesehen. Hier erwarten rund 70 Prozent sinkende Preise, während niemand steigende Preise antizipiert. Kein anderes Segment ist aktuell gleichzeitig in vergleichbarer Intensität von struktureller Nachfrageschwäche (74 Prozent), rückläufigen Immobilienwerten (62 Prozent), hohen Finanzierungskosten (Refinanzierung: 57 Prozent; Finanzierung: 55 Prozent) und wachsendem Eigenkapitalbedarf (48 Prozent) betroffen.

„Gerade im Bürobereich, der über nahezu sämtliche Kennzahlen hinweg am stärksten unter Druck steht, sind pragmatische und partnerschaftlich getragene Lösungskonzepte zwischen finanzierenden Instituten, Developern beziehungsweise Bestandshaltern und Kommunen notwendig“, sagt Dr. Kristin Kriemann, Partnerin bei EY-Parthenon und ebenfalls Autorin der Studie.

Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilien werden dagegen zunehmend von der gesamtwirtschaftlichen Lage und dem Finanzierungsumfeld negativ beeinflusst und insgesamt ebenfalls kritisch betrachtet.

Möglicher Aufschwung rückt weiter in die Zukunft

Rund 80 Prozent der Befragten rechnen in den kommenden zwölf Monaten mit (eher) steigenden Zinsen, während das vor einem Jahr lediglich 16 Prozent so einschätzten. Fallende Zinsen erwartet indes niemand mehr. Damit verschiebt sich auch der Zeithorizont einer möglichen Markterholung. Während die vorangegangene Umfrage eine spürbare Aufhellung noch frühestens für das Jahr 2029 in Aussicht stellte, lässt die aktuelle Umfrage erwarten, dass sich dieser Zeitpunkt weiter nach hinten verlagern dürfte.

„Ausschlaggebend wird sein, die notwendige Marktbereinigung nicht als Bedrohung, sondern als Voraussetzung für einen tragfähigen Neustart zu begreifen“, sagt Kriemann. „Die bislang aufgeschobenen Wertkorrekturen müssen akzeptiert und vollzogen werden, um Bewertungen, Finanzierungskonditionen und Markterwartungen wieder in Einklang zu bringen“, ergänzt Gennies.

*EBA Risk Dashboard Q1 2026 – Loans and advances

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