28 Februar 2022
Potsdamer Platz bei Sonnenuntergang mit Verkehr

Immobilien-Investmentmarkt erholt sich von Corona

Von Florian Schwalm

Partner, Strategy and Transactions | Deutschland

Berät große und mittelständische Unternehmen sowie institutionelle Kunden im Bereich Immobilien und Transaktionsmanagement. Lebt mit seiner Familie in München. Ist begeisterter Rad- und Skifahrer.

28 Februar 2022

Der Immobilien-Investmentmarkt beeindruckt mit Rekordtransaktionen. Nachhaltigkeit und Inflation sorgen dennoch für neue Herausforderungen.

Überblick
  • Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt erreichte 2021 ein neues Rekordniveau.
  • Nachhaltigkeit, Inflation und Pandemie beeinflussen das Investitionsverhalten.
  • Steigende Preise werden bei Logistik- und Wohnimmobilien erwartet.

Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 113,8 Milliarden Euro verzeichnete der deutsche Immobilien-Investmentmarkt 2021 ein neues Rekordergebnis. Rund 20 Prozent Anteil daran hatte allein die Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia. Das um diesen Sondereffekt bereinigte Transaktionsvolumen liegt mit 90,3 Milliarden Euro jedoch immer noch rund 14 Prozent über dem Vorjahresumsatz (2020: 78,9 Milliarden Euro) und erreicht damit bereits das Vor-Corona-Niveau (2019: 89,5 Milliarden Euro).

Trotz des Transaktionsrekords gibt es keinen Anlass zur Sorglosigkeit. Mit der erstmals wieder nennenswerten Inflation und der dringend notwendigen nachhaltigen Transformation steht die Immobilienwirtschaft vor großen Herausforderungen.
Florian Schwalm
Partner, Strategy and Transactions | Deutschland

62 Prozent der deutschen Investoren erwarten für 2022 eine Seitwärtsbewegung des Transaktionsvolumens auf hohem Niveau, rund ein Drittel prognostiziert gar einen Anstieg. Die Stimmung ist also optimistischer als im Vorjahr, als ein steigendes Volumen nur von einem Viertel der Befragten angenommen worden war.

Für das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt wurden rund 220 am deutschen Immobilienmarkt aktive Investoren befragt.

Nachhaltigkeit: Die Zeit des Zauderns ist vorbei

Nach den im Jahr 2022 bestimmenden Faktoren befragt, prognostizierten knapp 90 Prozent der befragten Investoren, dass Einflüsse des Klimawandels als Ankaufskriterien berücksichtigt werden. Rund 80 Prozent beobachten Kaufpreisaufschläge für ESG-konforme Immobilien.

Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2022

90 %

der Befragten halten mangelnde Erfahrungen mit ESG-Strategien für problematisch.

Erstmals wurde die Digitalisierung (92 Prozent), die von den Marktakteuren zuletzt als bedeutsamster Megatrend wahrgenommen wurde, vom Klimawandel (93 Prozent) überholt. Allerdings hängen beide Trends unauflöslich zusammen: So teilen 98 Prozent der Investoren die Ansicht, dass erst eine adäquate Datengrundlage nachhaltige Portfoliostrategien ermöglicht.

Fast alle Investoren (98 Prozent) erkennen die Gefahr von Stranded Assets, also aufgrund von Nachhaltigkeitsaspekten unverkäuflichen, nicht refinanzierbaren Immobilien, als Treiber wesentlicher Portfolioumschichtungen. Vor diesem Hintergrund wird der beliebte „Manage-to-Core“-Ansatz, also die gezielte Aufwertung von Objekten, nach Ansicht von 88 Prozent der Investoren künftig um Nachhaltigkeitsaspekte zu einem „Manage-to-Green“-Ansatz ergänzt.

potsdamer platz at sunset with traffic

Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2022

Vor einem Jahr wurde noch diskutiert, wie die Immobilienwirtschaft die pandemische Gemengelage überstehen könne, das spiegelt der Transaktionsmarkt 2021 nicht wider, ganz im Gegenteil! Aber wie geht es 2022 weiter? Eine neue Bundesregierung, die EU-Taxonomie und erstmals seit langem zieht die Inflation wieder an. Diese und viele weitere spannende Ergebnisse können Sie in unserem Trendbarometer 2022 nachlesen.

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Nachdem der Druck der Finanzmärkte auf den Immobilienmarkt bereits spürbar gestiegen ist, schlägt mit der Offenlegungsverordnung und der EU-Taxonomie nun zusätzlich die volle Wucht der Regulatorik durch.
Paul von Drygalski
Director

Die Inflation ist zurück

90 Prozent der Befragten halten Immobilien nach wie vor für einen probaten Inflationsschutz. Die zuletzt deutlich gestiegene Inflation wird laut 83 Prozent der Marktteilnehmer künftig wieder eine größere Rolle auch für die Immobilienmärkte spielen. Ein in der Folge dann steigendes Zinsniveau erwartet rund die Hälfte der befragten Investoren bereits im Jahr 2022.

Die Inflation wird kurzfristig als zusätzlicher Treiber des Immobilien-Investmentmarktes aufs Tableau treten. Langfristig müssen wir uns der Frage stellen, wie lange die Mietenentwicklung der Teuerung nachfolgen kann.
Florian Schwalm
Partner, Strategy and Transactions | Deutschland

Wohn- und Logistikimmobilien weiter im Aufwind – Shopping-Center verlieren an Wert

In guten Lagen erwarten die Investoren steigende, in peripheren Lagen gleich bleibende Preise am Wohnungsmarkt. Hier liegt auch der stärkste Investitionsfokus für 2022. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Logistikimmobilien. Etwas verhaltener wird der Büroimmobilienmarkt eingeschätzt: Hier werden in guten Lagen überwiegend gleich bleibende, in peripheren Lagen sinkende Preise erwartet. Büros gewinnen bei den geplanten Investitionen allerdings wieder etwas an Zuspruch.

Ein differenziertes Bild zeigt der Hotelimmobilienmarkt. Während die Investoren die Ferienhotellerie vor einer mittelfristigen Erholung sehen, wird die Businesshotellerie diese wohl länger nicht erreichen. Bei Shopping-Centern erwartet eine deutliche Mehrheit der Investoren sinkende Preise in allen Lagen. Nicht betroffen ist der stationäre Lebensmitteleinzelhandel. Insbesondere in guten Lagen werden hier gleich bleibende oder gar steigende Preise erwartet. So rückt insbesondere die Pandemieresistenz als Anlagekriterium stärker in den Fokus insbesondere risikoaverser Investoren, wie 65 Prozent der Befragten angaben.

Die Neuordnung der Assetklassen setzt sich fort. Während Wohn- und Logistiknutzungen stark profitieren, konnte das Bürosegment noch nicht überall zu alter Stärke zurückfinden. Auch Hotelimmobilien kämpfen noch um Erholung.
Paul von Drygalski
Director

Co-Autor: Paul von Drygalski

Fazit

Der Immobilientransaktionsmarkt verzeichnete 2021 ein Rekordtransaktionsvolumen. Grund zum Zurücklehnen ist das allerdings nicht: Das Gelingen der nachhaltigen Transformation ist für die Branche überlebenswichtig – hat sie doch großen Anteil an den Gesamtemissionen. Zudem bedarf die anziehende Inflation besonderer Aufmerksamkeit. Zwar gelten Immobilien zu Recht als adäquater Inflationsschutz – steigende Zinsen wirken sich aber ohne Frage auch auf die Immobilienmärkte aus, die in den vergangenen Jahren vom Niedrigzinsniveau profitierten.

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