5 Minuten Lesezeit 20 Oktober 2020
Animation eines Mannes im Schneidersitz innerhalb einer halbierten Erdkugel

Neun Tipps zum Steuer-Management internationaler Immobilieninvestments

Von Tax & Law Magazine

Das Kundenmagazin von EY Deutschland zu aktuellen Steuer- und Rechtsthemen.

5 Minuten Lesezeit 20 Oktober 2020

Wer Steuerrisiken möglichst professionell und sicher managen möchte, ist mit einem Tax-Compliance-Management-System gut beraten. 

Überblick
  • Auch in der Corona-Krise bleiben Immobilien eine starke und beliebte Anlageform.
  • Gerade bei internationalen Immobilieninvestments erhöht sich das Volumen an Vorschriften und Auflagen durch die Verknüpfung zweier Vertragsländer.
  • Welche steuerlichen Risiken unbedingt zu beachten sind und wie ein Tax CMS zum einwandfreien Informationsfluss beiträgt.

Bei institutionellen Investoren, die sich am boomenden Immobilienmarkt engagieren, sind Fonds eine beliebte Anlageform. Doch das monolithische äußere Erscheinungsbild täuscht: Es handelt sich um komplexe Gebilde mit zahlreichen Akteuren. So sind neben den Investoren auch die Kapitalverwaltungsgesellschaft, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, (externe) Asset-Manager beziehungsweise Investmentberater involviert, ebenso Kreditinstitute und je nach Asset lokale Steuerberater, Asset-Manager- und Property-Manager. Sie alle sind in diverse Kern- und unterstützende Prozesse eingebunden. Diese Vielfalt hat ihre Tücken. Beim Onboarding-Prozess zum Beispiel, also bei der Übergabe eines neuen Immobilieninvestments vom Transaktionsteam an das unternehmensinterne oder externe Tax-Compliance-Team, kann es zu Informationsverlusten oder im schlimmsten Fall zur Übergabe falscher Informationen kommen. Ein Tax-Compliance-Management-System (Tax CMS) kann hier von Beginn an für Sicherheit sorgen.

Risiko 1: Viele Bestimmungen, viele Änderungen

Beim Kernprozess des Ankaufs wird bereits deutlich, welche Bandbreite an steuerlichen Themen zu berücksichtigen ist. Bei deutschen Immobilieninvestments erstreckt sich diese von der Grunderwerbsteuer über die umsatzsteuerliche Behandlung des Erwerbs bis hin zur Zinsschranke bei der Finanzierung. Bei internationalen Investmentstrukturen potenzieren sich die Herausforderungen. Es ist ein diffiziles Zusammenspiel zwischen internen und externen Property- und Asset-Managern sowie in- und ausländischen Steuerberatern. Dazu ändern sich in einzelnen Jurisdiktionen ständig steuerrechtlichen Bestimmungen.

Risiko 2: Achtung, Vorsteuer!

Ein hohes Risikopotenzial birgt die Umsatzsteuer. Insbesondere die Vorsteuerkorrekturen nach § 15a UStG (Umsatzsteuergesetz), die bis zu zehn Jahre überwacht werden müssen, sind fehleranfällig. In manchen Fällen kann hier über Jahre keine ordentliche Dokumentation geführt werden, die dann entsprechend unvollständig an neue Eigentümer übergeben wird. Eine besondere Herausforderung ist die umsatzsteuerliche Behandlung von Direktinvestitionen bei Immobilienfonds in der Rechtsform von Sondervermögen. Denn Unternehmer für deutsche umsatzsteuerliche Zwecke ist die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) und nicht das einzelne Sondervermögen. Folglich werden Geschäftsvorfälle von allen von der KVG verwalteten Fonds, die (deutsche) Immobilien im Direktbesitz haben, und alle Geschäftsvorfälle der KVG selbst in einer Umsatzsteuererklärung verarbeitet.

Zudem ist die umsatzsteuerliche Behandlung bei Auslandsinvestments zu beachten. Die Vielzahl von Fonds, Objekten und Geschäftsvorfällen birgt hier ohne klar definierte Prozesse und Verantwortlichkeiten fast zwangsläufig Fehleranfälligkeit.

Risiko 3: Anzeigepflichten

Aufgrund der Pandemie haben viele EU-Länder die Fristen für die Anzeige grenzüberschreitender Steuergestaltungen (DAC6/MDR) verschoben. Deutschland hat von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht, hier sind Meldungen bereits innerhalb von 30 Tagen fällig. Bei Erwerb eines Objektes im Ausland durch einen deutschen Immobilienfonds kann sich daher hierzulande eine Meldeverpflichtung ergeben, die aus Sicht des Auslands (noch) nicht erforderlich ist. Gleichwohl sind eine enge Abstimmung und ein Austausch in Bezug auf die Meldung von Steuergestaltungen unverzichtbar. Ein funktionierendes Tax CMS kann auch in diesem Punkt entsprechende Prozesse zur fristgerechten, koordinierten Erfüllung von Meldeverpflichtungen definieren. 

Bei deutschen Beteiligten an ausländischen Kapitalgesellschaften können beispielsweise Kapitalrückführungen nur steuerneutral sein, wenn der Anleger bis spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres in Deutschland eine steuerneutrale Einlagenrückgewähr erklärt. 

Risiko 4: Erklärungspflichten

Bei grenzüberschreitenden Investitionsstrukturen kann es ebenfalls schnell zu Fristversäumnissen bei Steuererklärungspflichten kommen, die manchmal auch nicht nachträglich geheilt werden können. In solchen Fällen besteht das Risiko somit nicht nur in einer Nachzahlung von Steuern und möglichen Strafgeldern, sondern in einer final höheren Steuerbelastung. Schon allein deswegen, weil bestimmte Quellensteuererstattungen an feste Fristen gebunden sind.

Bei deutschen Beteiligten an ausländischen Kapitalgesellschaften können beispielsweise Kapitalrückführungen nur steuerneutral sein, wenn der Anleger bis spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres in Deutschland eine steuerneutrale Einlagenrückgewähr erklärt. Andernfalls wird die Kapitalrückzahlung als Dividende und somit als steuerpflichtiges Einkommen behandelt.

Risiko 5: Reform des Außensteuergesetzes (AStG)

Steuerrechtliche Änderungen in einem Land können schnell zu substanziellen Veränderungen der Gesamtsteuerbelastung führen. In Deutschland sind derzeit eine Reform des Außensteuergesetzes (AStG) und die Umsetzung der EU Anti Tax Avoidance Directive II (ATAD II) geplant. Dies kann dazu führen, dass der Zinsabzug bei Investitionen im Inland – abhängig von der Behandlung und Besteuerung der Zinserträge beim Empfänger – entfällt. Die Erhöhung der Bemessungsgrundlage durch fehlende Zinsaufwendungen kann die Steuerbelastung innerhalb der Fondsstruktur somit deutlich erhöhen. Die neuen AStG-Regelungen können wiederum zu steuerlichen Mehrbelastungen direkt bei Anlegern führen. Hierbei dürfte für Fondsanleger insbesondere entscheidend sein, wie das Zusammenspiel von Investmentsteuergesetz und AStG zukünftig geregelt wird.

  • Sicherheit gegenüber dem Fiskus

    Die Anforderungen an das steuerliche Risikomanagement sind hoch. Schließlich geht es auch darum, die kontinuierlichen steuerlichen Entwicklungen durch Rechtsänderungen, Auslegungsschreiben der Finanzverwaltung und Rechtsprechung im Blick zu behalten. Mangelnde Transparenz fehlender oder unzureichender Prozess- und Rollendefinitionen kann dazu führen, dass relevante Informationen nicht angemessen oder zu spät verarbeitet werden. Es folgen empfindlichen Geldbußen und Reputationsschäden auch strafrechtliche Folgen bis hin zur Geschäftsführung, haben.

    Die Lösung liegt in einem steuerlichen Kontrollsystem (Tax CMS). Richtig aufgesetzt, lässt sich damit in Deutschland der Vorwurf einer Steuerhinterziehung oder einer leichtfertigen Steuerverkürzung entkräften. Den Weg dafür hat die Finanzverwaltung mit dem BMF-Schreiben vom 23. Mai 2016 geebnet. Unternehmen können demnach Fehler in Steuererklärungen berichtigen, ohne gleich steuerstrafrechtlichen Vorwürfen ausgesetzt zu sein. Wann bei Fehlern strafrechtliche Folgen eintreten, kann jedoch naturgemäß in jedem Investitionsland unterschiedlich sein. Folgerichtig unterscheiden sich die Rahmenbedingungen und die ideale Ausrichtung eines Tax CMS.

    Daher ist es ratsam, länderspezifische Details als auch global einheitliche Kriterien zu berücksichtigen. Mit einem funktionierenden Tax CMS lässt sich darlegen, dass steuerliche Themen mit höchster Sorgfalt, Qualitätsprüfung und strukturiert vom Investor, Fonds- und Asset-Manager bearbeitet werden.

Risiko 6: Latente Rückstellungen

Um einen plausiblen Anteilswert zu ermitteln, müssen Immobilienfonds neben laufenden Steuern auch mögliche Belastungen aus der zukünftigen Besteuerung von Wertsteigerung/stillen Reserven berücksichtigen. Hierfür sind neben den Informationen zum Marktwert der Immobilien auch steuerrechtliche Informationen notwendig (zum Beispiel Buchwert und anwendbare Steuersätze auf einen Veräußerungsgewinn, steuerliche Verlustvorträge).

Bei indirekten Investitionen stellt sich weiterhin die Frage, ob mit einem Asset- oder Share-Deal-Exit gerechnet wird. Bei einem Share Deal ist neben der Steuerbelastung auf einen Veräußerungsgewinn auch zu berücksichtigen, ob mit einem Kaufpreisabschlag für latente Steuerlasten zu rechnen ist. Falsche oder veraltete Annahmen können aufgrund der häufig substanziellen stillen Reserven einen wesentlichen Einfluss auf die Anteilspreisermittlung haben.

Risiko 7: Transfer Pricing und Betriebsprüfung

Zu den weiteren Punkten, die bei Immobilienfonds regelmäßig erhöhter Aufmerksamkeit bedürfen, zählt das Investmentsteuergesetz-Reporting, unter Umständen auch ein Außensteuergesetz-Reporting. Bei der Verrechnungspreisdokumentation steht beispielsweise die Fremdüblichkeit von Gesellschafterdarlehenskonditionen regelmäßig im Fokus. Die Betriebsprüfer achten derweil besonders auf Sachverhalte mit grenzüberschreitenden Auswirkungen.

Aufgrund der Zinsabzugsbeschränkungen sind für Anleger Informationen über die steuerliche Behandlung von Fondserträgen und der Investmentfonds wichtig.

Risiko 8: Zusammenarbeit

Bei der Risikobewertung sollten vor allem die Organisation der Steuererklärungsprozesse, das Outsourcing und die Schnittstellen, insbesondere jene zwischen Investment- und Fonds- beziehungsweise Anlegerebene, erhöhte Aufmerksamkeit erfahren. Aufgrund der Zinsabzugsbeschränkungen sind für Anleger Informationen über die steuerliche Behandlung von Fondserträgen und der Investmentfonds wichtig. Eine enge Zusammenarbeit zwischen Steuerabteilung und dem Investor-Relationship-Team kann sicherstellen, dass die Informationen zeitnah und in notwendiger Qualität vorliegen und somit adäquat berücksichtigt werden können.

Risiko 9: Updates fürs Tax CMS

Regelmäßige Steuer-Updates sollten ein wesentlicher Bestandteil eines Tax CMS bei internationalen Immobilienportfolios sein. Sie ermöglichen schnellere Reaktionen auf relevante Gesetzesänderungen und die frühzeitige Anpassung bestehender oder geplanter Investmentstrukturen.

Auf die Einführung oder Änderung von Zinsabzugsbeschränkungen kann zum Beispiel vorab mit einer Anpassung der Finanzierungsstruktur reagiert werden. Effizienz- und Kostenvorteile durch Transparenz und technologische Tools sind ein weiterer wesentlicher Aspekt. Schließlich wirken sich standardisierte Steuerprozesse und die Integration der Steuerfunktion in operative Prozessabläufe zwischen Investment- und Fondsebene, unabhängig von einzelnen Personen, positiv aus.

Autoren: Jürgen Bauderer, Anne Mäkinen, Sascha Goller

Fazit

Von A wie ATAD II (Anti Tax Avoidance Directive II) der Europäischen Union (EU) bis Z wie Zinsschranke muss beim Management steuerlicher Risiken von internationalen Immobilieninvestments viel beachtet werden. Die Implementierung eines Tax CMS (Compliance-Management-System) kann bei dieser anspruchsvollen Aufgabe wertvolle und effiziente Unterstützung leisten und vor allem Fehlern vorbeugen. 

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