Grundsteuer: BFH weist Verfassungszweifel am Bundesmodell zurück!

Der BFH weist in seinen am 10.12.2025 verkündeten Entscheidungen die verfassungsrechtlichen Zweifel am Bundesmodell zurück. Der BFH hält das Grundsteuerreformgesetz sowohl formell als auch materiell für verfassungsgemäß. Er sieht insbesondere keinen Verstoß des für Wohnobjekte vorgesehenen pauschalierten Ertragswertverfahrens gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG). Folglich schaltete der BFH in keinem der drei Verfahren das BVerfG ein. Abzuwarten bleibt nun, ob Verfassungsbeschwerden gegen die heutigen BFH-Urteile erhoben werden. 

Nachdem das BVerfG im Jahr 2018 das Grundsteuerrecht für verfassungswidrig erklärt hatte, musste der Gesetzgeber das Grundsteuergesetz umfassend reformieren. Im Zuge dieser Reform gingen die Bundesländer jedoch keinen gemeinsamen Weg, sondern schufen auf Basis einer Länderöffnungsklausel zum Teil eigene Landesgesetze. Auf dieser Basis mussten alle Grundstücke in Deutschland zum Stichtag 01.01.2022 je nach Lage nach dem Bundes- bzw. Ländermodell neu bewertet werden. Auf Basis der infolgedessen erlassenen Grundsteuerwertbescheide wird die „neue“ Grundsteuer seit 01.01.2025 durch die Gemeinden erhoben. Nachdem 2023 die ersten Grundsteuerwertbescheide durch die Finanzämter erlassen wurden, stieg die Zahl der anhängigen Verfahren zum neuen Grundsteuergesetz an (vgl. EY-Steuernachricht vom 07.06.2023). Der Grund auch diesmal: eine mögliche Verfassungswidrigkeit.

Bereits vergangenes Jahr war das Bewertungsverfahren nach dem Bundesmodell Gegenstand vor dem BFH im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzes. Allerdings äußerte sich der BFH in den beiden AdV-Beschlüssen vom 27.05.2024 (II B 78/23, AdV sowie II B 79/23, AdV) nicht zur Frage der Verfassungsmäßigkeit, sondern stellte vielmehr fest, dass dem Steuerpflichtigen der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bei verfassungskonformer Auslegung des Gesetzes zu ermöglichen ist (vgl. EY-Steuernachricht vom 13.06.2024).

Erstmals hatte nun der BFH in drei Hauptsacheverfahren zum Bundesmodell die Frage einer möglichen Verfassungswidrigkeit des für Wohnobjekte vorgesehenen Ertragswertverfahrens zu klären. Dabei stellte sich u.a. die Frage, ob die Bewertung im vereinfachten Masseverfahren, das auf Pauschalierungen und Typisierungen setzt, mit dem in Art. 3 Abs. 1 GG verankerten allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar ist. Von den Steuerpflichtigen regelmäßig beanstandet und nunmehr vor dem BFH ausgefochten wurden u.a. die Verwendung durchschnittlicher Nettokaltmieten sowie die Heranziehung der vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte, die objektspezifische Besonderheiten nicht berücksichtigen.

Mit den heute (10.12.2025) verkündeten Entscheidungen (II R 3/25, II R 31/24, II R 25/24) weist der BFH alle Revisionen gegen die jeweiligen Entscheidungen der Vorinstanzen zurück (vgl. Pressemitteilung des BFH vom 10.12.2025). Nach Ansicht des BFH ist das Grundsteuergesetz nach Bundesmodell sowohl formell als auch materiell verfassungsgemäß. Insbesondere gesteht der BFH dem Gesetzgeber zu, bei der Ausgestaltung der Bewertungsvorschriften für Zwecke der Grundsteuer Generalisierungen, Pauschalierungen und Typisierungen vorzunehmen. Dabei darf die Praktikabilität in solchen Massenverfahren auch zu Lasten der Ermittlungsgenauigkeit in den Vordergrund gestellt werden. Die Heranziehung von pauschalierten Nettokaltmieten und der vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwerte sind folglich laut BFH zulässig, auch wenn individuelle und objektbezogene Besonderheiten dabei nicht berücksichtigt werden können. Auch den verfassungsrechtlichen Bedenken der Kläger hinsichtlich der unterschiedlichen Qualität und Arbeitsweise der Gutachterausschüsse bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte erteilte der BFH eine Absage, da es dafür hinreichende und substantiierte Bedenken geben müsse, damit diese gerichtlich überprüft werden könnten.

Mangels verfassungsrechtlicher Zweifel legte der BFH daher nicht dem BVerfG vor. Es ist dennoch zu erwarten, dass im nächsten Schritt das BVerfG die Möglichkeit erhält, sich zur Frage der Verfassungsmäßigkeit des Verfahrens zur Ermittlung des Grundsteuerwerts zu positionieren. Einzelne Kläger in den drei BFH-Verfahren haben bereits angekündigt, den Weg zum BVerfG durch Verfassungsbeschwerde zu eröffnen. In seiner Pressemitteilung vom 10.12.2025 weist der BFH darauf hin, dass die vollständig abgefassten Urteile in allen drei Verfahren Anfang 2026 vorliegen und dann auf der Homepage des BFH abrufbar sein werden. Weiter beim BFH anhängig sind Verfahren zu verschiedenen Ländermodellen (vgl. Übersicht über die am BFH anhängigen Verfahren gegen Ländermodelle). Mündliche Verhandlungen zum „Ländermodell Baden-Württemberg“ plant der BFH für April 2026.

Die Pressemitteilung des BFH steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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