Grundsteuer-Bundesmodell: BFH veröffentlicht nun Urteilsgründe

Mit der heutigen Veröffentlichung (22.01.2026) legt der BFH dar, wie er zu seinem Urteil in den drei Hauptsacheverfahren zum Bundesmodell gelangt ist. In den im Wesentlichen gleichlautenden Urteilen begründet der BFH seine Ansicht, dass die vorgenommenen Pauschalierungen und Typisierungen bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts im Ertragswertverfahren vor dem Hintergrund der Praktikabilitätsgründe eines Massenverfahrens und der -absolut gesehen - geringen Steuerbelastung verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden seien. Es bleibt abzuwarten, ob und wie sich das BVerfG dazu äußert.

Nachdem der BFH am 10.12.2025 bereits in drei Verfahren mündlich seine Entscheidung öffentlich bekanntgegeben hat, dass die seit dem 01.01.2025 anzuwendende neue Grundsteuer im Bundesmodell verfassungskonform sei und damit von einer Vorlage an das BVerfG absah (vgl. EY-Steuernachricht vom 10.12.2025), veröffentlichte er nun die dazugehörigen Urteilsbegründungen, mit denen bislang offene Detailfragen präzisiert werden, Urteile vom 12.11.2025 (II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25).

Allen drei Sachverhalten lag jeweils eine vermietete oder selbst genutzte Eigentumswohnung zugrunde, deren Grundsteuerwert nach Auffassung der jeweiligen Eigentümer zu hoch festgesetzt wurde. Als Begründung wurden u.a. eine schlechte Lage hinter einer Lärmschutzwand an einer Bahntrasse, die Lage im Souterrain bzw. die Einbeziehung eines Sondernutzungsrechts an einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgaragenstellplatz angeführt.

Der BFH stellt zunächst klar, dass dem Bund für das Grundsteuer-Reformgesetz die uneingeschränkte konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zustand. Das Gesetz sei im Ergebnis laut BFH formell verfassungsgemäß.

Die Bewertung von Wohnungseigentum für Zwecke der Grundsteuer im Bundesmodell ist laut BFH darüber hinaus auch materiell verfassungsgemäß. Die von den Klägern hervorgebrachten Beanstandungen hinsichtlich der Nutzung verschiedener Typisierungen, Pauschalierungen und Generalisierungen seien laut BFH allesamt verfassungsmäßig zulässig und insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) vereinbar. Der Gesetzgeber könne bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage Bewertungs- und Ermittlungsunschärfen in Kauf nehmen, wenn die Festsetzung und Erhebung der Steuer dadurch praktikabel werden. Wichtig sei jedoch, dass die Vorteile der gewählten Typisierungen, Pauschalierungen und Generalisierungen im gerechten Verhältnis zur steuerlichen Belastung auf dadurch entstehende Ungleichheiten stehen. Im Ergebnis sei eine Ungleichbehandlung bei geringer Steuerbelastung eher hinnehmbar als bei einer hohen Steuerlast.

Der BFH ist der Ansicht, dass die Grundsteuer als Sollertragsteuer sowohl bei Fremd- als auch bei Eigennutzung sachgerecht sei. Der Belastungsgrund der Grundsteuer im Bundesmodell sei die durch den Grundbesitz vermittelte objektive Leistungsfähigkeit, die sich im Sollertrag widerspiegele. Bei eigengenutztem Wohnraum läge ein steuerlich relevanter Sollertrag in Form von Ersparnis von Aufwendungen vor, die sonst bei Nutzung fremden Eigentums anfallen würden. 

Für Zwecke der Bewertung von Grundvermögen im Ertragswertverfahren ist der Ansatz pauschaler Nettokaltmieten gesetzlich vorgeschrieben, das heißt die tatsächlich erzielten Erträge aus dem zu beurteilenden Grundvermögen sind unerheblich, wogegen die Kläger in allen drei Verfahren verfassungsmäßige Zweifel äußerten. Der BFH räumt ein, dass lagebedingt höherwertige Immobilien im Verhältnis zum Verkehrswert niedriger, geringerwertige Immobilien jedoch tendenziell zutreffend oder sogar zu hoch bewertet werden. Diese Ungleichbehandlung sei nach Auffassung des Senats jedoch durch das legitime Ziel eines weitgehend automatisierten und vereinfachten Grundsteuervollzugs verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Mit dem Ansatz pauschalierter Nettokaltmieten, die sich nach Gebäudearten, Wohnflächen und Baujahren unterscheiden und aufgrund der Mietniveaustufe durch Zu- und Abschläge angepasst werden, würde auch innerhalb einer Gemeinde ein gewisser Differenzierungsgrad erreicht. Hinzu komme, dass die Auswirkungen in Form betragsmäßiger Mehr- oder Minderbelastungen regelmäßig gering ausfällt und pauschale Nettokaltmieten angesichts des Massenverfahrens somit nicht gegen das Willkürverbot verstoßen.

Im Fall des bestehenden Sondernutzungsrechts an einem Tiefgaragenstellplatz (II B 31/24) entschied der BFH, dass die Einbeziehung des Tiefgaragenstellplatzes in die Bewertung des Wohnungseigentums zu Recht erfolgte, da gemäß Anlage 39 zum BewG Garagenstellplätze in die Berechnung des Rohertrags des Grundstücks mit einer pauschalen Miete einzubeziehen seien. Tiefgaragenstellplätze, die der (anteilige) Grundstückseigentümer aufgrund eines Sondernutzungsrechts nutzt, seien folglich Teil der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit, selbst wenn sich das Sondereigentum nicht auf den Stellplatz erstreckt.

Auch die Bewertung des Grund und Bodens anhand der vom jeweiligen Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwerte verstoße laut BFH nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Jedenfalls seien die Bodenrichtwerte zur Wertermittlung geeignet und im allgemeinen Geschäftsverkehr anerkannt. Der allgemeine Einwand, dass sich die Gutachterausschüsse in Arbeitsweise und Qualität unterscheiden, reiche nicht für die Annahme einer Verfassungswidrigkeit aus. Anlass für eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung der Bodenrichtwerte bestehe nur dann, wenn Verstöße bei der Ermittlung substantiiert geltend gemacht werden oder im jeweiligen Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für solche Verstöße vorliegen.

Die Typisierungen des Bodenrichtwerts in einer Zone seien ebenfalls nicht zu beanstanden. Ein möglicherweise verbleibender Wertunterschied zwischen dem Bodenrichtwert und dem tatsächlichen Bodenwert sei aufgrund der mit einem Massenverfahren notwendigerweise verbundenen Typisierung und Vereinfachung verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Darüber hinaus werden potenzielle Ungleichbehandlungen durch die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 220 Abs. 2 BewG abgemildert. Ob diese Nachweismöglichkeit möglicherweise verfassungsrechtlichen Bedenken unterliegt – wie von den Klägern in allen drei Verfahren vorgetragen – bedarf keiner Entscheidung durch den BFH. Denn in den Streitfällen war nicht ersichtlich, dass die vorgenommene Bewertung für Grundsteuerzwecke deutlich über dem jeweiligen gemeinen Wert lag. 

Im Ergebnis erkennt der BFH an, dass die Bewertung im Ertragswertverfahren nach dem Bundesmodell zu Ungleichbehandlungen führt. Gleichwohl seien diese mit Blick auf die Grundsteuer gerechtfertigt, da dem Ziel eines weitgehend automatisierten und vereinfachten Grundsteuervollzugs eine hohe Bedeutung beizumessen sei. 

Es bleibt nun abzuwarten, ob beim BVerfG Verfassungsbeschwerde eingelegt wird, wie sie bereits durch die Verbände angekündigt wurde.  Die BFH-Urteile vom 12.11.2025 haben auf die noch anhängigen Verfahren beim BFH zu den Ländermodellen keine Auswirkungen. Im April sind zwei mündliche Verhandlungen zum Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg beim BFH angesetzt (vgl. Übersicht über die beim BFH anhängigen Verfahren gegen Ländermodelle).

Die Volltexte der Urteile stehen Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

Direkt zum BFH-Urteil Az. II R 25/24 kommen Sie hier.

Direkt zum BFH-Urteil Az. II R 31/24 kommen Sie hier.

Direkt zum BFH-Urteil Az. II R 3/25 kommen Sie hier.