Immobilien und Kaufpreisaufteilung: Wie hoch ist die AfA-Bemessung?

Die Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien sorgt immer wieder für Kontroversen. Der BFH bestätigt nun die Anwendbarkeit der in der ImmoWertV verankerten Verfahren auch im Falle eines denkmalgeschützten Gebäudes.

Die Kaufpreisaufteilung beim Erwerb einer vermieteten Immobilie in einen Grund- und Bodenanteil sowie einen Gebäudeanteil ist seit jeher streitanfällig. In einem Urteil bestätigt nun der BFH, dass bei Verkehrswertgutachten seit dem 01.01.2022 die ImmoWertV 2021 angewendet werden kann, da diese für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken anerkannte Grundsätze bereitstellen. Danach sind für die Schätzung von Verkehrswerten das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (BFH-Urteil vom 07.10.2025, IX R 26/24).

Im Urteilsfall war streitig, ob das vereinfachte oder das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 27 Abs. 5 Nr. 1 bzw. 2 ImmoWertV 2021) heranzuziehen ist. Aus Sicht des Klägers hätte das vereinfachte Ertragswertverfahren ohne Abzug einer Bodenwertverzinsung zu einem Grund- und Bodenanteil von 0 Prozent geführt, da es sich bei dem Gebäude um ein Baudenkmal handelte. Dieses unterliege einem Erhaltungszwang, habe folglich eine „ewige“ Restnutzungsdauer und dürfe nicht vom Grund und Boden getrennt werden. Finanzverwaltung und Vorinstanz (FG Köln vom 13.11.2024, 2 K 1386/20) sowie ein von der Vorinstanz bestellter gerichtlicher Gutachter kamen unter Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens zu einer abweichenden Aufteilung. 

Der BFH folgte im Hinblick auf das anzuwendende Verfahren der Vorinstanz. Der nicht der Abschreibung unterfallende Grund- und Bodenanteil sei auch bei denkmalgeschützten Gebäuden zu beachten, da er das wesentliche Kriterium der Lage einer Immobilie widerspiegelt. Da sich auch ein Denkmal abnutze, es saniert oder im schlimmsten Fall abgerissen und neu aufgebaut werden müsse, teilt der BFH die Argumentation des Klägers nicht. Nur im Hinblick auf einen von der Vorinstanz falsch bestimmten AfA-Satz war die Revision teilweise erfolgreich. 

Mit der Entscheidung bekräftigt der BFH insgesamt die Anwendung der in der ImmoWertV verankerten Verfahren zum Zweck der Kaufpreisaufteilung. Das ist insbesondere vor dem Hintergrund bedeutsam, dass noch strengere Kriterien an die Kaufpreisaufteilung und Vorgaben für die Nachweise einer abweichenden Gebäudenutzungsdauer (jeweils durch Vorgaben an das Gutachten und die Person des Gutachters) aus dem Regierungsentwurf für die 7. Mantelverordnung kürzlich wieder gestrichen wurden (vgl. EY-Steuernachricht v. 06.11.2025). 

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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