(Keine) erweiterte Grundstückskürzung bei En-bloc-Veräußerung

Für die Gewährung der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung ist ein gewerblicher Grundstückshandel grundsätzlich schädlich. Für den BFH spielt dabei bei einer kraft Rechtsform gewerblich tätigen Kapitalgesellschaft (zusätzlich) das Kriterium der Nachhaltigkeit (eine auf Wiederholungsabsicht angelegte wirtschaftliche Betätigung) keine Rolle. Der BFH versagte daher auch im Falle einer einmaligen Veräußerung von mehr als drei Objekten im Rahmen einer En-bloc-Veräußerung die erweiterte Kürzung.

Der BFH bekam erneut Gelegenheit, sich zu einem Sachverhalt der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG im Zusammenhang mit der Drei-Objekt-Grenze im Rahmen eines schädlichen gewerblichen Grundstückshandels (vgl. EY-Steuernachricht vom 22.05.2025)  zu äußern. Im aktuellen Fall erwarb eine im Jahr 2016 gegründete GmbH noch im selben Jahr fünf mit Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstücke. Bereits im Jahr 2018 veräußerte sie die zuvor erworbenen Objekte mit einheitlichem Vertrag an denselben Erwerber (sog. En-bloc-Veräußerung). Das Finanzamt versagte der GmbH die erweiterte Grundstückskürzung wegen eines schädlichen gewerblichen Grundstückshandels.

Der BFH bestätigte die Versagung der erweiterten Kürzung (BFH-Urteil vom 03.06.2025, III R 12/22). Dabei stellte er auf die Drei-Objekt-Grenze ab, nach der die Schwelle der Gewerblichkeit grundsätzlich überschritten wird, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Objekte angeschafft bzw. hergestellt und wieder veräußert werden, und der Steuerpflichtige keine objektiven Gründe zur Widerlegung vorbringen kann. Bislang unbeantwortet war, ob bei einer bereits kraft Gesetzes gewerblich tätigen Kapitalgesellschaft für die Versagung der Kürzung auch das Kriterium der Nachhaltigkeit analog den Vorschriften des § 15 Abs. 2 EStG bei Personengesellschaften zu prüfen ist. Dies verneint der BFH. Weder verweise § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG auf § 15 Abs. 2 EStG, noch sei Zweck der erweiterten Kürzung die uneingeschränkte Gleichstellung, sondern lediglich eine weitestgehende Annäherung von Kapital- und Personengesellschaften. Das für das Vorliegen eines Gewerbebetriebs im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG bei einem Personenunternehmen notwendige Merkmal der Nachhaltigkeit der Betätigung ist laut BFH daher bei einer Kapitalgesellschaft auf der Ebene des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG keine notwendige Voraussetzung dafür, dass der Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung überschritten sein kann. Das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze indiziere die Überschreitung der Grenzen eigener Vermögensverwaltung. Daran ändere auch die Veräußerung an denselben Erwerber im Rahmen eines einzigen Vertrags (En-bloc-Veräußerung) nichts. Die der durch Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze indizierte Veräußerungsabsicht konnte im vorliegenden Fall auch nicht widerlegt werden (u.a. auch nicht durch eine langfristige Fremdfinanzierung).

In einem nicht entscheidungserheblichen Punkt widerspricht der BFH der Vorinstanz. Der BFH würde bei der Prüfung einer Wiederholungsabsicht (im Rahmen einer für den BFH aber nicht erforderlichen Nachhaltigkeit) auch keine konzerninterne Zurechnung vornehmen, wenn (wie im vorliegenden Fall) zwischen der Geschäftsführung des Konzerns und der GmbH Personalunion besteht.

Das Urteil zeigt erneut die strenge Auslegung des Ausschließlichkeitsgebots bei der erweiterten Grundstückskürzung.

Der Volltext des Urteils steht Ihnen auf der Internetseite des BFH zur Verfügung.

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