In het rapport "Bouwstenen voor een beter belastingstelsel" komt ook de eigen woningregeling uitgebreid aan de orde. Velen die dagelijks met deze regeling te maken hebben zullen verzuchten: “Eindelijk!”. De regeling is al jaren nauwelijks uitvoerbaar en dat wordt in de loop der jaren alleen maar erger.
Maar er is naast reden voor opluchting ook reden tot zorg: nadat de eigen woning decennialang fiscaal is gesubsidieerd lijkt er nu echte een kanteling gaande en lijkt de eigen woning te zijn ontdekt als een geschikte nieuwe bron van belastingopbrengsten.
De bouwvalligheid van de huidige regeling
De huidige eigen woningregeling is zo gecompliceerd dat deze in veel situaties niet of nauwelijks nog correct uitvoerbaar is. Dit is met name aan de orde als er sprake is van specifieke “life-events”, zoals een verhuizing, een verbroken relatie of een aanpassing van de financiering. Bij een verhuizing gaan allerlei ingewikkelde regelingen spelen, zoals de bijleenregeling, de verhuisregeling en mogelijk - vanwege het bij invoering van de aflossingseis in 2013 getroffen overgangsrecht- de samenloop van leningen waarop niet en wel dient te worden afgelost. Indien bij een verbroken relatie een eigen woning in het spel is komt men in een moeras van regelingen en hele en halve goedkeuringen terecht, waar zelfs specialisten nauwelijks meer heelhuids uit komen. Bovendien komen er steeds meer complicerende regels bij, zoals bijvoorbeeld onlangs nog de speciale regelingen welke nodig waren om de hypotheekpauzes, welke banken bereid waren te geven in verband met de coronacrisis, weer te laten sporen met de strenge regels van de aflossingseis.
De vlag kan wat mij betreft dus uit voor een sterke vereenvoudiging van de eigen woningregeling. Maar hoe gaan we dat dan doen volgens het rapport?
De verbouwplannen
Hoe een en ander uitgevoerd zal worden is een zaak voor het volgende kabinet, maar er wordt wel alvast een drietal opties gepresenteerd.
Vooropgesteld wordt hierbij dat de huidige eigenwoningregeling niet alleen gecompliceerd is, maar ook ondoelmatig. De woningmarkt kenmerkt zich immers door een inelastisch aanbod (hogere prijzen leiden slechts in beperkte mate tot een groter aanbod), met negatieve gevolgen voor met name starters en een opstuwend effect op het aangaan van schulden in het algemeen. Daarnaast werkt de hypotheekrenteaftrek denivellerend, doordat het fiscale voordeel toeneemt met de omvang van de schuld en de hoogte van het tarief waartegen de aftrek plaatsvindt.
Eén van de drie opties die gegeven wordt is het handhaven van het huidige uitgangspunt, waarbij de eigen woning niet als vermogen in box 3 wordt aangegeven, maar in box 1 een eigen positie inneemt. De hypotheekrente zou dan in beginsel dus blijven bestaan, maar wellicht wel (nog) verder en versneld moeten worden afgebouwd. Hierbij speelt ook een rol dat beperkingen van de renteaftrek in een periode van historisch lage rente relatief minder pijnlijk zijn dan na een eventuele toekomstige rentestijging. Een verhoging van het eigenwoningforfait wordt daarna niet uitgesloten. De eigen woningregeling zou daarbij tevens ontdaan moeten worden van de belangrijkste complicaties (zie hierboven). De twee andere opties gaan veel verder. Optie twee is het volledig defiscaliseren van de eigen woning (en de daarop rustende schuld), met wellicht een uitzondering voor de villabelasting. De eigen woning wordt dan in geen enkele box opgenomen. Omdat daardoor elke aftrek voor hypotheekschulden vervalt, zal daarvoor wel een uitfaseringsperioden moeten worden gehanteerd, terwijl er een aflossingseis zal blijven bestaan. De derde optie is het overhevelen van de eigen woning en de bijbehorende schuld naar box 3, met een generieke vrijstelling voor woningen tot bijvoorbeeld € 300.000 en met een aflossingseis van 50% van de schuld.
Hoewel de eerste optie het minst ingrijpend is, lijkt de laatste optie niet bij voorbaat kansloos. De eigen woning is immers uiteindelijk een uiterst efficiënte belastinggrondslag voor een heffing over vermogen: immobiel, goed controleerbaar en daardoor toekomstbestendig.
Niet ongenoemd mag blijven dat ook de mogelijkheid wordt geopperd om een einde te maken aan de schenkingsvrijstelling van € 102.010 (2019) voor schenkingen in verband met een eigen woning aan kinderen tot 40 jaar. Afschaffing van deze schenkingsvrijstelling betekent volgens het rapport dat starters met minder vermogende ouders of familieleden meer kans krijgen tot de woningmarkt toe te treden.
Conclusie
Het is een goede zaak dat de eigen woningregeling onder de loep wordt genomen. Maar of de verbouwing uiteindelijk gaat slagen zal – net als bij elke verbouwing - vooral afhangen van de details van de afwerking en de wijze van oplevering.
Door Rob Boltjes
