5 minuten leestijd 29 april 2022

Waarom elke woningcorporatie te maken krijgt met commerciële vastgoedfinanciering

5 minuten leestijd 29 april 2022

Toon resources

In de Nederlandse woningmarkt bestaat een grote behoefte aan middeldure huurwoningen. De kans is groot dat de woningcorporaties deze behoefte gaan invullen.

Tijden veranderen, zeker in de huidige woningmarkt. Nu de sector heeft gekozen voor administratieve splitsing van het niet-DAEB vastgoed, moet u er rekening mee houden dat ook uw woningcorporatie te maken krijgt met commerciële vastgoedfinanciering. Dit is een complex proces met veel betrokken partijen, toezichthouders en stakeholders maar het biedt ook ruimte voor nieuwe financieringsmogelijkheden. Wij helpen u graag de juiste route te bewandelen en leggen uit wat dit voor u betekent.

Welk plan heeft u met niet-DAEB?

Op een handvol corporaties na heeft de sector gekozen voor administratieve splitsing van het niet-DAEB vastgoed. De kans is groot dat u één van hen bent. U heeft een strategisch plan gemaakt voor uw niet-DAEB portefeuille dat varieert van zo snel mogelijk verkopen tot uitbreiden.

Verkopen
Aangezien de woningmarkt booming is en beleggers in de rij staan om uw woningen te kopen kan dit scenario zich snel ontvouwen. Welke mogelijkheden biedt uw huidige leningenportefeuille om leningen vervroegd af te lossen of te herstructureren? Dat lijkt eenvoudig, maar het is goed om te weten hoe de bank hiernaar kijkt. In dit geval komt commerciële financiering niet direct op uw pad.

Instandhouding
Wat als u heeft gekozen voor de strategie instandhouding? U heeft goed nagedacht over de business case en de toewijzing van eigen en vreemd vermogen aan de niet-DAEB portefeuille binnen uw Toegelaten Instelling. De komende jaren lost u uw leningenportefeuille af en u heeft geen herfinancieringsbehoefte.

Uitbreiden
Maar u weet ook dat plannen altijd veranderen. Bijvoorbeeld omdat uw duurzaamheidsdoelstellingen naar boven worden bijgesteld, of omdat het planmatig onderhoud tegenvalt, of omdat u toch meer complexen wilt labelen als niet-DAEB. Of omdat u een opgave krijgt in een gemengde wijk waar marktpartijen niet in willen investeren. Of wat wij de laatste maanden vaak horen: de gemeente wil het. Kortom, veel redenen waarom u aanvullende financiering nodig kunt hebben in uw niet-DAEB tak.

Een geborgde versus een commerciële financiering

Voor het verkrijgen van geborgde financiering kunt u de gebaande paden bewandelen om WSW-borging te krijgen en daarmee leningen aan te trekken. Voor commerciële vastgoedfinanciering zijn er ook gebaande paden, echter lopen deze anders dan de meeste corporaties gewend zijn. Wij laten u graag zien waarin de paden van elkaar verschillen. We noemen de drie belangrijkste:

1. U heeft nieuwe taxaties nodig

Commerciële vastgoedfinanciers kijken voornamelijk naar het vastgoedobject zelf om te bepalen of zij financiering willen verstrekken. De reden is dat zij daar de zekerheid aan ontlenen. Dit in tegenstelling tot de bedrijfsfinancieringsbenadering die het WSW hanteert bij de bepaling of zij borging verstrekt. Daarom eisen vastgoedpartijen altijd recente taxaties op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De taxatiemethode die zij hanteren is anders dan u nu gewend bent middels de methodiek die is voorgeschreven voor de Autoriteit Woningcorporaties. Reken dus op extra kosten en een langere doorlooptijd.

2. U heeft andere potentiële financiers tot uw beschikking

Voor een geborgde lening belt u nu de BNG Bank en NWB Bank en wellicht nog een geldmakelaar. Bij een commerciële financiering heeft u keuze uit tientallen geldverstrekkers. Maar welke past nu het best bij uw financieringsvraagstuk? Dit is onder meer afhankelijk van uw financieringsvraag, uw onderpand en andere eisen aan financiers. Denk bijvoorbeeld aan kennis en ervaring met de corporatiesector. Wij zien momenteel veel interesse van buitenlandse financiers, met gunstige rentes, maar ook lagere bevoorschottingspercentages (lees: lagere Loan-to-Value). Wij zien ook buitenlandse partijen die inmiddels wel sectorkennis in huis hebben. Kortom voor het vinden van de juiste partij is kennis en expertise nodig die u waarschijnlijk zelf niet in huis heeft en dus zult moeten inhuren.

3. U heeft goedkeuring nodig van de Toezichthouder en WSW

Zelfs als de financieringsvraag zich afspeelt in een aparte juridische entiteit, dient u toezichthouders vooraf goedkeuring te vragen voor niet-DAEB financiering. Dit heeft te maken met de risicopositie die het WSW inneemt. Leidt uw niet-DAEB financiering tot extra risico op het niveau van de Toegelaten Instelling? Als het antwoordt hierop ‘ja’ luidt, dan is een goed verhaal nodig om de goedkeuring te verkrijgen Wij kunnen ons voorstellen dat het WSW en de Autoriteit beseffen dat een gezamenlijke financiering van de activiteiten van woningcorporaties prima mogelijk is. Want waarom zou dit in de zorg en onderwijs wel kunnen en bij de woningcorporaties niet? In ieder geval dient u er rekening mee te houden dat het goede verhaal hiervoor anders in elkaar steekt dan u gewend bent en dat de niet-DAEB financiering andere tarieven en looptijden kent, die u toch op marktconformiteit wenst te toetsen.

Hoe EY kan helpen

Corporate finance solutions

Wij helpen ondernemingen, private equity, familiebedrijven, financiële en (semi) publieke instellingen met het oplossen van belangrijke financiële vraagstukken. Bij ons kunt u terecht wanneer u hulp nodig heeft om uw kapitaal en financiering optimaal in te zetten. Van portfolio reviews, kapitaalallocatie, financiële planning, tot financiële analyse en ondersteuning bij belangrijke beslissingen. Wij hebben de kennis in huis om uw kapitaal optimaal in te zetten. Daarnaast kunnen wij u helpen om financiering bij investeerders, banken of andere partijen op te halen.

Meer lezen

Aan de slag

Het aantrekken van commerciële vastgoedfinanciering is een complex proces met veel betrokken partijen en stakeholders. EY werkt volgens het onderstaande bewezen stappenplan in de begeleiding bij het aantrekken van commerciële vastgoedfinanciering.

De eerste stap – de strategische verkenning - is de belangrijkste en geeft antwoord op de vraag of uw financieringsvraag kansrijk is als u hem bij een financier neerlegt. In deze strategische verkenning, brengen wij de verschillende financieringsvarianten voor u in kaart en laten wij de gevolgen van deze varianten zien voor de financiële ratio’s en het borgingsplafond van de Toegelaten Instelling (en eventueel de B.V.).

Elk van de stappen wordt afgesloten met een terugkoppeling aan uw bestuur of directie en raad van Commissarissen, zodat zij volledig op de hoogte en betrokken blijven bij het proces. EY begeleidt het volledige proces voor woningcorporaties en zorgt voor de beste mogelijkheden voor de transitie naar commercieel vastgoedfinanciering.

Lees meer

Samenvatting

Woningcorporaties gaan een belangrijke rol spelen in het segment van middeldure huurwoningen. Hiervoor is nieuwe, commerciële vastgoedfinanciering nodig. Wij lichten toe hoe het proces en de voorwaarden verschillen van de gebruikelijke geborgde financiering.

Over dit artikel

Steven Doorduijn

Door Steven Doorduijn

EY Nederland, Senior Manager Strategy and Transactions

Betrokken, hartelijk, draagt graag kennis over en is sportief. Weet veel van financiering. Actief in het onderwijs, de zorg, woningcorporaties, gemeenten en provincies.

Onderwerpen

Algemeen

Medewerkers