Wie Signing und Closing zur Steuerfalle werden können

Der BFH zweifelt an der doppelten Festsetzung der Grunderwerbsteuer bei Gesellschafterwechseln von Immobilienunternehmen. 

Überblick

• Der BFH bezweifelt die doppelte Grunderwerbsteuer bei Share Deals, wenn Signing und Closing zeitlich auseinanderfallen.
• Die Finanzverwaltung setzt in solchen Fällen dennoch zweimal Steuer fest, was zu rechtlichen Unsicherheiten führt.
• Steuerpflichtige können auf Entlastung hoffen, da der BFH eine Korrektur über § 164 AO für möglich hält.

Wenn bei grundbesitzenden Gesellschaften ein Gesellschafterwechsel stattfindet, kann dies zweimal Grunderwerbsteuer auslösen. Das Phänomen tritt auf, wenn Signing und Closing zeitlich auseinanderfallen. Seit einigen Jahren führt dies regelmäßig zu Streit zwischen Finanzbehörde und Steuerpflichtigen. Nun bringt der Bundesfinanzhof Bewegung in die Diskussion und stellt die bisherige Verwaltungsauffassung sowie die jüngsten Gesetzesänderungen auf den Prüfstand.

Signing und Closing

Bei einem Gesellschafterwechsel an einer grundbesitzenden Gesellschaft ist es wichtig, ob der Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags (schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft, sogenanntes Signing) und der Zeitpunkt, zu dem die Anteile an der Gesellschaft auf den neuen Anteilseigner übergehen (dingliches Verfügungsgeschäft, Closing), identisch sind oder auseinanderfallen. Letzteres ist in der Praxis der Regelfall. So zum Beispiel, wenn sich Käufer und Verkäufer darauf einigen, dass der Anteilsübergang erst bei vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt (aufschiebende Bedingung). Die Zahlung und mit ihr folgend der Anteilsübergang erfolgt dann meist Tage oder Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Die Finanzverwaltung setzt in diesen Fällen zweimal Grunderwerbsteuer fest. Doch wie kann das sein?

Abb.: Leichter Anstieg nach starkem Rückgang
Steuereinnahmen aus der Grunderwerbsteuer in Deutschland, in Mrd. Euro

Ein Paragraf, verschiedene Absätze

Zum einen liegt das im Entstehungszeitpunkt der Grunderwerbsteuer und den im Gesetz verankerten diversen Share-Deal-Regelungen begründet. Zum andern hängt es mit der strittigen Auslegung der Verwaltung des gesetzlich fixierten Vorrangverhältnisses zusammen. Doch der Reihe nach: Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags entsteht die Grunderwerbsteuer in Fällen der (rechtlichen oder wirtschaftlichen) Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 3 Nr. 1 oder Nr. 3 bzw. 3a GrEStG). Der zeitlich folgende Übergang der Anteile verwirklicht dann den Erwerbstatbestand des § 1 Abs. 2a bzw. 2b GrEStG (Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personen- bzw. Kapitalgesellschaften) und führt somit zur nochmaligen Steuerentstehung. Das heißt, ein und derselbe Vorgang, nämlich der Übergang von Anteilen an Gesellschaften mit Grundvermögen, verwirklicht zwei Share-Deal-Tatbestände und löst damit zweimal Grunderwerbsteuer aus.

Vorrangverhältnis

Doch genau für diesen Fall regelt seit jeher das gesetzlich normierte Vorrangverhältnis in § 1 Abs. 3 bzw. 3a GrEStG, dass eine Besteuerung bei (wirtschaftlicher) Anteilsvereinigung nur dann erfolgt, soweit eine Besteuerung nach § 1 Abs. 2a bzw. 2b GrEStG nicht in Betracht kommt. Mit anderen Worten: § 1 Abs. 2a bzw. 2b GrEStG finden vorrangig Anwendung. Dem Wortlaut entsprechend würde daher bei Anwendung des Vorrangverhältnisses stets nur einmal Grunderwerbsteuer anfallen. Doch eben dies sieht die Verwaltung anders. Sie ist der Auffassung, dass das Vorrangverhältnis nur in den Fällen greift, in denen Signing und Closing zeitgleich stattfinden. In Fällen, in denen dagegen Signing und Closing auseinanderfallen wird das Vorrangverhältnis laut Verwaltung durch die im Jahr 2022 neu eingeführte Norm des § 16 Abs. 4a, Abs. 5 GrEStG umgesetzt

Abb.: Nur Bayern bleibt bei 3,5
Veränderungen der Grunderwerbsteuer seit 1998, Angaben in Prozent

Nur eine kurze Frist

Die Norm des § 16 Abs. 4a, Abs. 5 GrEStG sieht folgendes vor: Für Fälle ab dem 21.12.2022 wird die (erste) Festsetzung nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder Nr. 3 oder Abs. 3a GrEStG aufgehoben bzw. geändert, allerdings nur, falls beide Erwerbsvorgänge fristgerecht und vollständig angezeigt werden. Der Steuerpflichtige muss somit ein doppeltes Anzeigeerfordernis erfüllen. Besondere Herausforderung in der Praxis ist hierbei, dass die Anzeige innerhalb von zwei Wochen bzw. einem Monat (bei ausländischen Steuerschuldnern) nach Kenntnis des anzeigepflichtigen Vorgangs erfolgen muss. Eine systematische Aufnahme aller relevanten Daten kostet jedoch Zeit und ist daher innerhalb der knappen Frist schwer zu erfüllen. Daher droht eine doppelte Belastung mit Grunderwerbsteuer mangels Erfüllens des doppelten Anzeigeerfordernisses. Doch ist das sachgerecht?

Kritik vom BFH

Der Bundesfinanzhof hat erstmals nun ernstliche Zweifel an der doppelten Festsetzung der Grunderwerbsteuer bei zeitlichem Auseinanderfallen von Signing und Closing geäußert und die Aussetzung der Vollziehung (AdV) des Grunderwerbsteuerbescheids gewährt (Beschluss vom 9.7.2025 (II B 13/25, AdV). Die Richter des II. Senats bezweifeln, dass sich die Verwaltungsauffassung mit dem Gesetzeswortlaut deckt. Eine zeitliche Beschränkung bzw. „zeitliche Konkurrenz“ der Besteuerung nach § 1 Abs. 2a bzw. 2b und § 1 Abs. 3 bzw. Abs. 3a GrEStG lässt sich laut BFH weder dem Wortlaut noch der Gesetzesbegründung zum Vorrangverhältnis entnehmen.

Steht so nicht im Gesetz

Zwar hat der Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung zur Einführung des § 16 Abs. 4a GrEStG ausgeführt, dass das Vorrangverhältnis bei zeitlichem Auseinanderfallen von Signing und Closing nicht gelten soll. Aber dies – und das ist für den BFH entscheidend – kommt im Gesetzeswortlaut des Vorrangverhältnisses eben nicht zum Ausdruck. Aus diesem Grund ist es für die obersten Steuerrichter zweifelhaft, ob und wenn ja in welchem Umfang die Norm des § 16 Abs. 4a, Abs. 5 GrEStG das Vorrangverhältnis überhaupt einschränkt. Zudem war in dem Urteilsfall dem Finanzamt beim Erlass des angefochtenen Signing-Bescheids (unter Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO) bereits bekannt, dass der Übergang der Anteile (Closing) bereits erfolgt war. Das Finanzamt wusste also bereits, dass eine Steuerpflicht nach § 1 Abs. 2b GrEStG bestand. Auch deswegen sieht der BFH eine zweimalige Festsetzung kritisch.

Korrektur nach AO

Die doppelte Festsetzung der Grunderwerbsteuer könnte im vorliegenden Fall auch anderweitig beseitigt werden. Nach Auffassung des BFH könnte die bereits erfolgte erste Steuerfestsetzung nach § 1 Abs. 3 GrEStG auf Grundlage der allgemeinen verfahrensrechtlichen Korrekturvorschrift des § 164 Abs. 2 AO aufgehoben werden. Schließlich stehe die Norm des § 16 GrEStG einer Anwendung allgemeiner Korrekturvorschriften nicht entgegen. 

Co-Autoren: Prof. Dr. Thomas Wagner, Sophia Schuhmann