Hoe realiseren woningcorporaties hun verduurzaamheidsopgave in 2035?

Veel woningcorporaties kunnen de komende 15 jaar niet volledig voldoen aan hun verduurzamingsopgaven.

Dit is een van de conclusies uit het ‘Hoofdrapport opgaven en middelen woningcorporaties’ in opdracht van de ministeries van Binnenlandse Zaken, Financiën, Economische Zaken en de branchevereniging van woningcorporaties Aedes, van juni 2020. De twee maatschappelijke opgaven die op de lange termijn de meeste investeringen van corporaties vergen, zijn:

• het huisvesten van de DAEB-doelgroep in geschikte, betaalbare woningen, en
• het verduurzamen van de woningvoorraad.

Woningcorporaties zullen tot en met 2035 circa € 116 miljard moeten investeren om aan deze maatschappelijke opgaven te voldoen. Ongeveer driekwart hiervan is nodig voor ontwikkelingen in de DAEB-woningvoorraad en een kwart voor de verduurzaming van deze woningen.

Balans in opgaven en financiële middelen

Volgens het rapport hebben woningcorporaties de komende twee of drie jaar nog financiële ruimte om te voldoen aan hun maatschappelijke opgaven zoals het bouwen en verduurzamen van betaalbare woningen voor de sociale huursector. De opgaven en middelen van de corporatiesector zijn echter niet in balans. Op de (middel)lange termijn ontstaat een tekort in de gehele sector. 

Corporaties beschikken tot en met 2035 over onvoldoende middelen om alle maatschappelijke opgaven op te pakken. Als corporaties tot de grenzen van hun financiële mogelijkheden en die van het stelsel gaan, kan tot en met 2035 voor circa € 30 miljard aan maatschappelijke opgaven niet gerealiseerd worden. Dat is ongeveer een kwart van de totale gemodelleerde investeringen in die periode. 

Het tekort speelt sector breed. Slechts vier kleinere van de negentien woningmarktregio’s weten in de doorrekeningen nagenoeg de gehele maatschappelijke opgave op te pakken. In 2024 ontstaat het eerste knelpunt in regio Haaglanden/Midden Holland/Rotterdam. Dit aantal loopt op naar 15 in 2030.

Dilemma’s van verschillende stakeholders

De noodzaak om toe te werken naar het realiseren van de nieuwbouw- en verduurzamingsopgave is duidelijk.  Elke betrokken stakeholder worstelt echter met zijn eigen dilemma’s. Waar betaalbaarheid voor huurders en woningcorporaties de grootste uitdaging vormt, lopen gemeenten aan tegen de vraag naar meer nieuwbouw. Zorginstellingen richten zich juist meer op aangepast wonen. Voor toezichthouders speelt financiële gezondheid en weerbaarheid van corporaties een belangrijke rol.

In dit speelveld lijkt de verduurzamingsopgave het kind van de rekening te worden en zal de vraag naar het lenigen van het woningtekort prevaleren. Maar is dit uiteindelijk in het belang van bestaande huurders en de sector? Wij zien bijvoorbeeld nu al dat verduurzamingsaspecten impact hebben op grote financieringen door banken, die gepaard gaan met kortingen op rentes indien hoog gescoord wordt op duurzaamheids-KPI’s. Is duurzaamheid dan juist niet een kans in het kader van de belangrijkste taak van woningcorporaties: het voorzien in betaalbare woningen voor de doelgroep?

Daarnaast is een niet-duurzame investering direct een kostenpost in termen van onderhoud. Dit beïnvloedt de financiële positie en de investeringsruimte die een woningcorporatie heeft. Kortom, een self-fulfilling prophecy. 

Het thema verduurzaming kan dus niet blijven liggen. Dit betekent dat de sector, tezamen met haar stakeholders, passende keuzes zal moeten maken en strategische oplossingen zal moeten vinden voor deze problematiek. En dat op niveau van de BV Nederland.  

Maatschappelijke oplossingen

Naast bovenstaande financiële oplossingen zijn er ook maatschappelijke oplossingen voor de verduurzaamheidsopgave van woningcorporaties. Twee oplossingen die op de langere termijn (voorbij 2035) kunnen bijdragen, zijn:

• Introductie en toepassing van nieuwe woonvormen
• Creatie van bedrijfseconomische clusters buiten de Randstad

Introductie en toepassing van nieuwe woonvormen

Waarom streeft de sector niet samen met de overheid naar het introduceren en toepassen van nieuwe woonvormen waarbij de overheid de regie neemt? Het antwoord is onduidelijk, maar het zou kunnen helpen om de stichtingskosten van nieuwbouw structureel te verlagen en daarmee meer bestedingsruimte te realiseren in het duurzaamheidsdomein. Initiatieven zijn er genoeg, ook in samenwerkingsverband tussen individuele corporaties, aannemers en wetenschappelijke instellingen. Waarom die initiatieven niet stimuleren, centraliseren en daarmee een kans geven?

Het realiseren van nieuwe bedrijfseconomische clusters

In de creatie van bedrijfseconomische clusters is een belangrijke rol weggelegd voor werkgevers. Zij moeten gestimuleerd worden om zich te vestigen op plekken die ook in het kader van de opgaven uit dit stuk relevant zijn. In Nederland accepteren we situaties ‘zoals ze zijn’, in dit geval een hoge druk op de steden in de Randstad op het gebied van wonen en werken. Als land moeten we leren hierin om te denken en proberen de mobiliteit en centra voor werk beter te verdelen over het land. Huisvesting, waaronder de sociale huisvesting, zal dan volgen, waardoor de druk op de woningregio’s waar de tekorten het grootst zijn, wordt verlicht. Werkgevers kunnen hieraan bijdragen door te streven naar het realiseren van werk op plekken waar wonen en werken goedkoper is. Dit kost tijd, maar op de lange termijn kan dit grote voordelen opleveren, ook met oog op het Klimaatbeleid van de overheid.

Een ontwikkeling die dit onderstreept is de nieuwe ‘thuiswerknorm’ door de impact van COVID-19. In verschillende sectoren is gebleken dat werknemers een groot deel van hun werk goed thuis kunnen laten uitvoeren. Hierdoor zijn zij veel minder gebonden aan een fysiek kantoor. Dit vergemakkelijkt de keuze van werkgevers om het kantoor te verplaatsen naar een goedkopere locatie (buiten de Randstad) of soms helemaal op te heffen.

Een voorbeeld van de rol van werkgevers op demografische ontwikkeling is Lelystad Airport. Naar verwachting zal de werkgelegenheid in en rondom Lelystad hierdoor fors toenemen en gepaard gaan met een hogere vraag naar sociale woningbouw. Deze nieuwe sociale huurwoningen geven direct verlichting aan de huisvestingsopgave voor de Randstad. In enge zin dus een mooi voorbeeld. Of dit initiatief in brede zin bijdraagt aan de verduurzamingsopgave van de BV Nederland op het gebied van milieubelasting is wel nog de vraag.