Grunderwerbsteuer: Erlasspaket zu Ergänzungstatbeständen und Treuhand

Mit gleich lautenden Erlassen vom 20.02.2026 passt die Finanzverwaltung ihre Erlasse zu den Ergänzungstatbeständen im Zusammenhang mit Share Deals an. Daneben enthält das Paket auch einen eigenständigen Erlass zu Erwerbsvorgängen in Zusammenhang mit Treuhandgeschäften sowie einen Nichtanwendungserlass zu einem aktuellen BFH-Urteil bezüglich einer Verlängerung der Beteiligungskette.

Nach ihrem neuen gleich lautenden Erlass zur Zurechnung von Grundstücken (vgl. EY-Steuernachricht vom 19.03.2026) veröffentlicht die Finanzverwaltung vier weitere gleich lautende Erlasse mit Datum vom 20.02.2026. Geringfügig überarbeitet wurden die Erlasse vom 10.05.2022 zu den Ergänzungstatbeständen für Share Deals des § 1 Abs. 2a GrEStG (für Anteile an grundbesitzenden Personengesellschaften) sowie des § 1 Abs. 2b GrEStG (für Anteile an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften). Erwerbsvorgänge im Zusammenhang mit Treuhandgeschäften werden nunmehr in einem eigenständigen Erlass behandelt. Zudem wird das BFH-Urteil vom 21.08.2024 (II R 16/22) zur Verlängerung von Beteiligungsketten nicht über den zugrundeliegenden Einzelfall hinaus angewendet.

Erlasse zu § 1 Abs. 2a sowie Abs. 2b GrEStG

Die Erlasse zu den Ergänzungstatbeständen hinsichtlich des Erwerbs von Anteilen an einer grundbesitzenden Personengesellschaft (§ 1 Abs. 2a GrEStG) bzw. an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft (§ 1 Abs. 2b GrEStG) haben weitestgehend ähnliche Änderungen und Klarstellungen erfahren. Diese sind im Wesentlichen:

• Die Ergänzungstatbestände im Hinblick auf eine Stellung als Altgesellschafter sind grundstücksbezogen zu beurteilen.
• Als Altgesellschafter soll auch gelten, wer vor dem Beginn des Zehnjahreszeitraums nach § 1 Abs. 2a Satz 1 bzw. Abs. 2b Satz 1 GrEStG an der betreffenden Kapitalgesellschaft beteiligt war.
• Die Voraussetzungen, die an die Altgesellschafterstellung geknüpft werden, gelten für die jeweiligen Miterben auch beim Übergang von Anteilen einer Kapitalgesellschaft, die an einer grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft beteiligt ist, auf eine Erbengemeinschaft von Todes wegen.
• Bei der Ermittlung des Vomhundertsatzes geht die Altgesellschafterstellung eines Erblassers nicht auf den oder die Rechtsnachfolger über, wenn diese ihrerseits nicht bereits selbst Altgesellschafter sind. Vielmehr sind die Rechtsnachfolger in diesen Fällen Neugesellschafter. Der Erwerb von dem Erblasser bleibt bei dem Rechtsnachfolger gem. § 1 Abs. 2b S. 6 GrEStG unberücksichtigt. Weitere Veräußerungen an den Rechtsnachfolger sind somit allerdings als Zählerwerb anzusehen.
• Die jeweiligen Regelungen zur Zurechnung von Grundstücken wurden gestrichen. Diese sind nun in einem eigenen gleich lautenden Erlass vom 10.03.2026 enthalten (vgl. EY-Steuernachricht vom 19.03.2026).
• Trotz mehrfach geäußerter Zweifel des BFH an der Rechtmäßigkeit der Auffassung der Finanzverwaltung hinsichtlich der Signing/Closing-Fälle (vgl. EY-Steuernachricht vom 13.11.2025), hält die Finanzverwaltung insgesamt an ihrer Auffassung fest. Insbesondere soll eine Steuerfestsetzung des im Zuge des Signings verwirklichten Erwerbsvorgangs nur erfolgen, wenn mit dem Closing nicht innerhalb eines Jahres nach Signing zu rechnen ist (nicht wie zuvor „innerhalb eines Jahres nach Kenntnisnahme der Finanzverwaltung über den steuerbegründenden Sachverhalt“). Auf die Kenntnisnahme der Finanzverwaltung kommt es demnach nicht mehr an. Damit dürfte sich sogar eine zeitliche Verschärfung ergeben. Die Ausführungen zur Signing/Closing-Problematik sind bei Umsetzung der geplanten Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz durch das 9. StBerGÄndG, wonach zukünftig i.d.R. nur noch das Signing einen grunderwerbsteuerbaren Tatbestand auslösen soll (vgl. EY-Steuernachricht vom 15.01.2026), sicherlich erneut zu überarbeiten.
• Der Erlass weist darauf hin, dass § 1 Abs. 6 Satz 2 GrEStG (Besteuerung nur des Unterschiedsbetrags bei aufeinanderfolgenden Erwerbsvorgängen bei Erwerberidentität) in den Fällen des § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG nicht anwendbar ist. Auch eine analoge Anwendung käme aufgrund fehlender Erwerberidentität in Folge der Fiktion einer neuen Personen- bzw. Kapitalgesellschaft nicht in Betracht.
• Unter Verweis auf das BFH- Urteil vom 31.07.2024 (II R 28/21, vgl. EY-Steuernachricht vom 12.12.2024) hält die Finanzverwaltung an ihrer Auffassung fest, dass im Falle von einer Beteiligung einer Kapitalgesellschaft an einer grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft nur die beteiligte Kapitalgesellschaft selbst unmittelbare oder mittelbare Alt- oder Neugesellschafterin sein kann, nicht aber ihre Gesellschafter.

Darüber hinaus begegnet die Finanzverwaltung im gleich lautenden Erlass zur Anwendung des § 1 Abs. 2a GrEStG einer Gestaltung zur Schaffung einer Altgesellschafterstellung durch Erwerb eines minimalen Anteils an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft, einer anschließenden Übertragung des Grundstücks auf eine von der grundbesitzenden Kapitalgesellschaft neu gegründeten Personengesellschaft (begünstigt nach § 5 Abs. 2 GrEStG) und einer anschließenden Übertragung der übrigen Anteile an der Kapitalgesellschaft auf die ursprünglichen Anteilserwerber (sog. Hive-down-Gestaltung). Eine Altgesellschafterstellung soll in dem von der Finanzverwaltung dargestellten Gestaltungsfall nicht (mehr) erreicht werden.

Die Erlasse vom 20.02.2026 ersetzen die bisherigen Erlasse vom 10.05.2022 zu § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG und sollen auf alle offenen Fälle angewandt werden. Für Erwerbsvorgänge, die vor dem 01.07.2021 verwirklicht wurden oder die unter § 23 Abs. 19 bzw. 20 GrEStG fallen, soll die Anwendung unter Berücksichtigung der damaligen Fassung des § 1 Abs.-2a GrEStG erfolgen (95%-Grenze und Fünfjahreszeitraum). Da § 1 Abs. 2b GrEStG erst für Erwerbsvorgänge nach dem 30.06.2021 anwendbar war, gelten die Ausführungen im gleich lautenden Erlass zu § 1 Abs. 2b GrEStG nur für Erwerbsvorgänge nach dem 30.06.2021.

Nichtanwendungserlass: Verlängerung der Beteiligungskette

Mit Urteil vom 21.08.2024 (II R 16/22) hat der BFH entschieden, dass eine Personengesellschaft, die auf mittelbarer Ebene in die Beteiligungskette einer grundbesitzenden Personengesellschaft eingefügt wird (sog. Verlängerung der Beteiligungskette), ohne dass sich die dahinterstehenden Gesellschafter ändern, nicht als neuer Gesellschafter i.S.v. § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG anzusehen ist. Seine Rechtsauffassung begründete der BFH mit § 1 Abs. 2a Satz 2 GrEStG und dem dort verankerten Transparenzprinzip. Damit sei für mittelbare Änderungen des Gesellschafterbestands weiterhin eine wirtschaftliche Betrachtungsweise maßgebend.

Diese Grundsätze wendet die Finanzverwaltung nicht über den entschiedenen Einzelfall hinaus an. Die bisherigen Grundsätze im Erlass zu § 1 Abs. 2a GrEStG in Rz. 29 und 61 gelten somit unverändert fort.

Treuhanderlass

Der neue gleich lautende Erlass zu Erwerbsvorgängen im Zusammenhang mit Treuhandgeschäften und Auftragserwerben bzw. Geschäftsbesorgungen fasst die bisherigen Treuhanderlasse vom 12.10.2007 und 19.09.2018 sowie die treuhandspezifischen Ausführungen aus den Erlassen zu § 1 Abs. 2a bzw. 2b GrEStG vom 10.05.2022 geordnet in einem eigenen Erlass zusammen. Inhaltlich sind die Ausführungen weitestgehend unverändert. Der neue Treuhanderlass verweist nunmehr auch auf die neuere Rechtsprechung des BFH, u.a. auf das Urteil vom 20.11.2024 (II R 34/21, vgl. EY-Steuernachricht vom 22.08.2024), nach dem es ohne Bedeutung sei, ob der Erwerb von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften treuhänderisch erfolgte. Auch dieser Erlass ist auf alle offenen Fälle anzuwenden, mit der Maßgabe, dass für Besteuerungszeitpunkte vor dem 01.07.2021 die damals gültige Fassung des § 1 GrEStG anzuwenden ist.