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FiscAlerte 2023 numéro 10, 9 mars 2023
La nouvelle Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés du Canada (la « LTLSU ») impose de nouvelles obligations de production et de lourdes pénalités en cas de production tardive, qui pourraient avoir des conséquences notables pour certains propriétaires canadiens d’immeubles résidentiels (à l’exception des particuliers). La nouvelle loi étant entrée en vigueur le 1er janvier 2022, la première date limite de production du 30 avril 2023 approche à grands pas. Pour un aperçu plus complet de la LTLSU publié lors de la sanction de cette loi, consultez le bulletin FiscAlerte 2022 numéro 35 d’EY.
Bien que l’intention sous-tendant la LTLSU soit officiellement d’imposer aux non-résidents une taxe sur la propriété directe ou indirecte d’immeubles résidentiels « sous-utilisés », dans sa version actuelle, cette loi instaure une vaste obligation de déclaration annuelle, qui s’applique même si le propriétaire du bien n’a pas à payer la taxe annuelle. Si le Règlement sur la taxe sur les logements sous-utilisés (le « Règlement ») n’est pas modifié d’ici le 30 avril prochain, plusieurs catégories de propriétaires d’immeubles et d’investisseurs canadiens seront tenus de produire une déclaration en vertu de la LTLSU, sous peine de lourdes pénalités.
Qui est touché et pourquoi?
Selon la LTLSU, tous les propriétaires d’immeubles résidentiels situés au Canada doivent produire une déclaration pour l’année civile. Seuls les « propriétaires exclus » sont dispensés de l’obligation de produire la nouvelle déclaration en vertu de la LTLSU. Dans la plupart des cas, le terme « propriétaire exclu » désigne un particulier qui est citoyen ou résident permanent du Canada (sauf dans la mesure où le particulier est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en sa qualité d’associé d’une société de personnes ou de fiduciaire d’une fiducie). Certaines personnes morales dont les actions sont cotées à la bourse, les organismes de bienfaisance enregistrés et les coopératives d’habitation font aussi partie des « propriétaires exclus » au sens de la LTLSU. Quant au terme « propriétaire », il désigne la personne qui, à l’égard d’un immeuble résidentiel, est identifiée comme un propriétaire en vertu du système d’enregistrement des titres fonciers. Or, les sociétés privées, les fiducies personnelles et les sociétés de personnes canadiennes qui sont propriétaires d’immeubles résidentiels ne sont pas exclues des obligations de déclaration en vertu de la LTLSU. C’est le cas, par exemple, des sociétés de fiducie nue et autres entités prête-noms.
Les biens visés par la LTLSU sont les « immeubles résidentiels », soit, de manière générale, les maisons individuelles ou bâtiments similaires (comprenant au plus trois locaux d’habitation), ou les parties d’un bâtiment qui constituent une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable. Les propriétaires d’immeubles locatifs à forte densité, comme les immeubles d’appartements, ne devraient pas être visés, mais les propriétaires d’immeubles en copropriété divise seront touchés. Ainsi, la LTLSU pourrait aussi viser les promoteurs immobiliers canadiens qui, en date du 31 décembre, possédaient en inventaire des biens achevés, mais non encore vendus, répondant à la définition d’« immeuble résidentiel », de même que les fonds de placement canadiens propriétaires de lots d’immeubles résidentiels.
Incidences
Le fait qu’un propriétaire soit tenu de produire une déclaration en vertu de la LTLSU ne signifie pas forcément qu’il doit payer la taxe. Les propriétaires purement canadiens de plusieurs catégories, dont certaines personnes morales, fiducies et sociétés de personnes, peuvent avoir droit à une exemption de la taxe, tout en étant quand même tenus de produire une déclaration en vertu de la LTLSU pour chacun des immeubles résidentiels (situés au Canada) qu’ils possédaient le 31 décembre 2022. Si elle fait défaut de produire une déclaration en vertu de la LTLSU au plus tard le 30 avril 2023, l’entité s’expose à une pénalité minimale de 10 000 $ pour chaque déclaration, même si elle ne doit aucune taxe en vertu de la LTLSU parce qu’elle peut se prévaloir d’une exemption donnée1. De surcroît, comme nous l’avons mentionné, une déclaration en vertu de la LTLSU distincte doit être produite pour chacun des immeubles du propriétaire, de sorte que les pénalités peuvent se multiplier selon le nombre d’immeubles du propriétaire si ce dernier ne respecte pas les prescriptions de la LTLSU.
L’Agence du revenu du Canada (l’« ARC ») a aussi confirmé que les personnes morales canadiennes doivent s’inscrire pour obtenir un compte de programme de la taxe sur les logements sous-utilisés, dont l’identificateur (RU) viendra s’ajouter à leur numéro d’entreprise actuel (par exemple, le numéro d’entreprise assorti du code RU0001) aux fins de la production d’une déclaration en vertu de la LTLSU.
Il y a fort à parier que l’obligation de produire une déclaration en vertu de la LTLSU pour chaque immeuble possédé représentera tout un fardeau pour les entités de promotion immobilière et de placement immobilier. Par exemple, une société de fiducie nue détenant les titres de propriété de 30 logements en copropriété le 31 décembre 2022 devra produire 30 déclarations en vertu de la LTLSU d’ici le 30 avril 2023; si elle ne produit aucune de ces déclarations, elle est passible d’une pénalité minimale de 300 000 $, et ce, même si elle n’a pas à payer la taxe sur les logements sous-utilisés de 1 %.
Contrairement à la Toronto Vacant Home Tax et à la Vancouver Empty Homes Tax pour lesquelles un outil en ligne est prévu pour la production des déclarations, la LTLSU exige qu’une déclaration soit produite auprès de l’ARC, ce qui se fait à l’aide du formulaire UHT‑2900, Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix, accessible, avec les lignes directrices publiées, dans la section du site Web de l’ARC consacrée à la taxe sur les logements sous-utilisés.
Dans bien des situations, la loi est ambiguë quant à la possibilité de se prévaloir d’une exemption dans le cas de certains arrangements de propriété immobilière complexes entre des entités canadiennes. Nous vous recommandons vivement de consulter votre conseiller en pareilles circonstances.
Soulignons que le gouvernement a le pouvoir de modifier la portée des obligations de production des entités canadiennes en ajoutant d’autres catégories de propriétaires exclus en vertu du Règlement. Toutefois, au moment de la rédaction du présent bulletin, aucune modification de ce genre n’avait encore été faite.
Et maintenant?
Nous vous recommandons de consulter votre avocat spécialisé en droit immobilier pour repérer toutes les formes possibles de propriété d’un immeuble résidentiel au Canada, notamment dans le cadre d’une société de fiducie nue ou à titre de propriétaire apparent, et de discuter avec votre conseiller pour déterminer l’approche recommandée pour respecter la LTLSU.
Pour en savoir davantage
Pour en savoir davantage, veuillez communiquer avec votre conseiller EY ou EY Cabinet d’avocats ou avec l’un des professionnels suivants :
Montréal
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+1 514 879 6380 | jadys.bourdelais@ca.ey.com
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1. Dans le cas des particuliers, la pénalité minimale est de 5 000 $ pour chaque déclaration.
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